Różnica między dłużnikiem rzeczowym a poręczycielem w kredycie hipotecznym
Dawca zabezpieczenia, czyli właściciel nieruchomości, który nie jest kredytobiorcą staje się dłużnikiem rzeczowym banku. Dłużnik rzeczowy zgadza się na wpis hipoteki zabezpieczającej kredyt innej osoby. Odpowiedzialność dłużnika rzeczowego za spłatę kredytu, w przeciwieństwie do kredytobiorcy, ogranicza się do nieruchomości. Kredytobiorca odpowiada całym majątkiem. Z dawcą lub dostawcą zabezpieczenia możemy mieć do czynienia w odniesieniu do kredytowanej nieruchomości, jak i w sytuacji, gdy inna nieruchomość jest celem kredytu, a inna jego zabezpieczeniem.
Część banków wymaga, by wszyscy kredytobiorcy byli właścicielami nieruchomości, stąd konstrukcja kredytu hipotecznego z dawcą zabezpieczenia nie wszędzie będzie możliwa. W tym wpisie wyjaśniam zasady dołączania do kredytu hipotecznego dłużnika rzeczowego. Dwie osoby chcą wspólnie kupić nieruchomość, jedna na kredyt, druga za gotówkę. Część banków może udzielić kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, gdzie tylko jeden z nabywców staje się kredytobiorcą. Większa dostępność banków w tej konstrukcji jest na rynku wtórnym. Wynika to z faktu, iż od razu składany jest wniosek o wpis hipoteki.
Pomimo zabezpieczenia się na całej nieruchomości kosztem inwestycji dla banku będzie wartość nabywanego przez kredytobiorcę udziału. W pojedynczych bankach kredyt może obciążyć zdolność kredytową „dłużnika rzeczowego”. Tak będzie w Santander Bank Polska SA, który co prawda nie bada zdolności kredytowej dłużnika rzeczowego, ale robi go współkredytobiorcą.
Inną sytuacją i łatwiejszą do kredytowania jest ta, gdzie jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego proponujesz inną nieruchomość niż ta na którą bank udziela kredytu. Jeśli finansowana nieruchomość z jakiegoś powodu nie kwalifikuje się jako zabezpieczenie kredytu np. Na etapie sprzedaży starej i kupna nowej nieruchomości, czyli jako rozwiązanie przejściowe. Dzieje się tak, jeśli kredytobiorca chce sprzedać nieruchomość, ale nie chce spłacać kredytu. Wtedy zwalnia hipotekę proponując inną nieruchomość (np. Jeśli potrzebne są dodatkowe środki można uzyskać pożyczkę hipoteczną pod zabezpieczenie cudzej nieruchomości. Opcja pierwsza jest normalną procedurą bankową i zmianą do umowy, o którą możesz wnioskować w każdym banku. Sytuacja jest trudniejsza, ale nie niemożliwa.
Standardowo banki refinansują kredyty hipoteczne z innego banku pod warunkiem, że kredytobiorca jest również stroną umowy spłacanego kredytu. Banki co do zasady spłacają zobowiązania kredytobiorcy. Standardową sytuacją jest również ta, gdy o kredyt na spłatę innego kredytu mieszkaniowego wnioskuje jeden z kredytobiorców, a w starej umowie było ich np. dwóch. Rodzice kupują nieruchomość na kredyt z przeznaczeniem dla swojego studiującego syna, ale to oni są właścicielami. Docelowo rodzice chcą przepisać kredyt i nieruchomość na pracującego już syna, który zamieszkuje nieruchomość. Mogą wybrać ścieżkę aneksowania umowy kredytu, ale problem jest w tym, że mają kredyt w EUR, a syn zarabia w PLN. Robią więc darowiznę nieruchomości, przez co syn staje się dłużnikiem rzeczowym.
