Wierzyciel hipoteczny a egzekucja komornicza: prawa i obowiązki

Ustanowienie hipoteki na nieruchomości to jeden z najskuteczniejszych sposobów zabezpieczenia wierzytelności. Wierzyciel hipoteczny w przypadku braku spłaty należności jest pod wieloma względami uprzywilejowany w stosunku do innych wierzycieli dłużnika. Hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Poniżej wyjaśniamy, jak dokładnie działa zabezpieczenie na nieruchomości, tłumaczymy, dlaczego jest ono jedną z najlepszych gwarancji odzyskania należności oraz w jaki sposób dochodzi się roszczeń zabezpieczonych hipoteką.

Kim jest wierzyciel hipoteczny?

Wierzyciel hipoteczny to wierzyciel posiadający specjalne uprawnienia. Ma prawo dochodzić roszczeń od dłużnika z jego nieruchomości obciążonej hipoteką. Osoby, które planują wziąć kredyt hipoteczny, czyli kupić nieruchomość z zobowiązaniem zabezpieczonym hipoteką na mieszkanie lub dom, zapewne spotkają się z pojęciem wierzyciela hipotecznego. Zwykle jest nim bank. Wierzyciel hipoteczny to zatem rodzaj wierzyciela, który ma prawo dochodzenia zaspokojenia roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, która należy do dłużnika. Hipoteka jest zabezpieczeniem tego roszczenia, tzw. wierzytelności hipotecznej. By dany podmiot mógł stać się wierzycielem hipotecznym, najpierw musi powstać wierzytelność hipoteczna i trzeba ustanowić hipotekę. Może to być umowa między wierzycielem a dłużnikiem, decyzja administracyjna albo orzeczenie sądowe. Dany podmiot, na przykład bank, może zostać wierzycielem hipotecznym po dopełnieniu formalności.

Podstawowym prawem wierzyciela hipotecznego jest możliwość dochodzenia roszczenia z tytułu nieruchomości, na której ustanowiono na jego rzecz hipotekę. Oznacza to możliwość odzyskania należności poprzez sprzedaż danej nieruchomości - na przykład mieszkania. Wierzyciel hipoteczny ma prawo do wstrzymania lub zawieszenia procedury egzekucyjnej z majątku dłużnika.

Dłużnik hipoteczny jest tak zwanym dłużnikiem rzeczowym. Oznacza to, że wobec wierzyciela hipotecznego za zaciągnięte zobowiązanie dłużnik rzeczowy odpowiada tylko z określonego składnika majątku, np. nieruchomości, a nie z całego swojego majątku jak w przypadku dłużnika osobistego. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego i innych (chyba że z nieruchomości prowadzona jest już egzekucja w trybie administracyjnym). W celu uzyskania zaspokojenia wierzyciel hipoteczny musi zatem uprzednio uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi. Tytułem wykonawczym jest orzeczenie sądu, np. prawomocny wyrok lub nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Zatem, wierzyciel wnosi pozew o zapłatę do właściwego sądu.

Zaletą zabezpieczenia hipotecznego jest to, że wierzyciel hipoteczny w razie zwłoki dłużnika z zapłatą wierzytelności ma prawo do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Nie ma także znaczenia, jeśli nieruchomość przejdzie na własność kogoś innego hipoteka niejako „podąża za nieruchomością”. Główną cechą hipoteki jest więc jej trwałość. To korzyść z perspektywy wierzyciela - jego interesy nie zostaną naruszone, nawet jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana albo przekazana w darowiźnie komuś innemu. Zatem gdyby okazało się, że właściciel nieruchomości ma więcej długów wobec innych osób i wierzyciele ci żądają egzekucji z jego majątku, to ten wierzyciel, na rzecz którego została wpisana hipoteka, będzie w uprzywilejowanej pozycji.

Wierzyciel hipoteczny ma znacznie większe szanse na skuteczne odzyskanie pieniędzy. Pierwszy wierzyciel hipoteczny ma znacznie większe szanse na odzyskanie swoich środków.

Jak działa hipoteka?

Hipoteka to powszechna forma zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych na nieruchomości. Hipoteka jest odpowiednikiem powszechnie znanego zastawu. Wyróżniamy dwie formy hipoteki: hipotekę umowną i przymusową. Źródłem hipoteki umownej jest czynność prawna, a więc umowa pomiędzy właścicielem obciążonej nieruchomości a wierzycielem hipotecznym. Natomiast hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela nieruchomości obciążonej, a nawet wbrew jego woli. Coraz częściej można się spotkać z wpisem hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia prokuratorskiego, które stanowi tytuł wykonawczy z chwilą jego wydania.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej, sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność. Hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.

