Czy komornik może zająć nieruchomość dewelopera?

Sytuacja, w której komornik zajmuje nieruchomość dewelopera, może wydawać się skomplikowana, zwłaszcza gdy dotyczy to osób, które zakupiły mieszkania w inwestycji. Kluczowe jest zrozumienie procedur prawnych i praw wszystkich stron zaangażowanych w proces.

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że komornik nigdy sam z siebie nie inicjuje żadnego postępowania egzekucyjnego. Jego działanie znajduje umocowanie we wniosku uprawnionego podmiotu, najczęściej wierzyciela domagającego się zapłaty, który dodatkowo musi zawierać tytuł wykonawczy. Taki tytuł może stanowić prawomocny wyrok sądu zaopatrzony w klauzulę wykonalności, jak również akt notarialny, w którym dłużnik poddał się dobrowolnej egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

Wniosek o wszczęcie egzekucji ma bardzo ważne znaczenie z punktu widzenia każdego dłużnika. To w tym piśmie wierzyciel wskazuje, z jakich składników majątku zobowiązanego do zapłaty egzekucja ma być prowadzona. W praktyce może to być wynagrodzenie za pracę, rachunki bankowe, ruchomości czy właśnie nieruchomość.

Przykład 1. Pan Jan jest dłużny bankowi dużą sumę pieniędzy, w związku z udzielonym mu kredytem zabezpieczonym hipoteką na jego mieszkaniu. Czy komornik może od razu zająć jego mieszkanie i doprowadzić do licytacji? Tak, w szczególności, gdy bank we wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego zażąda egzekucji z nieruchomości dłużnika. W przypadku kredytów hipotecznych taka sytuacja jest dosyć częsta. Jeśli jednak pan Jan posiada stały dochód lub inny majątek (np. oszczędności zgromadzone na rachunku bankowym), to komornik może w pierwszej kolejności sięgnąć do tych środków, aby spłacić wierzytelność przysługującą bankowi. Licytacja nieruchomości mężczyzny jest oczywiście możliwa, ale mało prawdopodobna.

Procedura egzekucji z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości jest postępowaniem kilkuetapowym i często jest to proces czasochłonny, jednakże w większym stopniu zapewnia zaspokojenie wierzyciela. To, czy nieruchomość zostanie sprzedana w trakcie licytacji, zależy w znacznej mierze od jej atrakcyjności oraz ceny nieruchomości oszacowanej przez biegłego będącego rzeczoznawcą majątkowym.

Egzekucja z nieruchomości składa się z następujących etapów:

  1. Zajęcie nieruchomości.
  2. Sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości.
  3. Sprzedaż licytacyjna.
  4. Przysądzenie własności.
  5. Podział sumy uzyskanej z egzekucji.

Sąd, w obrębie którego położona jest nieruchomość, sprawuje nadzór nad egzekucją.

Zajęcie nieruchomości

Pierwsza czynność wykonywana przez komornika sądowego polega na zajęciu nieruchomości stanowiącej własność lub współwłasność dłużnika. Czynność ta jest dokonywana poprzez wezwanie dłużnika do zapłaty istniejącego i zasądzonego przez sąd roszczenia w ciągu dwóch tygodni od daty doręczenia wezwania do zapłaty oraz poprzez przesłanie wniosku o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości do sądu właściwego, gdzie prowadzona jest dla niej księga wieczysta.

Nieruchomość jest zajętą z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania, zaś w przypadku osób trzecich oraz dłużnika, któremu nie zostało doręczone wezwanie, zajęcie nieruchomości następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Ten ostatni przypadek dotyczy zwłaszcza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie została utworzona księga wieczysta. Wówczas zajęcie przesyła się do właściwej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma żadnego wpływu na dalszy przebieg postępowania egzekucyjnego, a nabywca zajętej nieruchomości może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, czyli staje się dłużnikiem rzeczowym.

W sytuacji gdy tytuł wykonawczy wystawiony jest przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim, stanowi to podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, jednakże do prowadzenia dalszych czynności egzekucyjnych konieczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom.