W roli dłużnika rzeczowego możesz wystąpić w różnych sytuacjach. Najbardziej ryzykowna jest ta, kiedy „użyczasz” swojej nieruchomości, żeby ktoś inny obciążył ją kredytem, z którego spłatą nie masz nic wspólnego. Nie masz też kontroli nad terminowością spłaty rat kredytu przez kredytobiorców. Ryzykujesz również, gdy kupujesz nieruchomość pół na pół i tylko ta druga osoba bierze kredyt. Niestety czasy, gdy banki wpisywały hipotekę na udziale w nieruchomości dawno już minęły. Dłużnikiem rzeczowym możesz się również stać, gdy odziedziczysz mieszkanie lub dom obciążone kredytem spadkodawcy. Masz jednak wybór, czy taki spadek i dług przyjąć.
Zyskaj fachowe wsparcie w drodze po kredyt hipoteczny i w rozmowach z bankiem. Specjalista ds. Dłużnik rzeczowy, który spłacił kredyt zabezpieczony hipoteką na swojej nieruchomości, co do zasady może żądać zwrotu zapłaconych kwot od dłużnika głównego. Podstawą jest najczęściej ustawowe wstąpienie w prawa wierzyciela z art. Jeżeli dłużnik rzeczowy spłaci cudzy dług, za który odpowiadał nieruchomością, może na podstawie art. Hipoteka jest prawem zabezpieczającym oznaczoną wierzytelność. Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela.
Dłużnik rzeczowy to właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą cudzy dług. Jeżeli nie jest jednocześnie kredytobiorcą, poręczycielem albo współdłużnikiem osobistym, jego odpowiedzialność nie polega na zwykłym osobistym obowiązku zapłaty całego kredytu. Podstawową regulacją jest art. 518 § 1 Kodeksu cywilnego. Dłużnik rzeczowy odpowiada za cudzy dług właśnie określonym przedmiotem majątkowym, czyli nieruchomością obciążoną hipoteką. Jeżeli więc właściciel nieruchomości spłaca bank po to, aby uwolnić nieruchomość od ryzyka egzekucji, może dojść do ustawowego wstąpienia w prawa zaspokojonego wierzyciela. W praktyce oznacza to możliwość dochodzenia od dłużnika głównego zwrotu kwot zapłaconych bankowi.
Ważne jest jednak rozróżnienie: jeśli właściciel nieruchomości był tylko dłużnikiem rzeczowym, podstawą będzie najczęściej art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego. Subrogacja ustawowa polega na tym, że osoba spłacająca cudzy dług wchodzi w miejsce dotychczasowego wierzyciela z mocy prawa. W przypadku dłużnika rzeczowego zgoda dłużnika głównego na spłatę nie jest warunkiem wstąpienia w prawa wierzyciela, jeżeli spełniona jest przesłanka z art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego. Pisemna zgoda dłużnika ma znaczenie w innej sytuacji: gdy osoba trzecia nie odpowiadała za dług ani osobiście, ani rzeczowo, ale płaci za zgodą dłużnika właśnie w celu wstąpienia w prawa wierzyciela. Jeżeli zapłata została dokonana bez żadnego związku z odpowiedzialnością rzeczową, a także bez pisemnej zgody dłużnika na wejście w prawa wierzyciela, dochodzenie zwrotu może być trudniejsze i może wymagać szukania innej podstawy, na przykład umowy, bezpodstawnego wzbogacenia albo zlecenia.
Roszczenie dłużnika rzeczowego obejmuje kwoty faktycznie zapłacone wierzycielowi, czyli na przykład spłacony kapitał, odsetki, prowizje, koszty bankowe albo koszty egzekucyjne, o ile zostały objęte spłatą i wynikały z zabezpieczonej wierzytelności. Jeżeli spłata była częściowa, osoba spłacająca nabywa wierzytelność tylko do wysokości dokonanej zapłaty. Jednocześnie art. Po wezwaniu dłużnika głównego do zapłaty można żądać odsetek ustawowych za opóźnienie, jeżeli dłużnik nie spełni świadczenia w wyznaczonym terminie. W sprawach rodzinnych częsty spór dotyczy tego, czy spłata kredytu była pożyczką, pomocą rodzinną, darowizną, wykonaniem obowiązku zabezpieczającego czy działaniem w celu ochrony własnej nieruchomości. Najpierw należy zebrać dokumenty potwierdzające zarówno istnienie długu, jak i podstawę odpowiedzialności rzeczowej. Kolejnym krokiem jest pisemne wezwanie dłużnika głównego do zapłaty. Warto opisać w nim, że zapłata została dokonana jako spłata cudzego długu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości osoby wzywającej, wskazać art. Jeżeli dłużnik nie zapłaci, pozostaje pozew o zapłatę.
