Czy wierzyciel może podzielić hipotekę?
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego funkcjonowanie normują przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.). Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą, do oznaczonej sumy pieniężnej. Hipoteka na nieruchomości obciąża także jej części składowe oraz przynależności.
Z podziałem nieruchomości mamy do czynienia, gdy następuje wydzielenie z niej części i przeniesienie na nowego właściciela. W ujęciu wieczysto-księgowym podział polega zaś na odłączeniu z dotychczasowej księgi wieczystej co najmniej jednej działki gruntu wchodzącej w jej skład i założenia dla niej nowej księgi wieczystej. W sytuacji takiego podziału zastosowanie znajduje art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Podstawowa zasada płynąca z w/w przepisu stanowi, że w wyniku podziału nieruchomości hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez ten podział. Mamy więc w takim przypadku do czynienia z hipoteką łączną i odpowiedzialnością solidarną właścicieli poszczególnych nieruchomości (cząstkowych nieruchomości gruntu pierwotnego). Warto jednak pamiętać, iż hipoteka łączna nie powstaje, gdy obciążenie nieruchomości macierzystej hipoteką następuje dopiero po jej podziale.
Powstanie hipoteki łącznej daje wierzycielowi bardzo szeroki wachlarz uprawnień. W celu zaspokojenia wierzytelności, może kierować swoje roszczenia, całościowo bądź częściowo, zarówno do każdej nieruchomości z osobna, jak i niektórych z nich lub do wszystkich łącznie. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.
Dla przykładu, jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką do sumy 1.000.000 zł zostanie podzielona na pięć nieruchomości, to każda z nowo powstałych nieruchomości będzie obciążona - z mocy samego prawa - hipoteką łączną do sumy 1.000.000 zł. Hipotekę tę wpisuje się do księgi wieczystej każdej nowo powstałej nieruchomości, a w zasadzie przepisuje się ją obligatoryjnie z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przed podziałem do ksiąg wieczystych zakładanych dla nieruchomości powstałych w wyniku tego podziału (przeniesienie wpisu z urzędu).
Zaspokojenie roszczenia wierzyciela przez któregokolwiek z właścicieli nowopowstałych nieruchomości powoduje wygaśnięcie hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach. Powstanie hipoteki łącznej na skutek podziału nieruchomości obciążonej przypomina nieco „pączkowanie”. Należy o nim pamiętać przy nabywaniu części nieruchomości obciążonej hipoteką, np. przy zakupie jednej działki gruntu wydzielanej z wielodziałkowej nieruchomości gruntowej obciążonej hipoteką.
Ważnym podkreślenia jest również fakt, iż przy podziale nieruchomości wierzyciel może również zdecydować, aby hipoteka nie obciążała wszystkich nowoutworzonych nieruchomości, a wyłącznie nieruchomości przez niego wybrane. Oznacza to więc równocześnie i automatyczne zwolnienie części nieruchomości z w/w obciążenia.
Powyższa sytuacja niesie jednak ze sobą pewne zagrożenie. Wobec utrzymywania się hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach aż do całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności łatwo może dojść bowiem do tzw. nadzabezpieczenia, na co zwrócił uwagę SN w orzeczeniu z dnia 11 lutego 2005 r. (III CK 203/04). Tym negatywnym konsekwencjom wiążącym się z istnieniem hipoteki łącznej wierzyciel hipoteczny może zapobiec właśnie przez podział tej hipoteki pomiędzy poszczególne nieruchomości, o którym mowa powyżej.
Wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotekę. Oświadczenie o podziale hipoteki należy złożyć właścicielowi nieruchomości.
Wyjątkową sytuację stanowi przypadek podziału nieruchomości polegający na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. W takim przypadku nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.
Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.
Należy również pamiętać, że dla każdej nowoutworzonej nieruchomości prowadzona jest odrębna księga wieczysta. W przypadku gdy w nowej księdze wieczystej, założonej dla nieruchomości powstałej po podziale, nie ujawniono żadnych wpisów, sąd z urzędu może sprostować taki wpis. Warto pamiętać, że wszelkie prawa związane z powyższym procesem mogą zostać przeniesione nawet po kilkudziesięciu latach. Odbywa się to w ramach postępowania wieczystoksięgowego.
Reasumując, podział nieruchomości obciążonej hipoteką jest procesem relatywnie korzystnym dla wierzyciela, nie powoduje bowiem żadnych ograniczeń w zaspokojeniu jego wierzytelności.
