Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości na podstawie art. 999 KPC

Egzekucja z nieruchomości jest jednym ze sposobów egzekwowania należności, najbardziej sformalizowanym i przeprowadzana jest w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego. Podstawę prawną stanowi art. 921 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.), który wyraźnie wskazuje właściwość miejscową komornika. Egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik sądowy działający przy sądzie, w okręgu którego nieruchomość jest położona. Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wierzyciel ma prawo wyboru komornika spośród tych działających w dowolnym z tych okręgów, zgodnie z art. 921 § 2 k.p.c.

Celem przyspieszenia prowadzonej egzekucji warto wcześniej zweryfikować w dziale III księgi wieczystej zatytułowanym „prawa, roszczenia i ograniczenia” czy nie widnieje już ostrzeżenie o prowadzonej egzekucji przez komornika sądowego.

Księga wieczysta z zaznaczoną sekcją praw, roszczeń i ograniczeń

Tytuł wykonawczy jako podstawa egzekucji

Tytuł wykonawczy to tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, zgodnie z art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego. Dopiero po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności tytuł egzekucyjny staje się tytułem wykonawczym, który umożliwia wszczęcie postępowania egzekucyjnego (art. 776 k.p.c.).

Tytułami egzekucyjnymi mogą być między innymi:

Orzeczenia sądu (wyroki, nakazy zapłaty, postanowienia) - art. 777 § 1 pkt 1 k.p.c.
Ugody zawarte przed sądem - art. 777 § 1 pkt 3 k.p.c.
Akty notarialne, w których dłużnik poddał się egzekucji - art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.
Bankowe tytuły egzekucyjne zaopatrzone w klauzulę wykonalności - art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.
Inne dokumenty, które z mocy ustawy mają moc tytułu egzekucyjnego - art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c.

Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości

Do wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości nie trzeba ponownie załączać dokumentów wynikających z art. 797 k.p.c., jednakże do takiego wniosku należy dołączyć dane nieruchomości takie jak: dokładny adres, numer księgi wieczystej lub wskazanie podmiotu prowadzącego zbiór dokumentów (dot. głównie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), dane uczestników wynikających z art. 922 k.p.c. (współwłaścicieli, wierzycieli hipotecznych, podmiotów posiadających służebności lub inne prawa na nieruchomości.

Im dokładniejsze informacje zawiera wniosek, tym sprawniej przebiegnie postępowanie. Jeśli wierzyciel nie posiada wszystkich danych, komornik może zlecić ich ustalenie na podstawie art. 761 § 1 k.p.c., co jednak przedłuża procedurę i wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Wierzyciel co do zasady nie ma obowiązku wskazywania sposobów egzekucji, zgodnie z art. 797 § 1 k.p.c. Wyjątek stanowi egzekucja z nieruchomości oraz składników majątkowych, co do których stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości (art. 799 § 1 k.p.c.). Jeżeli wierzyciel chce skierować egzekucję do nieruchomości dłużnika, musi wyraźnie wskazać tę informację we wniosku o wszczęcie egzekucji.

Schemat procesu wszczęcia egzekucji z nieruchomości

Uczestnicy postępowania egzekucyjnego z nieruchomości

Uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości są, zgodnie z art. 922 k.p.c.:

Współwłaściciele nieruchomości (art. 922 w zw. z art. 1036 k.p.c.).
Małżonek dłużnika w przypadku majątku wspólnego (art. 923¹ k.p.c.).
Osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone, np. użytkowanie, służebność (art. 922 § 1 pkt 1 k.p.c.).
Osoby, którym przysługują roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości (art. 922 § 1 pkt 2 k.p.c.).
W przypadku egzekucji z użytkowania wieczystego - również organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste (art. 922 zd. 2 k.p.c.).

Wszyscy uczestnicy postępowania mają prawo do udziału w czynnościach egzekucyjnych, składania wniosków i zażaleń, zgodnie z art. 767 § 2 k.p.c. Uczestnicy są zawiadamiani o terminach czynności egzekucyjnych (art. 945 k.p.c., art. 954 k.p.c.) i mają prawo przeglądać akta sprawy (art. 945 § 2 k.p.c.).

Etapy egzekucji z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości składa się z pięciu głównych etapów, które są uregulowane w Dziale VIa, Tytule II, Części trzeciej Kodeksu postępowania cywilnego (art. 921-1098 k.p.c.):

Zajęcie nieruchomości (art. 924-938 k.p.c.).
Opis i oszacowanie nieruchomości (art. 942-951 k.p.c.).
Licytacja (art. 952-981 k.p.c.).
Przybicie nieruchomości (art. 982-997 k.p.c.).
Przeniesienie własności i podział sumy (art. 998-1050 k.p.c.) - zaspokojenie wierzycieli według kolejności ustawowej określonej w art. 1025-1034 k.p.c.

