Kim jest wierzyciel hipoteczny i jakie są jego prawa?
Wierzyciel hipoteczny to instytucja lub osoba, której przysługuje szczególne prawo do dochodzenia spłaty długu z nieruchomości obciążonej hipoteką. Zrozumienie roli i praw wierzyciela hipotecznego jest kluczowe dla każdego, kto planuje zaciągnąć kredyt hipoteczny lub zabezpieczyć pożyczkę nieruchomością.
Kim jest wierzyciel hipoteczny?
Wierzyciel hipoteczny to osoba fizyczna lub firma, która udzieliła kredytu hipotecznego lub pożyczki, a tego rodzaju zobowiązanie jest zabezpieczone hipoteką. Wierzyciel to osoba lub podmiot, któremu przysługuje roszczenie wobec drugiej osoby, będącej dłużnikiem. Może się zatem domagać zwrotu pieniędzy lub przedmiotów. Kiedy zaciągasz kredyt, bank staje się Twoim wierzycielem i zgodnie z umową musisz mu zwracać określoną kwotę środków w ustalonych terminach. Wierzycielem hipotecznym najczęściej jest bank, ale może to być także SKOK, firma pożyczkowa lub instytucja, która przyznaje zobowiązanie z zabezpieczeniem na nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny to zatem rodzaj wierzyciela, który ma prawo dochodzenia zaspokojenia roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, która należy do dłużnika.
Hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Zatem sprzedaż czy darowizna obciążonego hipoteką lokalu mieszkalnego (lub innej nieruchomości) nie spowoduje wygaśnięcia takiego zabezpieczenia. Istota hipoteki została wyrażona w samej jej definicji zawartej w art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Osoba, która nabyła lokal obciążony hipoteką odpowiada więc rzeczowo (z danej nieruchomości) wobec spółki będącej wierzycielem hipotecznym.
Wierzyciel hipoteczny a inne rodzaje wierzycieli
Wierzyciel hipoteczny posiada szczególne uprawnienia w porównaniu do innych typów wierzycieli:
- Wierzyciel osobisty - może żądać uregulowania zobowiązania z całego majątku osobistego dłużnika, np. poprzez zajęcie wynagrodzenia lub emerytury.
- Wierzyciel rzeczowy - roszczenie może być zaspokojone poprzez zajęcie rzeczy należących do majątku dłużnika, które są wymienione w umowie, takich jak np. samochód czy nieruchomość.
- Wierzyciel hipoteczny - jego roszczenie jest zabezpieczone hipoteką na konkretnej nieruchomości i ma pierwszeństwo zaspokojenia z tej nieruchomości.
- Wierzyciel alimentacyjny - osoba, której przysługują alimenty (długi alimentacyjne są ściągane w pierwszej kolejności).
Kiedy osoba lub podmiot staje się wierzycielem hipotecznym?
Osoba lub podmiot staje się wierzycielem hipotecznym po zawarciu umowy, na mocy której dana osoba otrzymuje pieniądze lub rzeczy, a na danej nieruchomości ustanawiana jest hipoteka. Dowód, że do tego doszło, znajdziesz w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Znajdują się tam dane wierzyciela, waluta, w której zaciągnięto zobowiązanie, jego kwota, a także termin spłaty. Są one jawnie dostępne, ale żeby je sprawdzić, musisz mieć numer księgi wieczystej. Możesz je przeglądać online w zbiorze Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
Jakie są prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego?
Na mocy podpisanej umowy i obowiązujących przepisów wierzycielowi przysługują określone prawa, ale ma też pewne obowiązki.
Prawa wierzyciela hipotecznego
Podstawowym prawem wierzyciela hipotecznego jest żądanie spełnienia określonych w umowie świadczeń. Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, oczekuje on terminowej spłaty rat. Ma odzyskać przekazane środki powiększone o odsetki, prowizje i ewentualne inne koszty. Jeśli dłużnik nie spłaca zobowiązania, wierzyciel ma prawo doprowadzić do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Dzieje się to jednak dopiero po sądowym postępowaniu egzekucyjnym i uzyskaniu tytułu wykonawczego, który trafia do komornika. Zadaniem urzędnika jest uzyskanie środków potrzebnych do spłaty wierzytelności. Przeprowadzenie egzekucji niestety w wielu przypadkach zajmuje dużo czasu, dlatego banki dokładnie analizują zabezpieczenie zobowiązania m.in. pod kątem możliwości późniejszej sprzedaży nieruchomości. Procedura egzekucyjna może zostać wstrzymana, jeśli strony umowy dojdą do porozumienia.
Zaspokojenie roszczeń z nieruchomości następuje zgodnie z kolejnością wpisów w dziale IV KW. Jeśli wierzycielem jest bank, to ma on pierwszeństwo i zostanie spłacony w pierwszej kolejności. Pozostali wierzyciele mogą uzyskać środki, jeśli tych wystarczy na spłatę wobec banku. Roszczenia wierzyciela hipotecznego są zaspokajane przed roszczeniami wierzyciela rzeczowego i osobistego.
Wierzyciel hipoteczny ma prawo do wstrzymania lub zawieszenia procedury egzekucyjnej z majątku dłużnika. Jeśli dłużnik nie będzie spłacać kredytu, wierzyciel hipoteczny, najpierw musi wypowiedzieć umowę, a potem wezwać go do uregulowania zadłużenia. Jeśli do tego nie dojdzie, sprawa może trafić do sądu, a potem czynności prowadzone będą przez komornika. Tylko on ma prawo zająć nieruchomość i przeprowadzić jej licytację, by zaspokoić roszczenie wierzyciela hipotecznego. Sporządza się plan podziału sumy uzyskanej przez egzekucję z nieruchomości. Od razu po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności oraz postanowienia w przedmiocie kosztów sporządza go komornik. Wierzyciel hipoteczny nie ma obowiązku legitymować się tytułem wykonawczym, by wziąć udział w planie podziału.