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej.
Wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotekę.
Oświadczenie o podziale hipoteki należy złożyć właścicielowi nieruchomości.
W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).
Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.
W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.
Można zastąpić zabezpieczoną wierzytelność inną wierzytelnością tego samego wierzyciela.
Do zmiany waluty zabezpieczonej wierzytelności oraz inne zmiany zabezpieczonej wierzytelności w drodze czynności prawnej zwiększające zakres zaspokojenia z nieruchomości obciążonej wymagana jest zgoda właściciela nieruchomości, jeżeli nie jest on dłużnikiem osobistym.
Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.
W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej.
W razie zajęcia nieruchomości zapłata czynszu, dokonana z góry więcej niż za jeden pełny okres płatności przypadającej po zajęciu, nie ma skutku względem wierzyciela hipotecznego, chyba że została ujawniona w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki.
Jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką lub jej część składowa jest ubezpieczona, zakład ubezpieczeń może bez zgody wierzyciela hipotecznego zapłacić ubezpieczającemu odszkodowanie w celu pokrycia poniesionych przez niego wydatków na przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego.
W razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie.
Jeżeli na skutek okoliczności, za które właściciel odpowiada, wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego.
Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu.
Jeżeli dłużnikowi osobistemu, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, przysługuje roszczenie zwrotne względem właściciela nieruchomości obciążonej albo względem jego poprzednika prawnego, hipoteka przechodzi na dłużnika aż do wysokości przysługującego mu roszczenia.
Gdy na skutek zaspokojenia wierzyciela z jednej z nieruchomości obciążonych łącznie jej właściciel uzyskał roszczenie zwrotne względem właściciela nieruchomości współobciążonej albo względem jego poprzednika prawnego, hipoteka obciążająca dotychczas tę nieruchomość jako łączna przechodzi na uprawnionego do zwrotu, aż do wysokości przysługującego mu roszczenia.
Wierzycielom hipotecznym użytkowania wieczystego, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości.
W razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę może być ujawnione w księdze wieczystej.
Hipoteka ustanowionej na opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesionej na opróżnione miejsce hipoteczne przysługuje pierwszeństwo takie samo jak wygasłej hipotece.
Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą, do oznaczonej sumy pieniężnej.
Hipoteka na nieruchomości obciąża także jej części składowe oraz przynależności.
Części składowe nieruchomości objęte są hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.
Przepis art. 65 ust. 3 u.k.w.h. dopuszcza możliwość obciążania hipoteką udziału we własności nieruchomości.
Na mocy ustanowionej hipoteki wierzyciel hipoteczny, tzn. wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono hipotekę, może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.
Do zbycia lub dodatkowego obciążenia nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest wymagana zgoda wierzyciela hipotecznego.
Dłużnik hipoteczny (rzeczowy), niebędący jednocześnie dłużnikiem osobistym, odpowiada jednak tylko z obciążonej nieruchomości, a zatem jedynie do wysokości jej wartości.
Dodatkowym walorem zabezpieczenia hipotecznego jest przysługujące wierzycielowi hipotecznemu ustawowe uprawnienie do zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.).
W przypadku jej licytacji wierzytelność zabezpieczona hipoteką zostanie spłacona jako pierwsza.
Wierzyciel ma jednak prawo zastrzec, że kwota uzyskana ze sprzedaży tej działki ma zostać wypłacona na jego rzecz.
Celem tego rozwiązania jest umożliwienie właścicielowi obciążonej nieruchomości sprzedaży części tej nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, najczęściej właśnie po to, aby spłacić część zadłużenia.
Hipoteką można obciążyć całą nieruchomość należącą do danego właściciela albo cały udział w nieruchomości należący do danego współwłaściciela.
Niedopuszczalne jest natomiast obciążenie przez osobę będącą właścicielem całej nieruchomości, tylko jej części albo obciążenie przez osobę będącą właścicielem udziału w nieruchomości, tylko części tego udziału.
Hipoteka umowna może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
W umowie ustanawiającej taką hipotekę wskazuje się te stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.
W obecnym porządku prawnym zabezpieczenie hipoteczne może zostać rozczłonkowane i objąć kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia (konsorcjum).
W przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, hipoteka ciąży w całości, jako hipoteka łączna, na wszystkich nieruchomościach utworzonych przez podział.
Hipoteka łączna może powstać także w drodze umowy, jako tzw. hipoteka łączna umowna.