Co do zasady sprawę wnosi się do sądu miejsca zamieszkania pozwanego. Przy roszczeniu majątkowym do 100 000 zł właściwy rzeczowo będzie sąd rejonowy, a gdy wartość przedmiotu sporu przewyższa 100 000 zł - sąd okręgowy. Przedawnienie jest jednym z najważniejszych ryzyk w tego typu sprawach. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że roszczenie nabyte na podstawie art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego przedawnia się w terminie przewidzianym dla roszczenia wierzyciela wobec dłużnika głównego. Jeżeli spłacona wierzytelność była roszczeniem banku z umowy kredytu, w praktyce może pojawić się trzyletni termin właściwy dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nie należy zakładać, że samo dokonanie spłaty zawsze usuwa problem przedawnienia. Spłata długu wobec banku zwykle otwiera drogę do uzyskania dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, najczęściej zgody wierzyciela hipotecznego albo odpowiedniego zaświadczenia banku. Jeżeli dłużnik rzeczowy spłacił dług i jednocześnie zamierza dochodzić zwrotu od dłużnika głównego, powinien oddzielić dwie kwestie: wykreślenie hipoteki z własnej księgi wieczystej oraz roszczenie o zapłatę przeciwko dłużnikowi głównemu.
Matka ustanowiła hipotekę na swoim mieszkaniu jako zabezpieczenie kredytu syna. Po kilku latach syn przestał spłacać raty, a bank zagroził egzekucją z mieszkania. Matka spłaciła 82 000 zł zadłużenia i uzyskała z banku zaświadczenie o przyjęciu środków. Właściciel udziału w nieruchomości zabezpieczył cudzy kredyt hipoteką. Bank został spłacony tylko częściowo, bo dłużnik rzeczowy zapłacił 30 000 zł z łącznego zadłużenia 120 000 zł. Partnerka spłaciła zadłużenie partnera, ale nie była właścicielką nieruchomości obciążonej hipoteką, nie była poręczycielem i nie miała pisemnej zgody dłużnika na wstąpienie w prawa banku. W takim stanie faktycznym art. 518 Kodeksu cywilnego może nie wystarczyć. Nie zawsze, ale w typowej sytuacji spłaty cudzego długu zabezpieczonego hipoteką podstawą roszczenia jest art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego.
Jeżeli płaci dłużnik rzeczowy odpowiedzialny za dług swoją nieruchomością, zgoda dłużnika głównego nie jest konieczna do subrogacji z art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego. Można żądać zwrotu tego, co rzeczywiście zostało zapłacone wierzycielowi i było objęte spłacaną wierzytelnością. Najczęściej pozew wnosi się do sądu miejsca zamieszkania dłużnika głównego. Nie należy tego zakładać automatycznie. Roszczenie nabyte na podstawie art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego może być dochodzone także po upływie terminu, ale trzeba rozważyć przedawnienie i charakter roszczenia. Dłużnik rzeczowy, który spłacił kredyt zabezpieczony hipoteką na swojej nieruchomości, ma realną podstawę do dochodzenia zwrotu od dłużnika głównego. Najczęściej wynika to z ustawowego wstąpienia w prawa wierzyciela na podstawie art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego. Najważniejsze jest udowodnienie, że zapłata dotyczyła cudzego długu, że osoba spłacająca odpowiadała za ten dług nieruchomością oraz jaka dokładnie kwota została przekazana wierzycielowi.
Przed pozwem warto wysłać dobrze opisane wezwanie do zapłaty i sprawdzić przedawnienie, bo w sprawach kredytowych może ono przesądzić o wyniku procesu.1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 117, art. 118, art. 455, art. 481 i art. 518 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 932. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65, art. 67 i art. 68 - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 1473. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2003 r., III CZP 43/03, dotycząca przedawnienia roszczenia nabytego na podstawie art. 518.
