Długi za mieszkania komunalne: Jakie są możliwości umorzenia i oddłużenia?
Długi najemców mieszkań komunalnych, spółdzielczych, zakładowych i wynajmowanych od państwa wciąż rosną, osiągając kwotę 4,5 mld zł. Blisko połowa tej sumy to zadłużenie lokatorów mieszkań komunalnych. Według danych GUS, główne przyczyny niepłacenia czynszów to niskie zarobki, utrata pracy lub nagła choroba. Jednym z najbardziej zadłużonych województw jest mazowieckie, gdzie dług czynszowy wobec miasta wynosi pół miliarda złotych. Najwięcej postępowań eksmisyjnych, wynikających z wieloletniego zalegania z opłatami czynszowymi, ma miejsce w województwach śląskim, mazowieckim, dolnośląskim i łódzkim.
Coraz więcej miast wprowadza programy oddłużania lokali komunalnych, które oferują różne formy pomocy, takie jak umorzenie całości zadłużenia po przekazaniu nieruchomości, umorzenie połowy długu przy zamianie lokalu na mniejszy, lub umorzenie części długu pod warunkiem spłaty pozostałej kwoty w określonym terminie.
Proces windykacji zadłużenia
Jeden niezapłacony czynsz lub dwutygodniowe spóźnienie w opłaceniu rachunku nie powodują natychmiastowych konsekwencji. Proces windykacyjny zazwyczaj rozpoczyna się po kilku miesiącach niepłacenia zobowiązania. Spółdzielnia mieszkaniowa może prowadzić windykację samodzielnie lub sprzedać wierzytelności firmie windykacyjnej, funduszowi inwestycyjnemu czy funduszowi sekurytyzacyjnemu.
Przed rozpoczęciem formalnej windykacji lokator otrzymuje od spółdzielni kilkakrotne wezwania do zapłaty. Jeśli zadłużony lokator nie reaguje, może otrzymać ostrzeżenie o zamiarze wpisania go do Biura Informacji Gospodarczej (BIG). W przypadku braku kontaktu, zostanie wpisany do rejestru.
Po kolejnych miesiącach zaległości, lokator może otrzymać pismo informujące o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Ostatecznym etapem jest wypowiedzenie umowy i skierowanie sprawy do sądu, co może skutkować zapłatą zaległych opłat i eksmisją. Należy pamiętać, że wypowiedzenie umowy najmu i eksmisja dotyczą głównie mieszkań komunalnych, spółdzielczych i zakładowych. W przypadku mieszkań własnościowych procedura jest inna, choć proces windykacyjny jest podobny.
Wpis do rejestru dłużników
Aby dłużnik mógł zostać wpisany do BIG, muszą być spełnione trzy warunki:
- Zadłużenie musi być większe niż 200 zł.
- Dług musi być wymagalny od co najmniej 30 dni.
- Wierzyciel musi wysłać dłużnikowi wezwanie do zapłaty listem poleconym z ostrzeżeniem o zamiarze wpisania do rejestru.
Nawet jeśli dłużnik nie odbierze listu poleconego, procedura nie zostaje wstrzymana. Wpis do rejestru dłużników może utrudnić w przyszłości uzyskanie kredytu, pożyczki, zakupu telefonu na abonament czy sprzętu AGD/RTV na raty. Dlatego kluczowa jest otwarta komunikacja z wierzycielem.
Negocjacje i pomoc w spłacie długu
Współczesny proces windykacyjny często przypomina negocjacje. Celem firmy windykacyjnej jest zaproponowanie dłużnikowi warunków spłaty, które będzie w stanie zaakceptować. Ważna jest szczera rozmowa o problemach finansowych lub zdrowotnych, które uniemożliwiają bieżącą spłatę zobowiązań.
Wiele firm windykacyjnych przestrzega Zasad Dobrych Praktyk, które określają prawa dłużnika i zasady profesjonalnego procesu windykacyjnego. Windykator może kontaktować się listownie, telefonicznie lub wysłać przedstawiciela terenowego, który musi się wylegitymować.
Wezwanie do zapłaty od firmy windykacyjnej powinno zawierać szczegółowe informacje o zaległości, dane wierzyciela i kwotę należności. W przypadku nieetycznego działania firmy windykacyjnej, można zgłosić sprawę do Rzeczników Konsumentów, Biura Rzecznika Finansowego lub Federacji Konsumentów.
Umorzenie i odpracowanie długu za mieszkanie komunalne
Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe i zarządcy nieruchomości umożliwiają odpracowanie długu. Jest to często lepsze rozwiązanie niż proces sądowy czy eksmisja. Zgoda na odpracowanie może być uzależniona od deklaracji wznowienia regularnych opłat po spłacie zaległości. Niektóre spółdzielnie ustalają maksymalną kwotę długu, którą można odpracować.
Prace, które można wykonywać, są różnorodne: porządkowanie zieleni, prace konserwatorskie, sprzątanie, zamiatanie chodników. Z osobą odpracowującą dług podpisywana jest umowa zlecenie lub o dzieło, a wynagrodzenie jest odliczane od zadłużenia czynszowego. Odpracowanie długu jako świadczenie niepieniężne nie jest traktowane jako przychód i nie podlega opodatkowaniu.
Programy oddłużeniowe w miastach
Wiele miast wprowadziło programy oddłużeniowe dla lokatorów mieszkań komunalnych. Przykładowo, w Lublinie porozumienie między Zarządem Nieruchomości Komunalnych, MOPR i PUP wspiera osoby bezrobotne i korzystające z pomocy społecznej, których zadłużenie czynszowe nie przekracza 30 tys. zł.