Ponad stu właścicieli mieszkań przy ulicy Kaszubskiej otrzymało komornicze zajęcia wierzytelności. Okazało się, że mają dług 30 tys. Problem dotyczy wszystkich mieszkańców bloku wybudowanego przez GANTA, czyli ponad stu rodzin. Komornik działał w imieniu sądu na zlecenie jednego z podwykonawców dewelopera, bo ten nie zapłacił mu za wykonane prace. A w związku z tym, że GANT jest bankrutem, komornik szuka wierzytelności u osób, które w feralnym bloku kupiły mieszkania.

Maciej Molczyk, właściciel kawalerki, który długu wobec GANTA nie ma, ale pismo także otrzymał, irytuje się: "To udowadnianie, że człowiek nie jest jeleniem". Dokument wyszedł z wrocławskiej Kancelarii Komorniczej Roberta Kapicy. Komornik nie ma sobie nic do zarzucenia, tłumaczy, że wszystko zostało przeprowadzone zgodnie z prawem, bo nawet akt notarialny nie zamyka tematu ewentualnych długów wobec GANTA. Ewentualnych, bo komornik nie wie kto i czy jest winny pieniądze deweloperowi.

Jacek Urbański z kancelarii prawnej DCW przyznaje, że wszystko przebiegło zgodnie z prawem. Tym bardziej, w świetle ostatnich wydarzeń, których antybohaterami byli komornicy. Kilka tygodni temu asesor komornika zabrał przez pomyłkę niewinnemu rolnikowi ciągnik i sprzedał, zanim sąd rozpatrzył skargę.

Z dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych wynika, że w dniu 29 sierpnia 2013 r. powodowie zawarli z (...) spółką jawną w S. umowę deweloperską, w której zobowiązali się kupić lokal mieszkalny nr (...) wraz z przynależnym pomieszczeniem gospodarczym i tarasem oraz przenieść własność tego lokalu wraz z przynależnościami, wolnego od obciążeń, na rzecz powodów w terminie do dnia 28 lutego 2014 r. Powodowie zobowiązali się kupić ten lokal za cenę 158.068 zł. Dnia 6 września 2013 r. w księdze wieczystej nr (...) wpisano roszczenie powodów o ustanowienie odrębnej własności w/w lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na ich rzecz zgodnie z w/w umową deweloperską.

Sąd Okręgowy ustalił ponadto, że Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Wejherowie J. Ś. prowadził przeciwko dłużnikowi (...) spółka jawna w S. z wniosku wierzyciela M. C. (1) postępowanie egzekucyjne (...)w toku którego pismem z dnia 11 września 2015 r. dokonał zajęcia nieruchomości objętej KW nr (...). Natomiast w dniu 15 września 2015 r. M. G. złożył oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych, m.in. nr (...), dla którego założono księgę wieczystą nr (...). Następnie zajęcia nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej nr (...) dokonał także komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Wejherowie M. M. pismem z dnia 21 września 2015 r. z wniosku wierzycieli A. W. (1) i M. W. (1), a pismem z dnia 23 września 2015 r.

W dniu 20 lutego 2016 r. M. G., działając w imieniu dewelopera, przeniósł na rzecz powodów własność lokalu, stanowiącego odrębną nieruchomość, objętego księgą wieczystą nr (...), tj. przedmiotowego lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...), a także sprzedał powodom udział wynoszący 120/10000 części w hali garażowej, odpowiadający jednemu miejscu postojowemu oraz komórce gospodarczej. Powodowie nabyli powyższe nieruchomości do majątku wspólnego.

W umowie wskazano ponadto, że w dziale III księgi wieczystej nieruchomości ujawnione są wpisy o ostrzeżeniu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w sprawie (...) na wniosek wierzyciela M. C. (2), prowadzonej przez Komornika Sądowego przy SR w Wejherowie J. Ś., a także wpisy o przyłączeniu się kolejnych wierzycieli: M. W. (1), A. W. (...), M. F., K. F., I. C. i P. C.. Wskazano również, że w dziale IV księgi wieczystej ujawnione są wpisy hipoteki umownej łącznej w kwocie 1.400.000 zł na rzecz D. (...) tytułem zabezpieczenia umowy pożyczki oraz hipoteki przymusowej w kwocie 5.320.657,80 zł na rzecz A. W. (1) i M. W. Jednocześnie zbywca zobowiązał się do usunięcia wad prawnych nieruchomości, tj. praw osób trzecich, które są lub do dnia ujawnienia nabywców jako właścicieli zostaną ujawnione w dziale III lub w dziale IV KW nr (...) w terminie dwunastu miesięcy od dnia zawarcia umowy.

