Czy komornik dowie się o wynajmowanej stancji?
Wrzesień to jeden z najgorętszych miesięcy na rynku najmu. Studenci gorączkowo szukają mieszkania przed rozpoczęciem semestru, a wynajmujący muszą pogodzić się z faktem, że telefon może zadzwonić dosłownie w każdym momencie. W tym apogeum mieszkaniowej gorączki postanowiliśmy bliżej przyjrzeć się relacjom obu stron. Jak oceniają się wzajemnie najemcy i wynajmujący?
Wynajmowane mieszkanie powinno być miejscem spokoju. Niestety, zdarzają się sytuacje, w których lokator budzi się rano, a pod drzwiami stoi komornik, który prowadzi egzekucję… nie przeciwko niemu, tylko właścicielowi nieruchomości. Część z nich była przekonana, że skoro nie mają nic wspólnego z zadłużeniem, to są całkowicie bezpieczni. Najemcy często boją się, że komornik ma pełne prawo wejść do lokalu, skoro należy on do dłużnika. To nie do końca tak.
Komornik ma prawo wejść do mieszkania, nawet jeśli lokal nie jest własnością osoby zadłużonej, wobec której prowadzone są czynności komornicze. Może być tak, że dłużnik, co do którego wierzyciel już stracił cierpliwość, nie posiada własnego domu lub mieszkania, w związku z czym wynajmuje od kogoś nieruchomość. Właściciel nie może zabronić komornikowi wejścia do środka. Gdy komornik wejdzie już do wynajmowanego mieszkania, może zająć przedmioty należące tylko i wyłącznie do dłużnika. Bardzo często jest tak, że w wynajmowanych lokalach część rzeczy należy do właściciela, a część do najemcy. Przykładowo standardem jest, że łazienka w wynajmowanym mieszkaniu należy do właściciela, a dłużnik tylko z niej korzysta. Również miejsca do spania - łóżka, tapczany, wersalki, kanapy, itp. - zazwyczaj należą do właściciela, a służą lokatorom. Podobnie ze sprzętem RTV - np. telewizor. Komornik nie może zabrać rzeczy, należących do właściciela.
Komornik może podjąć czynności, ale musi bardzo ostrożnie ustalić, do kogo należą przedmioty w mieszkaniu. To jednak nie daje mu prawa do zajmowania przedmiotów należących do najemcy. Najemca ma prawo do ochrony swojego majątku. W naszej kancelarii mieliśmy sytuację, w której komornik chciał opisać sprzęt RTV należący do najemcy, twierdząc, że „na pewno należy do właściciela”. W takich sytuacjach najważniejsze jest zachować spokój i pewność siebie. Komunikacja z komornikiem powinna być konkretna i oparta na faktach. W większości przypadków taka postawa powoduje natychmiastowe przerwanie czynności. To bardzo ważny aspekt.
Czy komornik może wejść do wynajmowanego mieszkania?
TAK, komornik może wejść do wynajmowanego mieszkania osoby zadłużonej. Wynika to z faktu, że organ egzekucyjny dokonuje wizyty w miejscu zamieszkania osoby zadłużonej, a więc w lokalu, który wcale nie musi stanowić jej własności. Zamysłem ustawodawcy było to, aby przeszukać przez komornika pomieszczenia zajmowane przez dłużnika w poszukiwaniu wartościowych przedmiotów, które mogłyby stanowić przedmiot egzekucji. Za takie uznać można np. ruchomości domowe.
Przepisy jasno określają, że komornik ma prawo przeszukać lokal, w którym dłużnik mieszka lub przebywa, nawet jeśli nie jest ono jego własnością. Może on wejść do mieszkania, nawet kiedy jest ono puste, jednak taka czynność musi być przeprowadzona zgodnie z normami prawnymi, a więc przy obecności świadka. Co więcej, komornik nie może przeszukiwać całego mieszkania według własnego uznania - jego działania są bowiem ograniczone do miejsc, w których osoba zadłużona mogłaby trzymać swój majątek. W praktyce ani dłużnik, ani inne osoby zamieszkałe w mieszkaniu nie mają prawa odmówić komornikowi wejścia do lokalu, jeśli ten posiada stosowne upoważnienie sądu do przeprowadzenia czynności egzekucyjnych. Aby komornik mógł dokonać windykacji długów w wynajmowanym mieszkaniu, konieczne jest uzyskanie odpowiedniego pozwolenia. Proces ten rozpoczyna się od złożenia wniosku do sądu, który musi zawierać uzasadnienie konieczności przeszukania konkretnej nieruchomości. Sąd ocenia, czy zaprezentowane przez komornika argumenty są wystarczające do naruszenia sfery prywatnej dłużnika.
