Egzekucja z nieruchomości dłużnika – sposób na zaspokojenie wierzyciela
Wierzyciel, któremu nie udało się odzyskać należności na drodze polubownej lub sądowej, może skierować sprawę na ścieżkę egzekucji z nieruchomości dłużnika. Wówczas nieruchomość należąca do osoby zadłużonej może zostać zajęta przez komornika i finalnie zlicytowana na poczet spłaty długu. Egzekucja z nieruchomości jest jednym z najskuteczniejszych sposobów dochodzenia dużego roszczenia, gdy dłużnik nie posiada innych składników majątku, z których można by zaspokoić wierzyciela.
Egzekucja ze środków dłużnika na rachunkach bankowych, wynagrodzenia o pracę lub świadczeń z ZUS-u, z perspektywy wierzyciela jest korzystniejsza, gdyż jest szybsza oraz tańsza. Prowadzenie egzekucji z nieruchomości dłużnika wymaga dodatkowego wniosku wierzyciela, który zazwyczaj jest składany po wstępnym ustaleniu przez komornika w rejestrze ksiąg wieczystych, że dłużnik jest właścicielem jakiejś nieruchomości.
Jak wygląda egzekucja z nieruchomości krok po kroku?
- Wszczęcie egzekucji z nieruchomości: Postępowanie egzekucyjne inicjowane jest wnioskiem wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Wierzyciel może również wnosić o egzekucję z nieruchomości w ramach już prowadzonego postępowania egzekucyjnego.
- Wezwanie dłużnika do zapłaty: Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości.
- Zajęcie nieruchomości: W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.
- Opis i oszacowanie nieruchomości: Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Na tym etapie biegły dokonuje wyceny nieruchomości, określając jej wartość na potrzeby licytacji.
- Sprzedaż w drodze licytacji: Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania.
- Przybicie: Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.
- Przysądzenie własności: Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
- Podział sumy uzyskanej z egzekucji: Komornik sporządza plan podziału pomiędzy wierzycieli sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości.
Zajęcie nieruchomości przez komornika
Egzekucyjne zajęcie nieruchomości inicjowane jest wnioskiem wierzyciela. Komornik, po otrzymaniu wniosku, wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania, komornik składa do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis do księgi wieczystej ujawniający fakt zajęcia prawa własności nieruchomości i prowadzenia z niej egzekucji. Wówczas każdy potencjalny nabywca nieruchomości, po zweryfikowaniu księgi wieczystej, ma świadomość, że wobec danej nieruchomości toczy się egzekucja.
W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość.
Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu
Istotne jest, że co do zasady samo zajęcie nieruchomości przez komornika nie wyklucza możliwości rozporządzenia nieruchomością (np. poprzez sprzedaż). Wszelkie czynności egzekucyjne pozostają w mocy zarówno co do dłużnika, jak i nabywcy nieruchomości. Wierzyciel w dalszym ciągu może zaspokoić się z zajętej nieruchomości. Kupno mieszkania obciążonego zajęciem komorniczym nie powoduje automatycznego zakończenia czynności komornika i wierzyciel może kontynuować egzekucję z nieruchomości. Powyższe rozwiązanie jest dość ryzykowne dla nabywcy nieruchomości, aczkolwiek jeżeli zadba on o kilka formalności, zakup takiej nieruchomości może okazać się bezpieczny i atrakcyjny pod względem ceny.
Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika.
Opis i oszacowanie nieruchomości
Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. W protokole opisu i oszacowania komornik wymienia oznaczenie nieruchomości, jej granice, obszar, oznaczenie księgi wieczystej, budowle i inne urządzenia, stwierdzone prawa i obciążenia, umowy ubezpieczenia, osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika oraz oszacowanie z podaniem jego podstaw. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły.
Zarówno wierzyciel, jak i dłużnik mają prawo zgłoszenia zarzutów co do sporządzonego opisu i oszacowania. Sporządzony opis i oszacowanie uprawomocnia się w terminie miesiąca od jego wydania.
Sprzedaż w drodze licytacji
Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania. Komornik ogłasza o licytacji poprzez publiczne ogłoszenie co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.