Ustanawia się ją w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności na więcej niż jednej nieruchomości.
Wpis hipoteki łącznej do wszystkich ksiąg wieczystych podlega jednej stałej opłacie sądowej wynoszącej 200 zł, bez względu na liczbę i miejsce położenia nieruchomości obciążanych tą hipoteką.
Hipoteką przymusową obciąża się nieruchomość (użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) bez zgody właściciela (użytkownika wieczystego, osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), a właściwie nawet wbrew jego woli.
Hipoteka przymusowa jest powszechnie stosowanym narzędziem zabezpieczającym wykonanie zobowiązań podatkowych.
W sytuacji, gdy nieruchomość mająca być przedmiotem hipoteki przymusowej nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenia wykonania zobowiązań podatkowych dokonuje się przez złożenie wniosku o wpis do zbioru dokumentów.
W obecnym reżimie prawnym hipoteka ustawowa już nie funkcjonuje.
Cechą charakterystyczną tej hipoteki jest to, że powstaje z mocy samego prawa (ex lege), a to w przypadku zaistnienia okoliczności określonych w ustawie.
Podział hipotek na kaucyjne i zwykłe został zniesiony nowelą do ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 26.06.2009 r.
Od 20.02.2011 r., tzn. od wejścia w życie tej noweli, nie ustanawia się już ani hipotek kaucyjnych, ani zwykłych.
Hipotekę kaucyjną stosowano w sytuacji, gdy nie można było precyzyjnie określić wysokości wierzytelności, bowiem ta miała być znana dopiero w przyszłości, zaś hipotekę zwykłą w sytuacji, gdy wysokość wierzytelności była znana.
Prawu polskiemu nieznane jest pojęcie długu gruntowego, powszechnie stosowanego m.in. w Niemczech, Austrii, Szwajcarii, Lichtensteinie, Estonii, Turcji oraz krajach skandynawskich.
Zgodnie z art. 76 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece („UKWiH”) w razie podziału nieruchomości hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział.
Nie ma tu znaczenia czy podział następuje w sposób fizyczny czy na podstawie czynności prawnej.
Podział nieruchomości powoduje wyodrębnienie z niej dwóch lub więcej nowych nieruchomości.
Dokonanie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką ma ten skutek, że nowo powstałe nieruchomości zostają z mocy prawa objęte hipoteką, która od tego momentu jest hipoteką łączną.
Nie jest tu potrzebne wyrażenie zgody przez właścicieli wyodrębnionych nieruchomości na obciążenie ich hipoteką łączną.
Wpis takiej hipoteki do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny i może nastąpić w każdym czasie.
Jeżeli hipoteka ustanowione jest na udziale w prawie własności lub użytkowania wieczystego części nieruchomości i dojdzie do zniesienia współwłasności, wówczas hipoteka obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony hipoteką.
Dotyczy to zarówno umownego jak i sądowego zniesienia współwłasności.
Jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu.
Co więcej, zgodnie z art. 22 UKWiH ograniczone prawa rzeczowe obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie.
Oznacza to, że ustanowione wcześniej (przed połączeniem) hipoteki obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie.
Treść każdej hipoteki pozostaje niezmienna.
Jednak w przypadku istniejącej kolizji hipotek przysługujących różnym wierzycielom, obciążających dotychczas poszczególne łączone nieruchomości zachodzi potrzeba zawarcia porozumienia przez wierzycieli hipotecznych, co do kolejności wpisów w dziale IV.
Z punktu widzenia nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych istotne znaczenie mają ust. 4 i 5 art. 76 UKWiH.
Przede wszystkim w przypadku, gdy roszczenie nabywcy zostało wpisane do działu III księgi wieczystej przed wpisem hipoteki to w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, tj. lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym.
W przypadku zaś, gdy hipoteka już istniała to w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.
Powyższe ma zabezpieczyć nabywcę nabywających mieszkania lub domy w ramach prowadzonych przedsięwzięć deweloperskich.
Dodatkowo, deweloper ustanawiający hipotekę na nieruchomości ma obowiązek posiadać i załączyć do umowy deweloperskiej, zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia.
Podsumowując, obciążenie nieruchomości hipoteką nie wyklucza możliwości dokonywania jej podziałów lub łączenia.
Kredyty hipoteczne 101 (dla osób kupujących dom po raz pierwszy)
tags: #czy #wierzyciel #moze #podzielic #hipoteke