Obowiązki wierzyciela hipotecznego
Wierzyciel hipoteczny może stosunkowo łatwo dochodzić zaspokojenia roszczenia, ma wiele praw, ale jednocześnie także obowiązki:
- Nie może nakłaniać dłużnika do spłaty zobowiązania przed terminem określonym w umowie - chociaż wcześniejsza spłata jest bardzo korzystna, to wierzyciel nie powinien naciskać.
- Oczekiwanie spłaty zobowiązania w wysokości wyłącznie takiej, jaka wynika z umowy.
- Zwrot części prowizji i innych opłat, jeśli dłużnik spłaci zobowiązanie przed terminem.
- Zwrócenie środków, które zostały wyegzekwowane bez podstaw.
- Wystawienie listu mazalnego, kiedy dłużnik spłaci całe zobowiązanie - jest on bowiem niezbędny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
- Przeprowadzanie ewentualnej egzekucji zgodnie z przepisami.
W praktyce wierzyciel hipoteczny może po prostu cierpliwie czekać, aż wierzytelność hipoteczna zostanie spłacona. Jeśli tak to przebiega, nie musi się szczególnie angażować w cały proces. Dopiero w razie problemów ze spłatą doprowadza on do zajęcia nieruchomości obciążonej hipoteką i kieruje sprawę do komornika, który ma doprowadzić do jej spieniężenia.
Co się dzieje z wierzytelnością hipoteczną w przypadku śmierci dłużnika?
Zabezpieczenie na hipotece działa również w przypadku śmierci dłużnika. W dalszym ciągu wierzycielowi przysługuje prawo do nieruchomości - hipoteka nie znika. Dług jest dziedziczony zgodnie z prawem spadkowym, dlatego spadkobierca, któremu przypadnie nieruchomość, będzie musiał uregulować zobowiązanie. To jednak nie oznacza, że przejęcie spadku jest dla spadkobiercy nieopłacalne. Wartość mieszkania czy domu może wynosić dużo więcej niż kwota, która pozostała do spłaty.
Dyspozycja wkładem bankowym na wypadek śmierci #dziedziczenie #bank #spadek #pieniądze
Co się dzieje, gdy wierzyciel hipoteczny nie otrzyma spłaty?
Jeżeli dłużnik nie spłaca zobowiązania, wierzyciel hipoteczny ma możliwość dochodzenia roszczenia z tytułu nieruchomości zabezpieczonej hipoteką. Co oznacza, że ma prawo odebrać nieruchomość i ją sprzedać. Oczywiście, musi dokonać tego w postępowaniu egzekucyjnym, zgodnie z prawem. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego. Komornik wzywa dłużnika, aby ten zapłacił dług w przeciągu dwóch tygodni. Jednocześnie komornik składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla nieruchomości, dla której została ustanowiona hipoteka.
Należy pamiętać, że w przypadku kredytu hipotecznego, w księdze wieczystej w Dziale IV Hipoteka, na pierwszym miejscu wpisywana jest hipoteka banku. Wierzyciel hipoteczny ma również prawo do zawieszenia lub wstrzymania procedury egzekucyjnej z majątku dłużnika.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości powoduje, że dłużnik podejmuje pewne ryzyko, a wierzyciel ma solidne zabezpieczenie. W razie problemów ze spłatą zobowiązania wierzyciel odzyska przekazane środki, przy czym cały proces może potrwać. Po uzyskaniu sądowego nakazu zapłaty z tytułem wykonawczym nieruchomość zostanie zajęta, ale trudno przewidzieć, ile czasu zajmie jej sprzedaż. Dłużnikowi w tym wszystkim przysługują oczywiście określone prawa, m.in. poufności, uzyskania informacji o aktualnej wysokości zadłużenia, zaskarżenia wierzyciela, jeśli nie przestrzega on ustaleń umowy, oraz polubownego porozumienia się z wierzycielem.
Przykład: spółka udzieliła osobie fizycznej pożyczki na kwotę 50 tys. zł zabezpieczonej hipoteką na mieszkaniu tej osoby. W ubiegłym miesiącu minął bezskutecznie termin spłaty. Monit o zwrot pożyczki niewiele dał. Dokonano weryfikacji zabezpieczeń i okazuje się, że na początku 2014 r. pożyczkodawca podarował mieszkanie komuś z rodziny (o tym samym nazwisku). Wpis hipoteki do działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości nie stanowi przeszkody prawnej w zbyciu tej samej nieruchomości osobie trzeciej, czy to w formie umowy sprzedaży, darowizny, czy też w jakikolwiek inny sposób. Istota hipoteki została wyrażona w samej jej definicji zawartej w art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Osoba, która nabyła lokal obciążony hipoteką odpowiada więc rzeczowo (z danej nieruchomości) wobec spółki będącej wierzycielem hipotecznym. Oznacza to, że spółka może pozwać o zapłatę zarówno dłużnika osobistego (pożyczkobiorcę), jak i dłużnika rzeczowego (nabywcę mieszkania z hipoteką), przy czym w wyroku zasądzającym zwrot pożyczki odpowiedzialność tego drugiego będzie ograniczona do nieruchomości. Sąd powinien zastrzec tej osobie prawo powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności z określonego lokalu. Spółka (pożyczkodawca) nie będzie więc mogła egzekwować spłaty pożyczki od nabywcy mieszkania z innego majątku niż ta nieruchomość.
tags: #art #28 #wierzyciel #hipoteczny