Poręczenie zostało uregulowane w art. 876-887 Kodeksu cywilnego. W praktyce gospodarczej poręczycielami są często wspólnicy spółek, członkowie zarządu, przedsiębiorcy powiązani gospodarczo z dłużnikiem albo osoby prywatne zainteresowane uzyskaniem przez przedsiębiorcę finansowania lub zawarciem określonej umowy. Przepisy wymagają zachowania formy pisemnej dla oświadczenia poręczyciela. Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że co do zasady poręczyciel odpowiada za zobowiązanie w takim samym zakresie jak dłużnik. Szczególnie istotne znaczenie ma zasada odpowiedzialności solidarnej poręczyciela z dłużnikiem. Oznacza ona, że wierzyciel może według własnego wyboru dochodzić zapłaty od dłużnika, od poręczyciela albo od obu tych osób jednocześnie. Nie istnieje obowiązek wcześniejszego prowadzenia egzekucji przeciwko dłużnikowi.
Jeżeli wierzyciel uzyska tytuł wykonawczy przeciwko poręczycielowi, może prowadzić egzekucję na takich samych zasadach, jak wobec dłużnika. Odpowiedzialność poręczyciela ma charakter osobisty, co oznacza, że obejmuje cały jego majątek. Odmienny charakter ma odpowiedzialność dłużnika rzeczowego. Jest to osoba, która nie odpowiada za cudzy dług całym swoim majątkiem, lecz jedynie określonym składnikiem majątkowym obciążonym zabezpieczeniem. Właściciel nieruchomości lub rzeczy nie musi być jednocześnie osobistym dłużnikiem wierzyciela. Przykładowo, wspólnik spółki może ustanowić hipotekę na swojej privatnej nieruchomości w celu zabezpieczenia kredytu udzielonego spółce.
Najważniejszą cechą dłużnika rzeczowego jest ograniczenie odpowiedzialności do przedmiotu zabezpieczenia. Oznacza to, że wierzyciel może prowadzić egzekucję z nieruchomości, ale nie może skierować jej do pozostałego majątku właściciela wyłącznie na podstawie samej hipoteki. Podobne zasady obowiązują przy zastawie oraz zastawie rejestrowym. Również w tych przypadkach odpowiedzialność ma charakter wyłącznie rzeczowy. W przypadku kredytów hipotecznych chodzi często o właściciela nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę na rzecz banku. Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela.
Jeżeli właściciel nieruchomości jest wyłącznie dłużnikiem rzeczowym, jego odpowiedzialność jest ograniczona do nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie oznacza to jednak, że kwota wpisana w piśmie z banku jest bez znaczenia. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli suma hipoteki jest równa albo wyższa niż aktualne zadłużenie, bank może próbować uzyskać zaspokojenie z nieruchomości do wysokości tej sumy. Na podstawie art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipoteka zabezpiecza roszczenia o odsetki, koszty postępowania oraz inne roszczenia uboczne, jeżeli zostały objęte zabezpieczeniem.
W praktyce, decyzje banków mogą różnić się w zależności od konkretnego przypadku i banku. Jednak kluczowe jest rozróżnienie: kto jest dłużnikiem głównym, kto dłużnikiem rzeczowym, a kto poręczycielem, oraz jaki zakres odpowiedzialności wynika z wpisów w księdze wieczystej i z umów.
W praktyce odzyskanie pieniędzy od dłużnika głównego zależy od jego majątku, wypłacalności i dowodów. Jeżeli córka nie spłaca kredytu z powodu trwałej niewypłacalności, samo roszczenie regresowe może mieć ograniczoną wartość praktyczną. Pani Anna ustanowiła hipotekę na swojej działce jako zabezpieczenie kredytu syna. Nie podpisała umowy poręczenia ani nie była współkredytobiorcą. Syn przestał spłacać kredyt, a bank wezwał panią Annę do zapłaty 280 000 zł. Pan Marek zgodził się na hipotekę na swoim gruncie, ale przy podpisywaniu dokumentów podpisał także poręczenie za kredyt córki. Po wypowiedzeniu umowy bank pozwał zarówno córkę, jak i pana Marka. W tej sytuacji trzeba badać nie tylko wpis hipoteki, lecz także treść poręczenia.