W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem. Zgodnie art. 245 kodeksu cywilnego hipoteka ustanawia się w formie aktu notarialnego. Wpisu w księdze wieczystej można dokonać samemu poprzez złożenie stosownego wniosku do sądu wieczystoksięgowego, załączeniu wymaganych dokumentów oraz dokonaniu opłaty sądowej, jednak nie mając doświadczenia łatwo zrobić to nieprawidłowo i narazić się na bardzo przykre konsekwencje.

Ujmując sprawę krótko: hipoteka ma chronić interesy wierzyciela. Jeśli dłużnik nie będzie spłacać pożyczki hipotecznej i nie uda się załatwić sprawy polubownie, wierzyciel może rozpocząć działania, których celem będzie odzyskanie środków z pieniędzy uzyskanych ze zlicytowania nieruchomości. W efekcie przynajmniej w teorii zabezpieczenie tego typu jest korzystne i dla wierzyciela, i dla dłużnika (który - dopóki spłaca pożyczkę - nie ma powodów do obaw). Poza obciążeniem nieruchomości hipoteka może także obciążać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego (wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego) lub wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.

Ta sama nieruchomość może zostać obciążona większą liczbą hipotek. Hipoteka wpisana do księgi wieczystej wcześniej ma jednak pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną później. Ponadto, w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść hipotekę wpisaną na dalszym miejscu. Oznacza to, że po wykreśleniu hipoteki z pierwszego miejsca, ta wpisana na drugim nie zyskuje automatycznie pierwszeństwa - właściciel może wpisać na pierwsze miejsce nowe zobowiązanie lub np. przesunąć na nie wpis z miejsca trzeciego lub czwartego.

Egzekucja komornicza a wierzyciel hipoteczny

Co w sytuacji, w której dłużnik nie chce lub nie może zwrócić środków wierzycielowi? W takim wypadku konieczne będzie wejście na drogę sądową. W celu dochodzenia zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości obciążonej hipoteką konieczny jest tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym jest orzeczenie sądu zasądzające roszczenie wobec dłużnika zaopatrzone w klauzulę wykonalności. Wobec dłużnika, który jest wyłącznie dłużnikiem rzeczowym, sąd powinien wskazać, że ponosi on odpowiedzialność tylko z jednego składnika majątku - nieruchomości (ewentualnie kilku nieruchomości w przypadku hipoteki łącznej). Jeżeli sąd nie dokona takiej wzmianki w orzeczeniu, powinno to nastąpić najpóźniej na etapie nadawania klauzuli wykonalności, w której wskazuje się ograniczenie możliwości prowadzenia egzekucji tylko do obciążonej nieruchomości. W przypadku gdy pozwany jest jednocześnie dłużnikiem osobistym wierzyciela, nie ma konieczności wskazywania ograniczenia odpowiedzialności dłużnika. W takim wypadku dłużnik odpowiada całym swoim majątkiem. Tytuł wykonawczy stanowi podstawę wszczęcia postępowania egzekucyjnego.

Komornik na tej podstawie wszczyna postępowanie egzekucyjne. Dokonuje zajęcia wskazanej nieruchomości z pouczeniem dłużnika o 14 dniowym terminie na spłatę należności wierzyciela pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości i podjęcia dalszych czynności egzekucyjnych mających na celu sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji. Oznacza to, że po zajęciu nieruchomości dłużnik ma 14 dni na uregulowanie długu. Często zdarza się, że po zajęciu nieruchomości przez komornika dłużnik sprzeda lub daruje nieruchomość innej osobie. Nie ma to jednak znaczenia dla skuteczności prowadzenia postępowania egzekucyjnego, ponieważ zgodnie z art. 930 § 1 k.p.c. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne.