Komornik najczęściej wysyła pismo do dłużnika z informacją o planowanych odwiedzinach, ale nie musi podawać dnia ani godziny wizyty. Może zdarzyć się tak, że nikogo nie będzie w domu. Wówczas komornik nie przeprowadzi egzekucji, ale zostawi kartkę informującą, że nastąpiła próba egzekucji. Jeśli zauważysz taką kartkę po powrocie do mieszkania, to natychmiast skontaktuj się z komornikiem. Po pierwsze da Ci to szansę na polubowne załatwienie sprawy, a po drugie unikniesz problemów.
A co w sytuacji, gdy dłużnik nie jest zameldowany w wynajmowanym mieszkaniu? Komornik ma prawo do pozyskania informacji na temat aktualnego miejsca przebywania dłużnika. Takie dane komornik może zdobyć od wierzyciela, rodziny dłużnika, jego sąsiadów czy współpracowników.
Czy komornik może zająć ruchomości w wynajmowanym mieszkaniu?
Komornik, działając w ramach swoich uprawnień, nie ma możliwości zajęcia wynajmowanego mieszkania jako takiego, ponieważ prawo do dysponowania nieruchomością należy do właściciela, a nie do najemcy. Zajęcie przez komornika może dotyczyć jedynie majątku należącego do dłużnika, który znajduje się w mieszkaniu. Oznacza to, że w przypadku egzekucji, może on skupiać się wyłącznie na ruchomościach oraz innych częściach majątku, które należą do dłużnika i znajdują się w wynajmowanym lokalu.
Osoba, która wynajmuje lokal może wykazać, że ruchomości, które się w tym lokalu znajdują, nie stanowią własności dłużnika, lecz są jej prywatną własnością, aczkolwiek będzie to wymagało odpowiedniego udowodnienia tego faktu z jej strony.
Co zrobić, żeby komornik nie zabrał ruchomości najemcy?
Co do zasady nie ma możliwości zabezpieczenia przez najemcę mienia ruchomego przed egzekucją komorniczą. Wyjątek od tego stanowią:
- Zapasy żywności.
- Zgromadzony przez dłużnika opał.
- Niezbędne wyposażenie mieszkania - mogą to być na przykład sztućce, czy też lodówka.
Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, a konkretnie artykułem 829 ustęp 6, egzekucji komorniczej nie podlegają również przedmioty służące do nauki. Artykuł ten jednak nie precyzuje konkretnie jakie to są przedmioty. To z kolei może oznaczać dowolną interpretację przez komornika. Może to być zarówno laptop, jak i podręczniki do nauki. W przypadku gdy nie zgadzamy się z egzekucją przedmiotów w naszej opinii służących do nauki, możemy złożyć odwołanie. Pamiętajmy jednak, że jego werdykt może mimo wszystko nie być po naszej myśli.
Istnieje także możliwość przeniesienia praw własności na kogoś innego. Rozwiązanie to jednak ma dużo wad, do których należą między innymi:
- Osoba, na którą zamierzamy przenieść prawa własności, musi wyrazić na to zgodę.
- Musimy być pewni, że dana osoba nie sprzeda ruchomości. Ma bowiem do tego pełne prawo, ponieważ w momencie przeniesienia praw własności, staje się właścicielem danego przedmiotu.
- Rozwiązanie to nie dotyczy przedmiotów już zajętych w ramach postępowania komorniczego.
- Przeniesienie praw własności musi być odpowiednio udokumentowane. Może być to na przykład umowa darowizny, która jednoznacznie określa przedmiot, który przekazujemy innej osobie.
- Pamiętać należy również kwotach wolnych od podatku w przypadku darowizny. Jeżeli zostanie ona przekroczona, osoba, na którą przenosimy prawa własności, będzie musiała zapłacić podatek.
Między innymi z tych powodów, rozwiązanie to nie jest zbyt popularne w Polsce.
Czego nie może zająć komornik?
Jak już wspomnieliśmy w poprzednim akapicie, egzekucji komorniczej nie podlegają:
- Zapasy żywności.
- Zgromadzony przez dłużnika opał.
- Niezbędne wyposażenie mieszkania.
- Przedmioty przeznaczone do nauki.
Nie może on również zająć przedmiotów nienależących do dłużnika. Czasem jednak to się zdarza - w takim wypadku musi on je niezwłocznie zwrócić właścicielowi.
Egzekucji komorniczej nie podlegają również niektóre świadczenia socjalne. Są to w szczególności:
- Dodatek 500+.
- Świadczenie alimentacyjne oraz wychowawcze.
- Świadczenia i zasiłki z pomocy społecznej, takich jak na przykład zapomogi.
- Świadczenia uzyskane z funduszu alimentacyjnego.
- Dodatek rodzinny.
- Dodatek przeznaczony dla sierot.
- Świadczenie pielęgnacyjne.
- Dodatek przyznawany po porodzie oraz świadczenia rodzinnego.
- Świadczenia „Za życiem”.
Zgodnie z artykułem 829 Kodeksu cywilnego, egzekucji nie podlegają również przedmioty potrzebne dłużnikowi do wykonywania pracy. Nie dotyczy to jednak surowców potrzebnych do pracy oraz pojazdów mechanicznych. W tym wypadku ustawodawca określił, że komornik nie może zająć surowców potrzebnych na jednotygodniowy okres produkcji. Ma to na celu po pierwsze zapewnienie dłużnikowi środków do życia, po drugie ułatwić mu spłacenie długów. Egzekucji komorniczej nie podlegają również zwierzęta gospodarskie oraz narzędzia niezbędne do prowadzenia gospodarstwa rolnego. To samo dotyczy się nieruchomości niezbędnych do przechowywania płodów rolnych oraz utrzymania zwierząt gospodarczych.
W praktyce oznacza to, że odzyskanie należności drogą komorniczą w niektórych przypadkach może być trudne, oraz czasochłonne. Można się przed tym jednak zabezpieczyć, dokładnie sprawdzając osobę, z którą zamierzamy podpisać umowę.
Egzekucja z nieruchomości
W przypadku, gdy w stosunku do właściciela wynajmowanej nieruchomości zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne, wynajmowana nieruchomość wchodzi w skład majątku, z którego egzekwowane są należności. Zajęcie nieruchomości następuje z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty pod rygorem rozpoczęcia egzekucji z nieruchomości. Od tej chwili najemca powinien zastanowić się, komu płacić czynsz. Zgodnie z przepisami czynsz ten powinien być płacony do rąk komornika.
Art. 931 § 1 k.p.c. ustanawia zasadę, że w postępowaniu egzekucyjnym zajęta nieruchomość pozostaje w zarządzie dłużnika. Często jednak dłużnik nie daje prawidłowej gwarancji zarządu nieruchomości i wówczas sąd na wniosek komornika ustanawia profesjonalnego zarządcę. Po ustanowieniu takiego profesjonalnego zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy.
Niezwykle istotnym przepisem jest art. 936 k.p.c., który stanowi, że nowy zarząd w postępowaniu egzekucyjnym nie ma wpływu na umowy najmu obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Tym samym zasada swobody umów w zakresie najmu zostaje faktycznie ograniczona.
Zasadniczo celem postępowania egzekucyjnego w stosunku do nieruchomości jest jej sprzedaż. Jeżeli nieruchomość w toku postępowania egzekucyjnego znajdzie nowego nabywcę w toku licytacji komorniczej, to w stosunku do najemcy sytuację tę reguluje art. 1002 k.p.c. Nowy nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu na takich samych warunkach, jakie miałyby miejsce, gdyby nieruchomość została sprzedana poza postępowaniem egzekucyjnym. W przypadku, gdy umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.
Podsumowując należy stwierdzić, że rozpoczęcie egzekucji w stosunku do nieruchomości najmowanej może zasadniczo wpłynąć na sposób realizacji umowy najmu.
Komornik fakty i mity #biznesbezpułapek
tags: #czy #komornik #sie #dowie #o #stancji