Małżonkowie ustanowili hipotekę do kwoty 180 000 zł, a aktualne zadłużenie kredytobiorcy wynosi 260 000 zł. Jeżeli nie podpisali osobistego poręczenia ani nie są współdłużnikami, bank może szukać zaspokojenia z ich nieruchomości tylko w granicach zabezpieczenia hipotecznego. Nie, jeżeli jest wyłącznie dłużnikiem rzeczowym. Wtedy jego odpowiedzialność dotyczy nieruchomości obciążonej hipoteką. Całym majątkiem może odpowiadać dopiero wtedy, gdy podpisał także osobiste zobowiązanie, np. Limit odpowiedzialności rzeczowej wynika przede wszystkim z sumy hipoteki wpisanej w dziale IV księgi wieczystej. Tak, ale zakres żądania zależy od podstawy odpowiedzialności. Jeżeli rodzice dali tylko nieruchomość pod hipotekę, bank może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości. Nie zawsze. Wezwanie jest zwykle etapem poprzedzającym dalsze działania banku. Do egzekucji potrzebny jest tytuł wykonawczy albo skuteczne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Co do należności głównej zabezpieczonej hipoteką - często tak, ponieważ art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece chroni uprawnienie wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia z nieruchomości mimo przedawnienia wierzytelności.
W opisanej sytuacji odpowiedź zależy od tego, czy właściciele gruntu są wyłącznie dłużnikami rzeczowymi, czy również poręczycielami albo współdłużnikami. Sama hipoteka oznacza odpowiedzialność z konkretnej nieruchomości i w granicach sumy hipoteki. Jeżeli jednak oprócz hipoteki podpisano poręczenie lub inne osobiste zabezpieczenie, bank może dochodzić zapłaty szerzej. Kodeks cywilny, w szczególności art. 366, art. 518 oraz art. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65, art. 68, art. 69, art. 77 i art. Prawo bankowe, w szczególności art. Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, w szczegółach.
Poręczenie kredytu – prawa i obowiązki poręczyciela
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej. Opracowanie redakcyjne na podstawie porady prawnej. Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, etc.
Podsumowanie definicji: Dłużnik rzeczowy to właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającej cudzy dług. Dłużnik osobisty to osoba, która zaciągnęła dług. Poręczyciel odpowiada solidarnie, także całym majątkiem, często z możliwością egzekucji z całego majątku. Hipoteka ogranicza odpowiedzialność dłużnika rzeczowego do wartości nieruchomości, a wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w zaspokojeniu. Poręczenie jest osobistą gwarancją wobec długu, bez ograniczeń w zakresie wyłącznie jednej nieruchomości.
Najważniejsze różnice w praktyce
- Zakres odpowiedzialności: dłużnik rzeczowy odpowiada tylko do wartości obciążonej nieruchomości; poręczyciel odpowiada całym majątkiem (solidarna odpowiedzialność).
- Podstawa egzekucji: w dłużniku rzeczowym egzekucja skierowana jest na przedmiot zabezpieczenia (nieruchomość); w poręczycielu - na cały majątek, jeśli wierzyciel uzyska tytuł wykonawczy przeciwko poręczycielowi.
- Forma zabezpieczenia: najczęściej hipoteka jako zabezpieczenie cudzego długu; poręczenie może towarzyszyć lub być osobnym zabezpieczeniem.
- Powiązania z kredytobiorcą: dłużnik rzeczowy nie musi być kredytobiorcą ani współkredytobiorcą; poręczyciel często jest aktywny w relacjach biznesowych lub rodzinnych.
- Wykres ksiąg i rejestrów: wpisy w księdze wieczystej dotyczą przedmiotu zabezpieczenia; te same lub inne dokumenty mogą określać zakres odpowiedzialności.
W praktyce warto skonsultować się z prawnikiem, gdyż decyzje banków, formy zabezpieczeń i terminy procesowe mogą się różnić w zależności od konkretnej sprawy i właściwości danego banku. Wczesne działania, takie jak pisemne wezwanie do zapłaty, analiza przedawnienia i zawarcie ugody, często zwiększają szanse na korzystne rozwiązanie bez kosztownych postępowań egzekucyjnych.
tags: #dluznik #rzeczowy #a #poreczyciel