W postępowaniu egzekucyjnym głównym narzędziem obrony dłużnika jest skarga na czynność komornika. To znaczy, że każda czynność dokonana przez komornika może zostać zaskarżona przez dłużnika. Skargę rozpatruje sąd i niestety wiąże się to bardzo często z dosyć długim oczekiwaniem na orzeczenie sądu. Wniesienie skargi na czynność komornika co do zasady nie wstrzymuje postępowania, jednak w przypadku egzekucji z nieruchomości czynność opisu i oszacowania nieruchomości musi być prawomocna, aby przejść do dalszego etapu - czyli licytacji. Prawomocność czynności oznacza, że czynność nie została zaskarżona lub skarga została rozpatrzona i oddalona lub odrzucona przez sąd, a dłużnik nie wniósł zażalenia na postanowienie sądu. Postępowanie egzekucyjne z założenia powinno zmierzać do jak najszybszego zaspokojenia zobowiązań wobec wierzyciela. W związku z tym, że to sąd rozpatruje skargi dłużnika, może ono jednak trwać nawet kilka lat.

Komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości, na których ustanowiono zabezpieczenia hipoteczne. Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń. Sytuacja taka może dotyczyć mieszkania z hipoteką, jak również mieszkania obciążonego hipoteką za inny dług. Kiedy komornik zajął mieszkanie z kredytem hipotecznym, właściciel nieruchomości staje przed koniecznością udziału w postępowaniach egzekucyjnych. Proces licytacji komorniczej nieruchomości obciążonej hipoteką rozpoczyna się od wszczęcia egzekucji z nieruchomości, co jest możliwe po złożeniu przez wierzyciela odpowiedniego tytułu wykonawczego.

Gdy dłużnik nie wywiązuje się z zobowiązań, takich jak spłata kredytu hipotecznego, bank może podjąć kroki mające na celu odzyskania należności. W takim przypadku komornik może zdecydować o przeprowadzeniu licytacji, aby sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką. Podczas pierwszej licytacji ustalana jest cena wywoławcza, która zazwyczaj wynosi 75% wartości wyceny nieruchomości. Wartość ta jest określana przez biegłego, który bierze pod uwagę aktualne warunki na rynku nieruchomości. Celem licytacji jest sprzedaż nieruchomości na aukcji komorniczej online lub tradycyjnie, w wyniku czego nowy właściciel może nabyć lokal z pełnymi prawami do lokalu.

Jeśli pieniędzy uzyskanych z egzekucji będzie więcej niż kwota hipoteki, to wierzyciele niemający hipoteki mogą zostać dopiero zaspokojeni. Wierzyciel hipoteczny zaspokajany jest w piątej kolejności, a wierzyciele prowadzący egzekucję, jeśli hipotek nie mają, dopiero w dziewiątej kategorii, zgodnie z art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego.

Kolejność zaspokajania wierzycieli

Przepisy przewidują 10 kategorii wierzytelności (w praktyce 9, gdyż kategoria 8. została uchylona), które komornik zaspokaja ze środków uzyskanych ze sprzedaży licytacyjnej w kolejności od kategorii 1. do 10. W przypadku ujawnienia hipoteki przymusowej po dokonaniu wpisu zajęcia komorniczego, wierzyciel będzie zaspokajany w ostatniej, 10. kategorii - inne wierzytelności.

Art. 1025 k.p.c. § 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1. koszty egzekucyjne z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym;
2. należności alimentacyjne wymagalne;
3. należności alimentacyjne przyszłe - w wysokości stanowiącej równowartość minimalnego wynagrodzenia za pracę za okres roku - na każdego wierzyciela prowadzącego egzekucję;
4. należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę, renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa albo śmierci, należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego lub osób wykonujących prawa pokrzywdzonego w postępowaniu karnym i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;
5. należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;
6. należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;
7. należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;
8. należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;
9. (uchylony)
10. należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;
11. inne należności.

Kiedy wpis hipoteki przymusowej ma sens po zajęciu nieruchomości?

Składanie wniosku o wpis hipoteki przymusowej ma sens nawet wtedy, gdy w dziale III widnieje już wpis ostrzeżenia o wszczętej egzekucji. Dotyczy to sytuacji, gdy możemy przewidzieć, że egzekucja z nieruchomości nie zakończy się jej sprzedażą na licytacji. Taka sytuacja występuje najczęściej przy zajęciu udziału w nieruchomości lokalowej, gdyż zakupem takiego udziału zainteresowani są zwykle tylko współwłaściciele nieruchomości. W przypadku dwukrotnego niepowodzenia licytacji, komornik umorzy postępowanie egzekucyjne i - zgodnie z art. 924 § 2 k.p.c. - złoży wniosek o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji z ksiąg wieczystych. W konsekwencji nasza hipoteka (już wpisana w księdze wieczystej) stanie się w pełni skuteczna, bez ograniczeń, a w razie kolejnej egzekucji nasza wierzytelność będzie zaspokojana w uprzywilejowanej kategorii 5.