Sąd Okręgowy ustalił poza tym, że Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Wejherowie M. M. postanowieniem z dnia 4 listopada 2015 r. wydanym w sprawie (...) uznał się niewłaściwym do dalszego prowadzenia sprawy i przekazał do dalszego prowadzenia komornikowi J. Ś., który następnie prowadził sprawę pod sygnaturą (...). Pismami z dnia 7 lipca 2016 r., doręczonymi powodom w połowie lipca 2016 r., zawiadomił on powodów o wszczęciu egzekucji z ich nieruchomości w sprawie (...). Pismem z dnia 19 lipca 2016 r. powód wniósł o umorzenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...). Komornik oddalił ten wniosek, a Sąd Rejonowy w Wejherowie postanowieniem z dnia 23 lutego 2018 r. sygn. Sąd Okręgowy w Gdańsku postanowieniem z dnia 14 czerwca 2017 r. sygn. akt III Ca 407/17 zmienił wpis w dziale IV księgi wieczystej nr (...) przez wykreślenie hipoteki przymusowej do kwoty 5.320.657,80 zł, wpisanej na zabezpieczenie roszczeń M. W. (1) i A. W.

Na podstawie powyższych ustaleń Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Żądanie powodów podlegało rozpoznaniu jako powództwo przeciwegzekucyjne, wytoczone na podstawie art. 841 k.p.c. Wobec tego w pierwszej kolejności Sąd Okręgowy rozważył, czy powodowie zachowali miesięczny termin do wytoczenia tego powództwa, licząc od dnia dowiedzenia się przez nich o naruszeniu ich prawa w toku prowadzonej egzekucji.

W tym zakresie wziął pod uwagę, że zgodnie z art. 925 § 1 i 2 k.p.c. W toku postępowania nie zostało ustalone, kiedy dokonano wpisu ostrzeżenia o toczącej się egzekucji w księdze wieczystej, czy to prowadzonej dla nieruchomości, z której następnie wyodrębniono lokal powodów, czy to prowadzonej dla tego wyodrębnionego lokalu. Bezsporne było natomiast, że powodowie najpóźniej w dniu 20 lutego 2016 r. powzięli wiadomość o toczącej się egzekucji z nieruchomości, ponieważ w zawartej w tym dniu umowie przeniesienia własności lokalu ujęto wszystkie wpisane wówczas w księdze wieczystej tego lokalu ostrzeżenia, w tym o postępowaniu egzekucyjnym toczącym się z wniosku A. W. (1) i M. W. (1) w sprawie Km (...). Jest to postępowanie egzekucyjne tożsame z postępowaniem, do którego odnosi się żądanie pozwu, ponieważ zostało ono przekazane komornikowi J. Skoro zatem powodowie uważają, że powyższa egzekucja narusza ich prawa - jako osób uprawnionych z umowy deweloperskiej, a następnie jako właścicieli - to powinni wytoczyć niniejsze powództwo najpóźniej w dniu 21 marca 2016 r.

Bezpodstawnie jednak przyjęli tezę o wykreśleniu wszelkich dotychczasowych wpisów wraz z ujawnieniem ich w księdze wieczystej jako właścicieli i dopiero po otrzymaniu zawiadomień z dnia 7 lipca 2016 r. zainteresowali się stanem ujawnionym w księdze wieczystej, czego następstwem było złożenie w dniu 1 sierpnia 2016 r. wniosku o zwolnienie nieruchomości od egzekucji. Aż do otrzymania tych zawiadomień pozostawali w błędnym i nieuzasadnionym przekonaniu, że nabycie przez nich nieruchomości skutkowało wykreśleniem z księgi wieczystej wzmianek o toczących się postępowaniach egzekucyjnych. W konsekwencji powództwo zostało przez nich wniesione po upływie terminu wskazanego w art. 841 § 3 k.p.c.