W Warszawie II edycja programu „Restrukturyzacja zadłużenia w mieszkaniach komunalnych" umożliwiała umorzenie nawet 60 proc. zadłużenia. Program ten był skierowany do osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej, które miały zadłużone mieszkanie komunalne. W ramach programu można było uzyskać częściowe umorzenie długu poprzez spłatę pozostałej kwoty w ratach, nawet do 10 lat.
W ramach restrukturyzacji zadłużenia w Warszawie stosowane są różne warianty spłaty, np. jednorazowa spłata 40 proc. długu w ciągu 3 miesięcy, lub spłata 60 proc. długu w ratach do 5 lub 10 lat. Istnieją również specjalne formy restrukturyzacji dla osób ogrzewających mieszkania energią elektryczną oraz dla osób solidarnie odpowiadających za długi.
Jak starać się o umorzenie długu?
Aby ubiegać się o umorzenie lub spłatę długu za czynsz w lokalu komunalnym, należy złożyć stosowny wniosek w dziale rozliczeń i windykacji czynszów administracji lokalu lub bezpośrednio w urzędzie miasta/gminy. Wniosek należy wypełnić, opisując swoją sytuację i dołączając wymagane dokumenty.
Szczególną uwagę przykłada się do osób znajdujących się w wyjątkowo trudnej sytuacji życiowej i materialnej, spowodowanej nieprzewidzianymi okolicznościami lub nieszczęśliwym zbiegiem zdarzeń. Wykazanie takiej sytuacji daje szansę na realną pomoc w postaci umorzenia zadłużenia lub uzyskania niższego czynszu.
Nawet w sytuacji, gdy wkroczył komornik, można złożyć wniosek o umorzenie długu, pod warunkiem dobrego uzasadnienia i wykazania niemożności spłaty zobowiązania z powodu ciężkiej sytuacji życiowej.
Przedawnienie długu
Dług za mieszkanie komunalne przedawnia się po 3 latach od dnia wymagalności czynszu. Jeśli roszczenia są przedawnione, dłużnik może uniknąć ich płacenia, podnosząc zarzut przedawnienia w odpowiednim momencie, czyli przed sądem, jeśli gmina wystąpiła o zapłatę. Dłużnik ma 14 dni na złożenie sprzeciwu od nakazu zapłaty z sądu, w którym należy podnieść argument przedawnienia.
Od 9 lipca 2018 roku, jeśli wierzyciel będący przedsiębiorcą występuje o zapłatę przeciwko konsumentowi, sąd ma obowiązek z urzędu zbadać, czy roszczenia nie są przedawnione.
7 strategii radzenia sobie z długiem
Zaległości czynszowe w zasobach komunalnych stanowią poważny problem, z którym samorządy mierzą się od lat. Dzielą się na dwie grupy dłużników: osoby w trudnej sytuacji życiowej oraz osoby świadomie wykorzystujące opieszałość samorządów w egzekwowaniu należności. Procedury sądowe i eksmisyjne są długotrwałe, co pozwala niektórym dłużnikom latami unikać płacenia czynszu.
W Warszawie, na koniec 2024 roku, zadłużenie w zasobie mieszkaniowym miasta wynosiło 184 mln zł, z czego około 80-90 mln zł dotyczyło czynszu. Liczba zadłużonych osób zamieszkujących w lokalach to około 23 tys.
Warszawa oferuje program restrukturyzacji zadłużeń, który pozwala na umorzenie części długu (40% lub 60%) pod warunkiem spłaty pozostałej kwoty i wpłaty bieżących opłat. Okres spłaty długu jest dobierany indywidualnie, nawet do 10 lat. Program ten realizowany jest od 2015 roku.
Możliwość „odpracowania" długów przez mieszkańców lokali komunalnych jest jednym z narzędzi wprowadzonych od 2014 roku. Rocznie zawieranych jest od ponad 200 do prawie 500 umów. W 2024 roku zawarto 123 umowy o świadczenie niepieniężne, a narastająco w całym mieście prawie 3 tys. takich porozumień.
Eksperci wskazują, że samorządy oferują różne instrumenty pomocy, jednak nie cieszą się one dużym zainteresowaniem. Problemem jest również to, że wielu lokatorów nie wytrzymuje w procesie spłaty. Samorządy mają ograniczone możliwości ze względu na długotrwałe procedury sądowe i niedostateczną liczbę lokali socjalnych.
W Austrii, zaległości czynszowe posiadało 8-13 proc. najemców mieszkań komunalnych, podczas gdy w Polsce pod koniec 2022 r. długiem obciążone było 46 proc. gminnych lokali. Średnia zaległość na jedno zadłużone mieszkanie wynosiła 12 186 zł.
Pojawiają się pomysły ograniczenia kwoty wolnej od potrąceń w ramach egzekucji komorniczej, aby poprawić ściągalność czynszów. Jednak eksperci podkreślają, że same zmiany dotyczące egzekucji komorniczej nie wystarczą. Konieczne jest oddzielenie funkcji ekonomicznej i socjalnej mieszkań komunalnych, ustalanie czynszów na poziomie ekonomicznym i zapewnienie realnego wsparcia socjalnego dla osób, których nie stać na taki czynsz.
tags: #czy #komornik #moze #umorzyc #dlug #za