Oznacza to, że nieruchomość o wartości 200 000 zł może zostać sprzedana w drugim terminie za ok. 134 000 zł. W przypadku egzekucji z nieruchomości poniesiesz opłatę egzekucyjną, która może wynieść nawet 10% kwoty, za jaką sprzedano nieruchomość.
Licytacja komornicza nieruchomości 2025 – jak kupić mieszkanie z licytacji? Przewodnik prawnika
Przysądzenie własności i podział sumy uzyskanej z egzekucji
Po kumulatywnym spełnieniu się dwóch przesłanek - uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny - sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Organ egzekucyjny ma obowiązek sporządzenia planu podziału pomiędzy wierzycieli sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości. Plan podziału wraz z prawomocnym postanowieniem o przysądzeniu własności stanowi podstawę do wykreślenia w księdze wieczystej wszelkich praw, które według planu podziału wygasły.
Kolejność zaspokajania wierzycieli szczegółowo opisuje art. 1025 KPC. Wysokie pierwszeństwo zaspokojenia mają należności alimentacyjne, grzywny sądowe oraz koszty samego postępowania.
Koszty postępowania egzekucyjnego
Generalną zasadą postępowania egzekucyjnego jest obciążenie dłużnika kosztami, jednak wierzyciel ma obowiązek wpłacić komornikowi zaliczkę na pewne określone wydatki w toku prowadzenia postępowania egzekucyjnego. W przypadku, gdy dług zostanie wyegzekwowany, wydatki poniesione przez wierzyciela powiększą dług i również zostaną wyegzekwowane od dłużnika. W sytuacji, gdy nie uda się od dłużnika nic wyegzekwować, wówczas wierzyciel nie odzyska wpłaconych zaliczek. W przypadku egzekucji bezskutecznej, kosztami obciążony jest wierzyciel.
Wszczęcie egzekucji z nieruchomości wiąże się z kosztem wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości do księgi wieczystej - 60 zł. W przypadku nieruchomości komornik obowiązkowo powołuje biegłego do określenia jej wartości.
Egzekucja z udziału w nieruchomości
Komornik ma prawo zająć udział w nieruchomości dłużnika, ale nie może automatycznie zająć całego mieszkania, jeśli pozostałe udziały należą do innych współwłaścicieli. Zajęcie mieszkania nie dotyczy więc współwłaścicieli wolnych od zobowiązań. Jednak w praktyce sprzedaż części lokalu może znacząco utrudnić korzystanie z niego pozostałym współwłaścicielom.
W sytuacji, gdy komornik wzywa dłużnika do zapłaty bezskutecznie, możliwa jest sprzedaż mieszkania na licytacji. Taka licytacja może obejmować zarówno udział w nieruchomości, jak i całe mieszkanie, jeżeli wszyscy współwłaściciele wyrażą zgodę na zającie całej nieruchomości. W praktyce jednak wspólna zgoda bywa trudna do uzyskania, co często kończy się jedynie zbyciem udziału należącego do dłużnika.
Jeżeli współwłaściciele nie chcą lub nie mogą sprzedać całej nieruchomości, dochodzi do sprzedaży udziału w nieruchomości na licytacji. Wówczas nabywca kupuje udział, a następnie ma prawo do mieszkania w danym lokalu wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami. W praktyce często jest to niekomfortowe dla wszystkich stron.
Jak uniknąć egzekucji z nieruchomości?
Jeżeli chcesz uniknąć egzekucji z nieruchomości, warto działać szybko. Im wcześniej rozpoczniesz negocjacje z wierzycielem, tym większa szansa na polubowną spłatę długu. Możesz starać się o rozłożenie zobowiązania na raty lub o inną formę ugody. Często lepiej spłacić dług zawczasu, niż doprowadzić do zajęcia komorniczego i późniejszej licytacji.
Komornik ma obowiązek szukać najmniej uciążliwego sposobu na egzekucję, jednak jeśli dłużnik nie podejmuje współpracy, to w konsekwencji komornik może przejść do sprzedaży bardziej wartościowych składników majątkowych, takich jak mieszkanie czy dom. Dlatego zawsze warto rozważyć polubowne formy spłaty zadłużenia, zanim komornik zajmie lokal.
tags: #dluznik #posiadal #szereg #nierhcomosci #z #ktorych