Dodatkową korzyścią z wpisu hipoteki przymusowej po ujawnieniu wszczętej egzekucji jest to, że komornik ma obowiązek zawiadomić wierzyciela o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 922 Kodeksu postępowania cywilnego, uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości - oprócz wierzyciela i dłużnika - są także osoby posiadające ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości. Jednym z takich praw jest właśnie hipoteka. Jest to istotne szczególnie wtedy, gdy egzekucja komornicza ciągnie się latami, a my nie chcemy regularnie kontaktować się z komornikiem w sprawie postępów. W takiej sytuacji komornik ma obowiązek sam nas powiadomić, gdy sprawa będzie gotowa do licytacji.

Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu

Zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

§ 11. Zajęcie nieruchomości, o której mowa w § 1, przez wierzycieli nabywcy jest dopuszczalne. Postępowanie prowadzone przez wierzyciela nabywcy podlega jednak zawieszeniu na czas trwania postępowania egzekucyjnego wszczętego wcześniej przeciwko dłużnikowi będącemu zbywcą nieruchomości. W razie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości wydanego w postępowaniu prowadzonym przeciwko dłużnikowi będącemu zbywcą nieruchomości, postępowanie prowadzone co do tej samej nieruchomości celem zaspokojenia wierzycieli nabywcy, o którym mowa w § 1, podlega umorzeniu.

§ 2. Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.

§ 3. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

§ 4. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Obowiązki dłużnika wobec wierzyciela hipotecznego

Podstawowym obowiązkiem dłużnika wobec wierzyciela jest terminowe spełnienie świadczenia, najczęściej zapłata określonej kwoty pieniężnej w ustalonym terminie i w ustalony sposób. Oprócz samej zapłaty dłużnik ma również obowiązek współdziałania z wierzycielem w zakresie niezbędnym do prawidłowego wykonania umowy, a także informowania o istotnych zmianach, jeżeli taki obowiązek wynika z przepisów lub treści umowy, na przykład o zmianie adresu do doręczeń.

W relacji z wierzycielem hipotecznym zakres obowiązków dłużnika bywa szerszy. Umowy kredytowe i pożyczkowe zabezpieczone hipoteką często nakładają na dłużnika dodatkowe zobowiązania, takie jak utrzymywanie aktualnego ubezpieczenia nieruchomości, informowanie wierzyciela o zdarzeniach mogących obniżyć jej wartość (np. szkody, zniszczenia, zmiany stanu prawnego), a także powstrzymywanie się od określonych czynności bez zgody wierzyciela, jeżeli przewiduje to umowa.

Jednocześnie należy podkreślić, że dłużnik nie jest pozbawiony ochrony prawnej. Ma on prawo do rzetelnej i pełnej informacji o stanie zadłużenia, sposobie jego wyliczenia oraz podstawie prawnej roszczeń. Przysługuje mu również prawo do kwestionowania nieprawidłowości, zarówno na etapie przedsądowym, jak i w toku postępowania sądowego lub egzekucyjnego.

Podział sumy uzyskanej z egzekucji

Sporządza się plan podziału sumy uzyskanej przez egzekucję z nieruchomości. Od razu po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności oraz postanowienia w przedmiocie kosztów sporządza go komornik. Wierzyciel hipoteczny nie ma obowiązku legitymować się tytułem wykonawczym, by wziąć udział w planie podziału.

Zgodnie z art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Zatem hipoteka, po sprzedaży nieruchomości wygaśnie. Na miejsce hipoteki powstaną prawa wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia się z ceny nabycia.

Przepis art. 1036 § stanowi, że w podziale sumy uzyskanej z egzekucji oprócz wierzyciela egzekwującego uczestniczą także osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły na niej prawa stwierdzone w opisie i oszacowaniu, a więc także wierzyciel hipoteczny, bowiem do praw stwierdzonych w opisie i oszacowaniu, nabytych przed zajęciem nieruchomości należy - jako prawo rzeczowo ograniczone - hipoteka.

Zatem, wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swojej wierzytelności z nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny może szybko odzyskać swoją należność!

tags: #czy #wierzyciel #hipoteczny #musi #przylaczyc #sie

Popularne posty:

• Jak komornik zajmuje pensję?
• Wierzytelności w postępowaniu upadłościowym
• Długi małżonków a majątek wspólny
• Przyszłość kancelarii Grzegorza Sikory
• Co to jest wierzytelność warunkowa?