Licytacja komornicza nieruchomości 2025 – jak kupić mieszkanie z licytacji? Przewodnik prawnika

Zajęcie nieruchomości i jego skutki

Po zajęciu nieruchomości komornik przesyła do sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji w dziale III księgi wieczystej, zgodnie z art. 924 k.p.c. Wpis ten stanowi ostrzeżenie dla potencjalnych nabywców nieruchomości o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. Informacja ta jest widoczna w treści księgi wieczystej i stanowi publiczną informację o obciążeniu nieruchomości.

Zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzenie przez dłużnika nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że sprzedaż, darowizna czy inne formy przeniesienia własności nieruchomości dokonane przez dłużnika po zajęciu nie blokują egzekucji. Nabywca nieruchomości może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika (art. 930 § 1 zd. 2 k.p.c.), ale czynności egzekucyjne pozostają ważne zarówno wobec pierwotnego dłużnika, jak i wobec nabywcy (art. 930 § 1 zd. 3 k.p.c.).

Nie, sprzedaż nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu przez komornika nie chroni jej przed dalszą egzekucją. Zgodnie z art. 930 § 1 k.p.c., rozporządzenie przez dłużnika nieruchomością po jej zajęciu jest nieważne z wyłączeniem rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień. Oznacza to, że nabywca nieruchomości musi liczyć się z ryzykiem, że nieruchomość może zostać sprzedana na licytacji komorniczej, a on utraci prawo własności.

Opis i oszacowanie nieruchomości

Do wniosku o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości wierzyciel powinien złożyć, zgodnie z art. 942 k.p.c.:

Wyciąg - a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń (art. 942 pkt 1 k.p.c.).
Jeżeli nieruchomość jest objęta katastrem nieruchomości - odpowiedni wyciąg (art. 942 pkt 2 k.p.c.).
Informację o miejscu zamieszkania wszystkich znanych uczestników postępowania (art. 942 pkt 3 k.p.c.).

Powyższe dokumenty nie są obligatoryjne, gdyż komornik również jest władny uzyskania ww. informacji.

Wierzyciel zostanie wezwany do uiszczenia zaliczki na poczet opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego (art. 6 ust. 1 ukk w zw. z art. 948 § 1 k.p.c.), który dokona oszacowania wartości nieruchomości oraz zaliczkę w wysokości 100,00 zł na poczet należności Krajowej Rady Komorniczej (art. 6 ust. 2 ukk w zw. z art. 945 § 2 k.p.c.) z tytułu zamieszczenia obwieszczenia na stronie internetowej. Koszty opinii oraz zamieszczenia obwieszczenia traktowane są jako wydatki, zgodnie z art. 6 pkt 1 i 2 ustawy o kosztach komorniczych.

Licytacja nieruchomości

W pierwszej licytacji zgodnie z art. 956 k.p.c. cena wywoławcza wynosi trzy czwarte (75%) wartości oszacowania nieruchomości określonej przez biegłego rzeczoznawcę, zgodnie z art. 948 § 1 k.p.c. Jeżeli pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku (brak oferentów lub nie zostanie zaoferowana cena wywoławcza), komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację. W drugiej licytacji cena wywoławcza zostaje obniżona do dwóch trzecich (około 66,7%) wartości oszacowania nieruchomości, co wynika z art. 983 k.p.c.

W licytacji nieruchomości nie mogą uczestniczyć, zgodnie z art. 956 § 1 k.p.c.:

Dłużnik.
Osoby, które zostały obciążone prawami rzeczowymi ograniczonymi lub roszczeniami albo są posiadaczami nieruchomości wbrew twierdzeniu stron.
Małżonek dłużnika, chyba że istnieje rozdzielność majątkowa.
Osoby urzędujące w sądzie, w którym odbywa się licytacja, jeżeli wniosły skargę na czynności komornika lub postanowienie sądu o ustaleniu ceny.

Licytant, który nie spełnił warunków poprzedniej licytacji (np. nie złożył rękojmi), również nie może uczestniczyć w kolejnej.

Ogłoszenia o licytacjach

Ogłoszenia o licytacjach komorniczych obligatoryjnie są publikowane zgodnie z art. 955 k.p.c.:

Na oficjalnej stronie Krajowej Rady Komorniczej pod adresem www.licytacje.komornik.pl (art. 955 § 1 pkt 1 k.p.c.).
Na tablicy ogłoszeń w sądzie rejonowym, gdzie odbędzie się licytacja (art. 955 § 1 pkt 2 k.p.c.).
W budynku urzędu gminy lub miasta, gdzie położona jest nieruchomość (art. 955 § 1 pkt 3 k.p.c.).
W lokalnych dziennikach i prasie (art. 955 § 1 pkt 4 k.p.c.).

