Analiza statystyczna czynności komorniczych w kontekście opisu i oszacowania nieruchomości
W niniejszej analizie przyjrzymy się szczegółowo czynnościom komorniczym związanym z opisem i oszacowaniem nieruchomości, opierając się na konkretnym przypadku sygn. Dłużniczka B. S. wniosła skargę na czynność komornika podlegającą na ustaleniu wartości nieruchomości. Dłużnik W. S. Komornik ustosunkowując się do skarg wskazał, że egzekucja prowadzona jest zgodnie z wnioskiem wierzyciela. O wszystkich czynnościach dłużnicy byli informowani.
Proces egzekucyjny rozpoczął się dnia 4 sierpnia 2015 r., kiedy to Komornik wydał zawiadomienie o wszczęciu egzekucji. Dłużnicy zostali wezwani do uiszczenia należności dnia 25 sierpnia 2015 r. Wezwanie dłużnik odebrał w dniu 27 sierpnia 2015 r. Po zleceniu sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości biegłemu, biuro techniczno-prawne poinformowało biegłego, że dwie wizje lokalne na nieruchomości dłużników nie odbyły się, ponieważ mimo wiedzy dłużników nie udostępnili oni nieruchomości. Na skutek tego Biegły ponownie poinformował dłużników o oględzinach nieruchomości. Oboje dłużniczy nie odebrali przesyłek z zawiadomieniami mimo dwukrotnego awizowania.
Komornik, w dniu 21 marca 2017 r., zlecił opis i oszacowanie w oparciu o dokumentację techniczną i oględziny zewnętrzne. Zawiadomienie to dłużnik odebrał 23 marca 2017 r. Opis i oszacowanie zostało dokonane w dniu 7 czerwca 2017 r. Dłużniczka, obecna na miejscu, została poinformowana o środkach zaskarżenia.
Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze, dłużniczka była zawiadamiana o wszczęciu egzekucji poprzez wezwanie do uiszczenia należności, co miało miejsce już w sierpniu 2015 r. Wówczas nie podjęła żadnych czynności celem zakwestionowania zasadności prowadzenia egzekucji. Podobnie, gdy otrzymała zawiadomienie o zajęciu wynagrodzenia za pracę (k.30).
Skargę na czynności komornika wnosi się do sądu w terminie tygodniowym od dnia czynności, gdy strona lub osoba, której prawo zostało przez czynność komornika naruszone bądź zagrożone, była przy czynności obecna lub była o jej terminie zawiadomiona. W innych wypadkach - od dnia zawiadomienia o dokonaniu czynności strony lub osoby, której prawo zostało przez czynność komornika naruszone bądź zagrożone, a w braku zawiadomienia - od dnia dowiedzenia się przez skarżącego o dokonanej czynności.
Szczegółowy zakres obowiązków komornika związanych ze sporządzeniem protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości był określony w przepisach § 131-141 CzynKomR. Na podstawie nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego dokonanej na mocy ustawy z 10.7.2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1311 ze zm.) komentowany przepis został zmieniony w § 2 celem wyeliminowania wątpliwości w zakresie mocy obowiązującej rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 9.3.1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. Nr 10, poz. 52 ze zm.). Minister Sprawiedliwości, korzystając z delegacji zawartej w przepisie art. 947 § 2 kpc, wydał rozporządzenie z 5.8.2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U. z 2016 r. poz. ...).
Aby zarzuty dotyczące opisu i oszacowania mogły odnieść skutek i doprowadzić do nałożenia na komornika obowiązku dokonania ponownego opisu i oszacowania nieruchomości, muszą one wykazać, iż opis jest na tyle wadliwy (niekompletny, bo pomija istotne jej składniki), że w konsekwencji i oszacowanie nieruchomości jest nieprawidłowe, lub że przy prawidłowym opisie samo oszacowanie budzi wątpliwości, bo wartość rynkowa nieruchomości ustalona została wadliwie (została istotnie zaniżona lub zawyżona).
Z akt egzekucyjnych wynika jednoznacznie, że dłużnicy byli zawiadamiani o oględzinach nieruchomości. To na skutek braku współpracy z ich strony nie było możliwe dokonanie opisu nieruchomości w środku. Nie można uznać, że brak odbierania korespondencji ze strony dłużniczki uniemożliwiał jej działanie czy stanowił o braku jej wiedzy.