Niezależnie od tego Sąd Okręgowy uznał, że powództwo podlegałoby oddaleniu również ze względów merytorycznych. Zastosowanie w tej sprawie ma bowiem art. 930 § 1 k.p.c., zgodnie z którym rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. W stosunku do powodów, jako nabywców, skuteczne jest więc wszczęcie egzekucji z ich nieruchomości, jak również przyłączenie się kolejnych wierzycieli, ujawnione w księdze wieczystej. Oznacza to, że chociaż powodowie są właścicielami nieruchomości, to nie ma to żadnego wpływu na prowadzenie postępowania egzekucyjnego, wszystkie czynności pozostają w mocy i prowadzone jest dalsze postępowanie egzekucyjne, co powodowie muszą znosić.

Błędnie uważają oni, że wobec wpisania do księgi wieczystej ich roszczenia z umowy deweloperskiej postępowanie egzekucyjne nie może się dalej toczyć. W rezultacie ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia nabywcy z umowy deweloperskiej uzyskuje ono skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, wpis ten decyduje również o pierwszeństwie. Nie jest on jednak przeszkodą do wszczęcia z nieruchomości, której dotyczy, postępowania egzekucyjnego. Wpis roszczenia nabywcy z umowy deweloperskiej w przypadku wszczęcia postępowania egzekucyjnego ma takie znaczenie, że uwzględnia się to roszczenie w opisie i oszacowaniu nieruchomości (art. 947 § 1 pkt 3 k.p.c.) wraz z podaniem wartości tego roszczenia (art. 949 k.p.c.). Wartość tę stanowiłaby prawdopodobnie cena uiszczona uprzednio przez powodów na podstawie umowy deweloperskiej. Wówczas ich roszczenie korzystałoby z pierwszeństwa zaspokojenia z kwoty uzyskanej z egzekucji z tej nieruchomości w stosunku do roszczeń pozwanych (art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c.). Ponieważ jednak powodowie nabyli przedmiotową nieruchomość, ich roszczenie z umowy deweloperskiej zostało wykreślone z księgi wieczystej i ewentualnych roszczeń mogą oni obecnie dochodzić od dewelopera, który w umowie z dnia 20 lutego 2016 r.

Sąd Okręgowy dodał, że powodowie niezasadnie powoływali się na treść art. 18 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204, powoływanej w niniejszym uzasadnieniu w skrócie: u.k.w.h.), który stanowi, że równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo. Wpisy ostrzeżenia o toczącej się nie dotyczą bowiem nabycia praw, lecz są jedynie stwierdzeniem istniejącego stanu faktycznego. W konsekwencji nie odnosi się do nich art. 18 u.k.w.h.

Powyższy wyrok został zaskarżony w całości apelacjami przez powodów i prokuratora.

Sąd Apelacyjny, po samodzielnym zapoznaniu się zgodnie z art. 382 k.p.c., jako sąd merytorycznie rozpoznający sprawę z całością zebranego materiału dowodowego, doszedł do przekonania, że w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia może aprobować ustalenia Sądu pierwszej instancji i przyjąć je za własne jako podstawę rozstrzygnięcia sprawy także w postępowaniu apelacyjnym. Ustalenia te są bowiem zgodne z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, a ocena tego materiału nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia zgodności z zasadami wynikającymi z art. 233 § 1 k.p.c.

Wskazać ponadto należy, że dla oceny dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych nie miał istotnego znaczenia powołany przez powodów w apelacji dowód z dokumentu w postaci odpisu zupełnego z księgi wieczystej nr (...), prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, ponieważ treść wpisów znajdujących się w tej księdze nie budzi wątpliwości i była znana w pełni Sądowi pierwszej instancji przed wydaniem zaskarżonego wyroku. Dowód ten nie ma zatem wpływu na treść okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia.

Zauważyć bowiem należy, że powodowie w swoich zarzutach akcentują przede wszystkim kwestie subiektywne, związane z ich świadomością lub przekonaniem co do skuteczności przysługującego im prawa z umowy deweloperskiej, które zostało zabezpieczone wpisem, dokonanym najpierw w księdze wieczystej (...), prowadzonej dla pierwotnej nieruchomości, a następnie przeniesionym do księgi założonej dla spornego lokalu.

Sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości

Jeżeli termin wskazany dłużnikowi na zapłatę długu upłynął bezskutecznie, wierzyciel może złożyć wniosek do organu egzekucyjnego o sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości. Sporządzenie operatu szacunkowego komornik zleca biegłemu wpisanemu na listę biegłych sądowych z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Po sporządzeniu operatu szacunkowego przez wyznaczonego biegłego sądowego komornik zawiadamia o terminie opisu i oszacowania znanych mu uczestników oraz wzywa w drodze obwieszczenia publicznego w budynku sądu oraz w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) inne podmioty do zgłoszenia swoich praw do przedmiotowej przed ukończeniem opisu. Obwieszczenie to powinno być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed przystąpieniem do opisu i oszacowania.

W oszacowaniu biegły podaje m.in. wartość rynkową nieruchomości. Wierzyciel jak i dłużnik mają prawo wziąć udział przy sporządzeniu opisu i oszacowania przez komornika, a także mają prawo zgłoszenia zarzutów co do sporządzonego opisu i oszacowania. Wówczas termin do zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczony jest od dnia jego ukończenia.

W sytuacji gdy opis i oszacowanie nie został ukończony w terminie podanym w zawiadomieniu, to termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 § 4 k.p.c.

Sporządzony opis i oszacowanie uprawomocnia się w terminie miesiąca od jego wydania.

Obwieszczenie o licytacji

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, a więc w sytuacji gdy nie wpłynęła skarga na tę czynność komornika, to komornik dokona ogłoszenia licytacji zajętej nieruchomości przez publiczne obwieszczenie.

Z kolei gdy nieruchomość jest lokalem mieszkalnym lub nieruchomością gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, to do wyznaczenia terminu licytacji konieczny jest wniosek wierzyciela. Wniosek taki wierzyciel może złożyć, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.

Po spełnieniu tych warunków komornik, ogłaszając o licytacji poprzez obwieszczenie, wskazuje m.in. nieruchomość, która ma być sprzedana, miejsce jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania czy wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć.

Obwieszczenie doręcza się uczestnikom postępowania, organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych należnych do dnia licytacji. Z kolei obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (art. 955 § 1 k.p.c.).

Należy wskazać, że jeżeli w ciągu 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się opisu i oszacowania nieruchomości wierzyciel nie złoży wniosku o wyznaczenie terminu licytacji, postępowanie egzekucyjne w zakresie egzekucji z nieruchomości będzie podlegało umorzeniu z urzędu (art. 824 § 1 pkt 4).

W praktyce zależy to od wielu czynników, w tym od wniosku wierzyciela oraz wartości zadłużenia w stosunku do wartości nieruchomości. Licytacja mieszkania - procedura. Komornicy nie podejmują się licytacji nieruchomości także z innego względu - tego rodzaju sprawy mogą trwać dosyć długo i generować spore koszty. Nie jest to korzystne rozwiązanie ani dla wierzyciela, ani samego komornika.

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości nie prowadzi do natychmiastowej sprzedaży mieszkania, domu lub działki. W tym zakresie należy bowiem zachować ściśle określony porządek czynności, które mają na celu ochronę zarówno interesów wierzyciela, jak i dłużnika.

Jeśli dłużnik zareagował na wezwanie komornika i spłacił swój dług lub podjął negocjacje w zakresie spłaty ratalnej, licytacja nieruchomości nie będzie potrzebna. Dużo gorzej jest, jeśli zobowiązany nie chce lub nie może spłacić swojego długu albo zwyczajnie nie reaguje na pisma komornicze. Po upływie terminu na zapłatę, jeśli dłużnik nie uregulował należności, komornik zleca biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. To kluczowy etap, od którego zależy późniejsza cena wywołania na licytacji. Dłużnik ma prawo wnieść zarzuty do tego oszacowania. Dopiero po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania komornik może przystąpić do publicznego obwieszczenia o licytacji. Od tego momentu muszą upłynąć jeszcze co najmniej dwa tygodnie do dnia samej licytacji. Pierwsza licytacja musi się odbyć w terminie nie wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania.

Istotną kwestią, która chroni dłużników przed natychmiastową licytacją mieszkania za drobne zaległości, jest regulacja dotycząca minimalnej wysokości długu uprawniającej do licytacji nieruchomości mieszkalnej. Zgodnie z treścią art. 9521 §2 kpc licytacja lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, może być przeprowadzona, jeśli wysokość egzekwowanej należności głównej (bez odsetek i kosztów) stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej (1/20) części sumy oszacowania nieruchomości.

