Niezgodność danych w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym a konsekwencje dla dłużnika
Księgi wieczyste stanowią podstawę bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Ich celem jest zapewnienie pewności co do stanu prawnego nieruchomości, opierając się na zasadzie jawności i domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Jednakże, niezgodność danych w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie jest zjawiskiem rzadkim, co może prowadzić do skomplikowanych sytuacji prawnych, zwłaszcza w kontekście egzekucji komorniczej. W praktyce obrotu nierzadko zdarzają się sytuacje, w których osoba wpisana do księgi wieczystej jako właściciel, w rzeczywistości nim nie jest.
Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na niewpisaniu lub błędnym wpisaniu pewnego prawa, albo wpisaniu nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Rozbieżność może wynikać z różnych przyczyn, przy czym może istnieć już od chwili, gdy wpis (wykreślenie) w księdze wieczystej został dokonany, jak też może powstać już po dokonaniu wpisu (wykreślenia). Przyczyna niezgodności może wpływać na sposób usunięcia tej niezgodności.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a niezgodność danych
Jednym z kluczowych mechanizmów gwarancyjnych w obrocie nieruchomościami jest „rękojmia wiary publicznej”. Jej celem jest wzmocnienie pewności obrotu gospodarczego poprzez ustanowienie bezwzględnej przewagi stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Oznacza to, że możliwe jest nabycie nieruchomości od osoby, która choć jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, w rzeczywistości nim nie jest. Rękojmia wiary publicznej określona w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma to znaczenie, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe poprzez zawarcie określonego zobowiązania z osobą ujawnioną w księdze. Mechanizm ten ma za zadanie wzmocnić znaczenie ksiąg wieczystych oraz chronić osoby, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej.
Jednakże, istnieją sytuacje, które wyłączają działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jedną z nich jest wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Taki wpis wyłącza działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dzięki temu instrumentowi sąd wieczystoksięgowy ma możliwość dbać o to, aby księgi wieczyste odzwierciedlały rzeczywisty stan prawny nieruchomości.
Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Właściciele często nie wiedzą albo nie pamiętają o swoich obowiązkach, przez co braki lub nieścisłości w księgach to norma. W takiej sytuacji rzeczywisty właściciel nieruchomości ma prawo żądać przed sądem usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W takim wypadku osoba ta może dochodzić na drodze sądowej uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Roszczenie to z kolei może zostać ujawnione w księdze właśnie poprzez ostrzeżenie.
Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest sprawą majątkową. W związku z tym w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu. Konieczne elementy, które musi obejmować żądanie pozwu, to: oznaczenie nieruchomości, której stan prawny ma być sprostowany; wskazanie konkretnego prawa, które nie jest wpisane lub zostało wpisane błędnie, ewentualnie wskazanie i opisanie obciążenia lub ograniczenia dotykające prawa powoda; przytoczenie treści wpisu, który - według powoda - powinien być dokonany w księdze wieczystej jako zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Ciężar obalenia domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym spoczywa na powodzie. Legitymację czynną w szczególności ma osoba błędnie wpisana do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości, wnosząca o wykreślenie wpisu jej prawa własności i wpisanie rzeczywistego właściciela. Z orzecznictwa wynika również, że legitymacja czynna przysługuje przy tym każdemu ze współwłaścicieli, którzy nie są wpisani w księdze wieczystej, albowiem wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym uznaje się za czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c.
Konsekwencje dla dłużnika i wierzyciela w kontekście egzekucji
Sytuacja komplikuje się, gdy nieruchomość, której stan prawny jest niezgodny z rzeczywistością, staje się przedmiotem postępowania egzekucyjnego. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 listopada 2020 r. (sygn. akt III CZP 83/19) stanął na stanowisku, że wyrok uwzględniający powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wydany przeciwko dłużnikowi, nie skutkuje niedopuszczalnością uprzednio skierowanej do tej nieruchomości egzekucji ze względu na jej przedmiot (art. 824 § 1 pkt 2 k.p.c.). Innymi słowy, wyrok uznający, że dłużnik nie jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, nie uzasadnia z urzędu umorzenia egzekucji. Oznacza to, że wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej w toku egzekucji z nieruchomości nie zapewni rzeczywistemu właścicielowi pożądanej ochrony prawnej.
Zdaniem Sądu Najwyższego, w takiej sytuacji natomiast właścicielowi nieruchomości niewpisanemu do księgi wieczystej, którego prawo własności naruszono przez skierowanie egzekucji do tej nieruchomości, przysługuje powództwo o zwolnienie od egzekucji (art. 841 § 1 k.p.c.). W drodze powództwa przeciwegzekucyjnego (interwencyjnego) właściciel nieruchomości nieujawniony w księdze wieczystej powinien dochodzić obrony swych praw, naruszonych egzekucją z nieruchomości. W tym kontekście należy zwrócić, że powództwo interwencyjne z art. 841 § 1 k.p.c. należy wnieść w terminie miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa.
Jeżeli dłużnik wpisany do księgi wieczystej zaprzecza prawu własności nieujawnionego właściciela, pozwanymi w takim procesie są zarówno wierzyciel prowadzący egzekucję, jak i dłużnik wpisany jako właściciel do księgi wieczystej. Interpretacja przepisów przyjęta przez Sąd Najwyższy niewątpliwie służy w większym stopniu ochronie interesu wierzycieli prowadzących egzekucję z nieruchomości. Po pierwsze, znacząco ogranicza czas, w którym możliwe jest dochodzenie praw przez nieujawnionego właściciela.
Obowiązki właściciela i konsekwencje ich zaniedbania
Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej. Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.
Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie.
Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu. Kluczowe jest wykazanie istnienia szkody, jej wysokości oraz związku przyczynowego między zaniechaniem opieszałego właściciela a powstałą szkodą.
Sprawdzenie interesu prawnego wnioskodawcy bądź stron |#APiŚ
Podsumowanie
Właściciel ma obowiązek niezwłocznego ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej. Sąd może nałożyć grzywnę od 500 do 10 000 zł na opieszałego właściciela. Nieujawnienie prawa własności może skutkować odpowiedzialnością za szkody wobec osób trzecich. Obecnie sądy rzadko wykorzystują możliwość nakładania grzywien, ograniczając się do wpisywania ostrzeżeń. W przypadku niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w toku postępowania egzekucyjnego, rzeczywistemu właścicielowi przysługuje powództwo o zwolnienie od egzekucji.
tags: #dluznik #nie #ujawnil #w #ksiedze #wieczystej