Mając na uwadze treść zarzutów dłużników, Sąd rozważał dwie opcje. Przede wszystkim, czynność komornika w postaci opisu i oszacowania nieruchomości, co wynika już z jej ustawowego oznaczenia, składa się z dwóch elementów i w istocie dokonywana jest dwuetapowo. Pierwszym etapem jest wyznaczenie posiedzenia, na którym ustalane są stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz jej wartość (ta określana jest zgodnie z art. ... kpc). Protokół i oszacowanie traktowany jest jako dokument stanowiący pisemne sprawozdanie z przeprowadzonej czynności, z drugiej strony jako wynik - końcowy efekt etapu egzekucji.
Obowiązki komornika przedstawiają się nieco odmiennie przy opisie oraz przy szacowaniu. Opis nieruchomości należy do osobistych zobowiązań komornika; może on biegłemu zlecić dokonanie czynności niezbędnych do sporządzania opisu. Dopiero po sporządzeniu opinii przez biegłego komornik przystępuje do sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości. Końcowa część protokołu opisu i szacowania zawiera oszacowaną wartość nieruchomości ze wskazaniem podstawy takiego ustalenia.
Z tego względu, niezależnie od sformułowania przez dłużników zarzutów, Sąd uznał, że zbadaniu podlega jako zaskarżona czynność polegająca na opisie i oszacowaniu.
Szacowania nieruchomości dokonano w sprawie zgodnie z treścią art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.04.261.2603). Ustalono, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Wyceny tej dokonano z zastosowaniem podejścia porównawczego, w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.
Poddając analizie operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości dłużników, Sąd uznał, że nie jest on dotknięty błędami rachunkowymi i sporządzony jest rzetelnie. Operat szacunkowy oparty został na wartości rynkowej nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia porównawczego, zastosowanego przez powołanego przez Komornika biegłego do wyceny wartości rynkowej nieruchomości, przyjęto znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U.2004.207.2109) w sprawie wyceny nieruchomości).
Przy podejściu porównawczym określenie wartości polega na porównaniu cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
W operacie zaznaczono także, że uzyskana w opracowaniu wartość jest wielkością szacunkową, opartą na wielokrotnym uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki licytacji mogą różnić się od określonej wartości i ta kwota (ustalona w ramach licytacji) będzie ostateczną. Operat uwzględnia wszelkie przepisy dotyczące wyceny nieruchomości przy przyjętej metodzie.
W opisie i oszacowaniu oparto się na opinii powołanego biegłego, który ma w tym zakresie wiedzę specjalistyczną. Biegły wskazał na podstawy i zasady dokonanego szacowania. Nie istnieją w jego opinii błędy natury faktycznej czy merytorycznej, które zasługiwałyby na uwzględnienie.
Sąd uznał, że operat nie jest dotknięty błędami rachunkowymi i sporządzony jest rzetelnie. Z tego powodu Sądu Rejonowego skarga na czynności komornika w zakresie opisu i oszacowania, a zatem zakwestionowanej wycenie, nie była zasadna i podlegała oddaleniu na mocy art. ... kpc.
Poniżej przedstawiono tabelę podsumowującą kluczowe etapy postępowania w analizowanym przypadku:
| Data | Czynność | Informacja o odbiorze/udziału dłużnika |
|---|---|---|
| 04.08.2015 | Zawiadomienie o wszczęciu egzekucji | - |
| 25.08.2015 | Wezwanie do uiszczenia należności | Odebrane 27.08.2015 |
| - | Próby wizji lokalnych (dwukrotne) | Niedostępność nieruchomości |
| - | Ponowne zawiadomienie o oględzinach | Nieodebrane (dwukrotnie awizowane) |
| 21.03.2017 | Zlecenie opisu i oszacowania | - |
| 23.03.2017 | Zawiadomienie o opisie i oszacowaniu | Odebrane |
| 07.06.2017 | Opis i oszacowanie nieruchomości | Dłużniczka obecna, poinformowana o środkach zaskarżenia |
tags: #anliza #statystyczna #komornik