Przykład 3. Pan Kacper ma niespłacony dług w wysokości 15 000 zł. Równocześnie jest właścicielem mieszkania o wartości 400 000 zł i nie posiada innego majątku. Czy komornik może zająć i zlicytować jego nieruchomość? Nie, ponieważ wysokość zobowiązania dłużnika nie przekracza w tym przypadku 1/20 części sumy oszacowania jego nieruchomości, a więc kwoty 20 000 zł (400 000 zł × 1/20 = 20 000 zł). W tym przypadku komornik musi kontynuować poszukiwanie ruchomości lub innych wierzytelności i nie wolno mu doprowadzić do licytacji nieruchomości, nawet jeśli jest to jedyny majątek pana Kacpra.

Podsumowanie: Wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie uprawnia komornika do natychmiastowej licytacji mieszkania. Sprzedaż nieruchomości jest możliwa tylko na wniosek wierzyciela i stanowi ostatni etap egzekucji, następujący po formalnym zajęciu nieruchomości i wezwaniu dłużnika do zapłaty. Równie istotne jest sporządzenie i uprawomocnienie się opisu i oszacowania nieruchomości przez biegłego, a także spełnienie kryterium minimalnej wysokości długu (1/20 sumy oszacowania dla celów mieszkalnych).

Komornik najczęściej udaje się do domu dłużnika wtedy, gdy nie ma możliwości przeprowadzenia egzekucji z rachunku bankowego bądź wynagrodzenia. Wówczas przybywa właśnie do miejsca zamieszkania osoby, wobec której prowadzi postępowanie, między innymi w celu zajęcia ruchomości. Komornik w domu ma prawo przejąć wartościowe przedmioty posiadane przez dłużnika. Najczęściej zajmowanymi ruchomościami są samochody oraz inne pojazdy mechaniczne. Nie oznacza to jednak, że komornik ogranicza się jedynie do nich.

Komornik może odwiedzić dłużnika w domu, jeżeli wymaga tego dobro toczącej się egzekucji. Na podstawie art. 810 Kodeksu postępowania cywilnego egzekutor może wykonywać czynności poza siedzibą kancelarii w dni robocze pomiędzy godziną 7 a 21. Oznacza to, że właśnie wtedy dłużnik powinien spodziewać się wizyty komornika w domu. Za zgodą sądu może on składać wizyty również w dni świąteczne oraz w godzinach nocnych.

Jeżeli funkcjonariusz podejrzewa, że dłużnik celowo nie otwiera drzwi, ma prawo poprosić o asystę policję. Jeśli również jej interwencja nie pomoże, komornik może wezwać ślusarza, który zapewni wejście do nieruchomości. Ma prawo to zrobić również pod nieobecność domowników.

Przede wszystkim dłużnik oraz inni domownicy nie powinni utrudniać mu pracy. Jeśli w trakcie jego obecności zachowują się w sposób agresywny, może on wezwać policję. Trzeba pamiętać, że komornik może odwiedzić dłużnika w miejscu jego zamieszkania, nawet gdy nie należy ono do osoby, wobec której prowadzone jest postępowanie.

Komornik w domu ma prawo przeszukać ubranie dłużnika oraz innych osób znajdujących się w mieszkaniu. Niekiedy bowiem ukrywają one w ten sposób cenne przedmioty będące przedmiotem egzekucji. Nie oznacza to, że wszystko, co posiada dłużnik, podlega zajęciu.