Zgodnie z art. 954 k.p.c., komornik zawiadamia o licytacji znanych mu uczestników postępowania oraz osoby, które złożyły wniosek o przystąpienie do licytacji. Informacje, jakie musi zawierać obwieszczenie o licytacji, określa szczegółowo art. 955 § 2 k.p.c.

Przeniesienie własności nieruchomości

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa nabywcę (licytanta, który wygrał licytację), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów całą cenę nabycia, pomniejszoną o złożoną wcześniej rękojmię. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca (art. 967 § 1 k.p.c.). Jeżeli nabywca nie dotrzyma tego terminu, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają (art. 969 k.p.c.).

Po złożeniu całej ceny nabycia sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności na podstawie art. 998 § 1 k.p.c. Skutki tego postanowienia określa art. 999 k.p.c. - stanowi ono tytuł własności i jest podstawą ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej oraz usunięcia obciążeń.

Zgodnie z art. 999 § 1 k.p.c.: "Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności."

Zgodnie z art. 999 § 2 k.p.c.: "Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca."

Postanowienie o przysądzeniu własności zgodnie z art. 999 k.p.c. przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Jest ono również tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia pomieszczeń. Z dniem uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, pożytki z nieruchomości przypadają nabywcy.

Małżonek dłużnika a egzekucja z nieruchomości

Gdy tytuł wykonawczy wystawiony jest przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim, a nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, komornik może dokonać zajęcia tej nieruchomości, co reguluje art. 923¹ k.p.c. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, komornik zawiadamia o tym wierzyciela, który w terminie tygodniowym musi wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika, zgodnie z art. 923¹ § 2 k.p.c. Brak takiego działania skutkuje umorzeniem egzekucji z zajętej nieruchomości. Podstawą prawną do nadania klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika jest art. 787 k.p.c.

Koszty egzekucji

Zasadniczo koszty egzekucji ponosi dłużnik, zgodnie z art. 770 § 1 k.p.c., ale w praktyce są one pokrywane z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Wierzyciel musi jednak uiścić zaliczki na poczet niektórych wydatków (np. opłatę na wpis do KW, na opinię biegłego), które następnie są mu zwracane w pierwszej kolejności z kwoty uzyskanej na licytacji (art. 39 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych).

Do kosztów egzekucyjnych zaliczamy między innymi:

Opłatę stosunkową komornika (obecnie 10% wartości wyegzekwowanego świadczenia, nie więcej niż 50.000 zł w przypadku egzekucji z nieruchomości, zgodnie z art. 25 w zw. z art. 49 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych).
Zaliczki na wydatki (np. na opinię biegłego rzeczoznawcy, art. 6 oraz art. 39 ust. 2 ustawy o kosztach komorniczych).
Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej.
Ewentualne koszty zarządcy nieruchomości.

Podział sumy uzyskanej z egzekucji

Suma uzyskana z egzekucji z nieruchomości jest dzielona według ściśle określonej kolejności wynikającej z art. 1025 k.p.c.:

Koszty egzekucyjne (art. 1025 pkt 1 k.p.c.).
Należności alimentacyjne (art. 1025 pkt 2 k.p.c.).
Należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości minimalnego wynagrodzenia (art. 1025 pkt 3 k.p.c.).
Należności zabezpieczone hipoteką lub zastawem (art. 1025 pkt 4 k.p.c.).
Należności podatkowe i inne należności publicznoprawne (art. 1025 pkt 5 k.p.c.).
Inne należności (art. 1025 pkt 6 k.p.c.).

W ramach tej samej kategorii, jeśli suma nie wystarcza na pokrycie wszystkich należności, dzieli się ją proporcjonalnie do wysokości każdej z nich (art. 1026 § 1 k.p.c.). Podział przeprowadza komornik, sporządzając plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji (art. 1033 k.p.c.). Na plan podziału przysługują zarzuty, które składa się w terminie dwóch tygodni od dnia zawiadomienia (art. 1034 § 1 k.p.c.).

Tabela podziału sumy uzyskanej z egzekucji nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości to złożony proces, wymagający przestrzegania szczegółowych procedur. Znajomość odpowiedzi na powyższe pytania pomoże zarówno wierzycielom, jak i pełnomocnikom skutecznie poruszać się w gąszczu przepisów i osiągnąć zamierzony cel.

tags: #wniosek #egzekucyjny #na #podstawie #art #999