Czy wierzyciel może żądać uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?
Księgi wieczyste stanowią fundamentalne narzędzie zapewniające bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, odzwierciedlając stan prawny związany z daną nieruchomością. Zgodnie z art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. To domniemanie, skuteczne erga omnes, może być jednak obalone, gdy stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistości. W takich sytuacjach osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia tej niezgodności na drodze sądowej. Podstawę prawną dla takiego działania stanowi art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Istota roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest specyficznym rodzajem roszczenia, które wynika z praw podmiotowych ujawnionych w księdze wieczystej. Choć nie zawsze jest to roszczenie o charakterze czysto rzeczowym, zbliżone jest do powództwa windykacyjnego lub negatoryjnego. Podkreśla się jego dwie istotne cechy: po pierwsze, nie może być ono samodzielnie przedmiotem przelewu, lecz może być zbyte tylko razem z prawem, z którego wynika (np. własnością nieruchomości). Po drugie, roszczenie to nie ulega przedawnieniu, co wynika z zastosowania art. 223 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że roszczenia rzeczowe wynikające z własności nieruchomości nie ulegają przedawnieniu.
Celem powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest usunięcie istniejącej niezgodności. Jest to działanie związane z funkcją ustrojową ksiąg wieczystych, mające na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu prawnego. Powództwo to stanowi swoistą akcję cywilnoprawną, która zmierza do ustalenia i ujawnienia w księdze wieczystej podlegającego wpisowi prawa osoby zainteresowanej, przy jednoczesnym ustaleniu braku podstaw do utrzymania w mocy istniejącego wpisu. W sensie ogólnym chodzi o to, aby wpisy w księgach wieczystych odzwierciedlały prawdziwy i aktualny stan prawny nieruchomości.
Czego może dotyczyć niezgodność stanu prawnego?
Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na niewpisaniu lub błędnym wpisaniu pewnego prawa albo wpisaniu nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Rozbieżność może wynikać z różnych przyczyn, przy czym może istnieć już od chwili, gdy wpis (wykreślenie) w księdze wieczystej został dokonany, jak też może powstać już po dokonaniu wpisu (wykreślenia). Przyczyna niezgodności może wpływać na sposób usunięcia tej niezgodności.
Przyczyn niezgodności stanu prawnego wynikającego z wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest co najmniej kilka. Wynikają one m.in. z:
- błędnego wpisu prawa;
- braku ujawnienia prawa;
- ujawnienia nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia;
- braku wpisu istniejących obciążeń lub ograniczeń prawa.
Niezgodność dotyczy wpisów, dla których ujawnienie w księdze wieczystej nie jest elementem powstania, zmiany lub przeniesienia prawa. Niezgodność dotyczyć może podmiotu danego prawa lub treści prawa ujawnionego w księdze wieczystej.
Kto może wnieść powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej?
Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej w rozumieniu art. 626(2) § 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Legitymację czynną w szczególności ma:
- osoba błędnie wpisana do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości, wnosząca o wykreślenie wpisu jej prawa własności i wpisanie rzeczywistego właściciela;
- dłużnik po wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i odmowie dokonania przez wierzyciela czynności umożliwiającej wykreślenie hipoteki.
Legitymacja czynna przysługuje przy tym każdemu ze współwłaścicieli, którzy nie są wpisani w księdze wieczystej, albowiem wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym uznaje się za czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 Kodeksu cywilnego.
Legitymację bierną w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej ma tylko podmiot, którego prawo ma zostać dotknięte zmianą treści księgi wieczystej żądaną pozwem. Prawo własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego gruntu, przysługujące spółdzielni mieszkaniowej i obciążone spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, nie uzasadnia legitymacji biernej spółdzielni mieszkaniowej w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej tylko w zakresie osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Co musi zawierać żądanie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej?
Konieczne elementy, które musi obejmować żądanie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, są następujące:
- oznaczenie nieruchomości, której stan prawny ma być sprostowany;
- wskazanie konkretnego prawa, które nie jest wpisane lub zostało wpisane błędnie, ewentualnie wskazanie i opisanie obciążenia lub ograniczenia dotykające prawa powoda;
- przytoczenie treści wpisu, który - według powoda - powinien być dokonany w księdze wieczystej jako zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Sprawa z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest sprawą majątkową. W związku z tym w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu. Powinna być nią wartość prawa dotkniętego niezgodnością.
Żądanie pozwu powinno zawierać również dokładne określenie stron postępowania, dokładne określenie nieruchomości, której dotyczy spór, szczegółowe przedstawienie, na czym polega rozbieżność między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, oraz dokładne sformułowanie żądania. Przygotowanie pozwu wymaga przedstawienia dowodów popierających twierdzenia powoda.
Jak złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej?
Na czym polega usunięcie niezgodności?
Usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może polegać na:
- wpisaniu nowego prawa;
- wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego;
- sprostowaniu treści wpisanego prawa.
Jeżeli ta sama część większych nieruchomości objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest uzgodnienie stanu prawnego wymienionego w jednej z tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie z niej wpisów dotyczących wyodrębnionych geodezyjnie działek. Możliwe jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, polegające także na nakazaniu jej zamknięcia, jeżeli nieruchomość, dla której prowadzona jest księga, w ogóle nie istnieje w sensie prawnym.
Kiedy powództwo jest niezasadne?
Co do zasady, powództwo jest niezasadne przede wszystkim wówczas, gdy treść księgi wieczystej jest zgodna z ustalonym rzeczywistym stanem prawnym. Powództwo podlega oddaleniu w następujących przypadkach:
- powództwo dotyczy wpisów w dziale I-O, a więc obejmujących oznaczenie nieruchomości, w szczególności jej położenie, obszar i konfigurację; wpisy te mogą natomiast podlegać sprostowaniu w trybie art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i art. 626(13) § 2 k.p.c.;
- kwestionowany wpis tworzący ujawniony stan prawny jest nieprawomocny;
- postulowana przez powoda treść wpisu nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, nawet wówczas, gdy rzeczywistemu stanowi nie będzie odpowiadał także stan jawny z księgi wieczystej;
- powód domaga się jedynie wykreślenia wpisanego w dziale drugim właściciela, nie żądając wpisania siebie jako właściciela w miejsce pozwanego;
- powód nie oznaczy osób niebiorących udziału w sprawie, a których łączny udział jako pozwanych jest konieczny, w sposób umożliwiający wezwanie ich do udziału w sprawie.
Obalenie domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym
Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, może być obalone nie tylko w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy), ale także w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawidłowości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu. W takiej sytuacji skutki obalenia domniemania ograniczają się do tego postępowania i jego stron, nie uzasadniając zmiany treści wpisów figurujących w księdze. Wyrok wydany w wyniku uwzględnienia powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. stanowi natomiast podstawę skorygowania stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej.
Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest zatem kluczowym narzędziem do korygowania wpisów w księgach wieczystych, zapewniając zgodność stanu prawnego ujawnionego w rejestrze z rzeczywistością. Jest to proces, który służy ochronie praw właścicieli i bezpieczeństwu obrotu nieruchomościami.
tags: #czy #wierzyciel #moze #domagac #sie #uzgodnienia