Komornik ma prawo przeprowadzić egzekucję z nieruchomości. Kiedy komornik zajmuje dom? Nim to uczyni, wyśle wezwanie do spłaty zobowiązania. Dłużnik ma wówczas dwa tygodnie na zapłacenie całości zadłużenia. W trakcie biegu dwutygodniowego terminu komornik wnioskuje do właściwego sądu wieczystoskarbowego o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o przeprowadzanej egzekucji. Kolejny etap to dokonanie opisu i sporządzenie wyceny nieruchomości - w następnym kroku zazwyczaj komornik sprzedaje dom. Oszacowania wartości domu dokonuje specjalista w tej dziedzinie. Zajęty dom podlega sprzedaży w drodze publicznej licytacji komorniczej. Termin sprzedaży nieruchomości zostaje wskazany nie wcześniej niż dwa tygodnie od uprawomocnienia się jej opisu i oszacowania. Informacja o terminie i miejscu licytacji jest podawana do publicznej wiadomości. Ogłoszenie powinno pojawić się więc np. w lokalnej prasie czy portalu internetowym. Osoby chcące przystąpić do licytacji muszą wpłacić rękojmie w wysokości 1/10 szacunkowej wartości nieruchomości. W licytowaniu nie biorą udziału sam dłużnik ani jego najbliższa rodzina. Cena wywoławcza nie może być niższa niż 3/4 szacowanej wartości. W trakcie licytacji komorniczej obecny jest sędzia, który wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta oferującego najwyższą kwotę. Zwycięzca licytacji ma 14 dni na wpłacenie zadeklarowanej kwoty na rachunek sądowy. Jeśli nie uda się sprzedać domu za pierwszym razem, na wniosek wierzyciela licytacja komornicza może zostać powtórzona. Cena wywoławcza wynosi wtedy tylko ⅔ szacowanej wartości. Licytacje komornicze cieszą się zainteresowaniem osób, które chcą taniej niż na wolnym rynku kupić dom. Szczególnie korzystną cenę można uzyskać, jeśli dojdzie do drugiej licytacji.

Domy deweloperskie nie są z tego wyłączone, więc odpowiedź brzmi: tak. Wizyta komornika w domu należy do nieprzyjemnych doświadczeń życiowych. Wiąże się ze stresem oraz często utratą wartościowych przedmiotów.

Zgodnie z prawem komornik może przenieść dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje mu tytuł prawny. Jeżeli dłużnik nie posiada tytułu prawnego do żadnej innej nieruchomości, to wtedy znaczenie ma to, czy przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego.

Prawo do takiego lokalu przysługuje m.in.:

  • kobietom w ciąży,
  • dzieciom,
  • osobom niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym oraz osobom, które sprawują nad nimi opiekę,
  • emerytom, rencistom,
  • osobom otrzymującym świadczenia społeczne,
  • osobom bezrobotnym,
  • osobom obłożnie chorym.

Gmina następnie musi wyznaczyć lokal socjalny, do którego nastąpi eksmisja dłużnika. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje lokal socjalny, to wtedy gmina powinna wyznaczyć tymczasowe pomieszczenie dla osoby eksmitowanej.

Ilustracja przedstawiająca budynek mieszkalny z widocznym komornikiem

Okazuje się też na szczęście, że jest to możliwe. Komornik może zająć należności z czynszu najmu wierzyciela, aby działały one na rzecz spłaty długu. Wierzyciel, czyli wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarządcę nieruchomości, powinien złożyć do komornika wniosek o zajęcie czynszu. W odpowiedzi komornik powinien najemcy, czyli osobie zamieszkującej dany lokal, doręczyć pismo informujące o zajęciu wierzytelności. W takiej sytuacji to komornik ma prawo do poboru pieniędzy za czynsz najmu. Co za tym idzie, najemca od tej pory powinien płacić czynsz komornikowi a nie wynajmującemu. Następnie komornik będzie przelewał te pieniądze na konto wspólnoty mieszkaniowej. I będzie się tak działo z każdym czynszem, aż do spłacenia pełnej kwoty należności przez dłużnika. Dzieje się tak, ponieważ możliwe jest zajęcie sum płatnych w określonych odstępach czasowych, na przykład comiesięcznego czynszu najmu. Jest to zgodne z art. 896, par. 1 pkt. 2 kodeksu postępowania cywilnego: „[komornik] wezwie dłużnika wierzytelności, aby należnego od niego świadczenia nie uiszczał dłużnikowi, lecz złożył je komornikowi lub na rachunek depozytowy Ministra Finansów”. Tak naprawdę najemca w takiej sytuacji nie ma możliwości, by płacić czynsz właścicielowi lokalu, gdyż naraziłby się tym na problemy prawne - odpowiedzialność karną oraz cywilną.

Komornicy – ​​kim są i co robią

Schemat przedstawiający etapy egzekucji komorniczej

tags: #czy #komornik #moze #zajac #nieruchomosc #dewelopera

Popularne posty: