Hipoteka umowna: Kluczowe informacje dla wierzyciela i dłużnika

Znalazłeś idealną nieruchomość, ale brakuje Ci środków na jej zakup? Zamierzasz zaciągnąć kredyt mieszkaniowy? Na pewno spotkasz się z pojęciem: hipoteka umowna. Już teraz dowiedz się o niej jak najwięcej. Poznaj odpowiedź na pytanie: hipoteka umowna - co to jest?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe. Jest jednym z głównych zabezpieczeń wierzytelności - jej ustanowienie chroni wykonanie zobowiązania, np. spłatę kredytu mieszkaniowego. Hipoteka umowna - co to jest w praktyce i jakie ma znaczenie przy zaciąganiu zobowiązania w banku na zakup mieszkania lub domu? W pewnym stopniu gwarantuje ona kredytodawcy zwrot pożyczonych funduszy.

Kredyty hipoteczne zazwyczaj opiewają na bardzo duże kwoty - rzędu kilkuset tysięcy złotych. Hipoteka umowa wiąże się z podpisaniem umowy kredytowej z bankiem. Jej ustanowienie powinno być potwierdzone w formie pisemnej - w akcie notarialnym lub w umowie zawierającej oświadczenie właściciela danej nieruchomości. Jeśli chodzi o wygaśnięcie hipoteki, to następuje ono w momencie spłaty zobowiązania. Warto podkreślić, że nie jest to jednoznaczne z wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej.

Hipoteka umowna jest jednym z podstawowych, a zarazem najczęściej stosowanych zabezpieczeń wierzytelności pieniężnych w Polsce uregulowanych przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawą z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece. Stanowi ona rzeczowe zabezpieczenie zwrotu środków pieniężnych pochodzących z kredytów, pożyczek oraz transakcji handlowych.

Definicja hipoteki umownej

Definicja Ograniczone prawo rzeczowe, ustanawiane na nieruchomości służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego prawnego, na mocy której wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń pieniężnych z nieruchomości dłużnika z pierwszeństwem przed jego wierzycielami osobistymi. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości obciążonej wpisem hipotecznym, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia od każdoczesnego właściciela nieruchomości z zachowaniem prawa pierwszeństwa przed jego wierzycielami osobistymi.

Zacznijmy od definicji hipoteki, która znajduje się w art 65 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka umowna (dobrowolna) jest ustanowiona na mocy porozumienia pomiędzy stronami - wierzycielem i właścicielem nieruchomości - na podstawie aktu notarialnego.

Księga wieczysta z zaznaczonym działem IV

Ustanowienie hipoteki umownej

Ustanowienie hipoteki Do ustanowienia hipoteki umownej na nieruchomości niezbędne jest złożenie przez właściciela danej nieruchomości oświadczenia w formie umowy lub aktu notarialnego w którym wyrazi zgodę na ustanowienie hipoteki na swojej nieruchomości w celu zabezpieczenia zwrotu świadczenia pieniężnego, będącego przedmiotem umowy lub aktu notarialnego. W przypadku, gdy nieruchomość stanowi własność więcej niż jednej osoby do skutecznego ustanowienia hipoteki niezbędna jest zgoda każdego z współwłaścicieli.

W przypadku hipotek umownych ustanawianych aktem notarialnym, wniosek o jej wpisanie do księgi wieczystej powinien złożyć notariusz. Dopiero wpisanie hipoteki w dziale IV księgi wieczystej potwierdza fakt ustanowienia hipoteki, wówczas możesz stwierdzić, że jesteś wierzycielem hipotecznym. Wpis hipoteczny dokonywany jest w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Rodzaje hipotek

Hipoteka występuje w kilku postaciach:

hipoteka umowna zwykła - powstaje, gdy właściciel nieruchomości złoży, w formie aktu notarialnego, dobrowolne oświadczenie o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego.
hipoteka przymusowa - przeciwieństwo hipoteki umownej zwykłej (jest ustanawiana bez zgody właściciela nieruchomości).
hipoteka umowna kaucyjna - zniesiona w 2011 roku. Stanowiła zabezpieczenie wierzytelności o nieokreślonej dokładnie wysokości. Wskazywana była tylko górna granica - do jakiej kwoty można z niej egzekwować należności.
hipoteka łączna - w jej przypadku zabezpieczenie obejmuje kilka nieruchomości.

Wygaśnięcie hipoteki

Wygaśnięcie hipoteki Hipoteka wygasa wraz z chwilą wygaśnięcia wierzytelności, które w praktyce oznacza w większości przypadków spłatę całego zobowiązania. W takiej sytuacji wierzyciel powinien dopełnić wszelkich starań, aby umożliwić właścicielowi wykreślenie wpisu hipotecznego z księgi wieczystej. W praktyce najczęściej wierzyciel wydaje pisemne oświadczenie, w którym stwierdza. że cała wierzytelność została spłacona, w związku z czym wyraża zgodę na jej wykreślenie.

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Jako wierzyciel hipoteczny możesz dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego.

Całkowita spłata kredytu hipotecznego - co musisz wiedzieć?

Szczegółowe regulacje dotyczące hipoteki umownej można znaleźć w ustawie z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.