Wynajem pomieszczenia tymczasowego: prawa i obowiązki
Sprawy związane z eksmisją i zapewnieniem lokalu zastępczego bywają skomplikowane. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej kwestii wynajmu pomieszczenia tymczasowego, jego definicji, praw i obowiązków stron, a także procedur związanych z eksmisją.
Miasto stołeczne W. jest właścicielem budynku mieszkalnego położonego w W. przy ul. Bezspornym w niniejszej sprawie pozostawało, że strona powodowa - miasto stołeczne W. jest właścicielem pomieszczenia tymczasowego numer 16 położonego w W. przy ulicy (...), a pozwanemu Z. S. (vide umowa najmu tymczasowego pomieszczenia nr 19/13, k. Pomieszczenie tymczasowe zostało udostępnione pozwanemu na ściśle oznaczony okres przejściowy, a mianowicie na dwa miesiące, to jest do dnia 8 czerwca 2013 roku.
Sygn. Pozwem z dnia 28 października 2013 roku (data prezentaty Sądu) powód - miasto stołeczne W. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego J. K. vide pełnomocnictwo, k. 4), wniósł o orzeczenie eksmisji pozwanego Z. S. z pomieszczenia tymczasowego numer 16, położonego w W. przy ul. vide pozew, k. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż pozwany zajmuje ww. pomieszczenie tymczasowe bez tytułu prawnego. vide protokół rozprawy z dnia 27 lutego 2014 roku, k. Z dniem 17 listopada 2011 r. weszły w życie przepisy uchwalonej przez Sejm RP w dniu 31 sierpnia 2011 r. nowelizacji ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów polegają m. in. na wprowadzeniu definicji "pomieszczenia tymczasowego", przez które należy rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możliwości znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.
Nie ulega więc żadnych wątpliwości, iż pozwany po tym dniu władał przedmiotowym lokalem bez jakiejkolwiek podstawy prawnej. Co istotne, powód m. st. W. vide pismo z dnia 11 lipca 2013 roku, k. 9; pismo z dnia 28 sierpnia 2013 roku, k. Zaległości powstałe tytułu nieuiszczania przez Z. S. ( pismo z dnia 28 sierpnia 2013 roku, k. 5; pismo z dnia 11 lipca 2013 roku, k. 9; zwrotne potwierdzenie odbioru, k. Pomimo wezwania Z. S. Za wiarygodne uznano dokumenty znajdujące się w aktach sprawy.
Definicja i warunki pomieszczenia tymczasowego
Zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) za lokal tymczasowy uważane jest pomieszczenie, do którego następuje eksmisja osoby nieposiadającej prawa do innego lokalu. Ustawa ta wprowadza definicję pomieszczenia tymczasowego. Zgodnie z nią nie jest to samodzielny lokal mieszkalny, a jedynie pomieszczenie (może to więc być np. jeden pokój), do którego eksmituje się osobę nieposiadającą prawa do innego lokalu (socjalnego/ zamiennego). Ponadto musi nadawać się do zamieszkania i znajdować się w tej samej miejscowości, co lokal z którego dokonuje się eksmisji. Jego powierzchnia użytkowa musi wynosić co najmniej 5 m² na osobę.
Przy formułowaniu tej definicji zostały wykorzystane obowiązujące dotychczas regulacje zawarte w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz. U. Nr 17, poz. 154).
Prawo do pomieszczenia tymczasowego a eksmisja
W przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, o którym mowa w art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie albo noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia. W przypadku, gdy gmina nie zapewni takiego pomieszczenia, właściciel lokalu podlegającego opróżnieniu, może dochodzić od gminy stosownego odszkodowania z tytułu poniesionych strat (art. 18 ust. 5 ustawy stosuje się odpowiednio).
Zgodnie z art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296), komornik jest uprawniony do usunięcia dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki, która zapewnia miejsca noclegowe. Może tego dokonać dopiero po upływie okresu wstrzymania czynności egzekucyjnych, który wynosi 6 miesięcy i jest przeznaczony na wskazanie dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. W związku z powyższym komornik zobligowany jest do powiadomienia gminy o potrzebie zapewnienia tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika. Obowiązek zapewnienia pomieszczenia tymczasowego ciąży na gminie, jako organie władzy publicznej.
Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ta szczególna ochrona nie może być zastosowana, jeśli powodem wydania wyroku eksmisyjnego jest znęcanie się nad rodziną lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.
Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli osobie eksmitowanej nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego (patrz punkty powyżej) wówczas komornik może taką osobę eksmitować do schroniska, noclegowni bądź innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Umowa najmu pomieszczenia tymczasowego
Prawo do lokalu tymczasowego przyznane jest ustawowo. Natomiast lokal użytkowany jest na podstawie umowy najmu tymczasowego. Jest to kontrakt uregulowany w art. 25 c wskazanej powyżej ustawy. Stronami umowy są: eksmitowany, wobec którego wszczęto postępowanie egzekucyjne oraz gmina. Umowa zawierana jest na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż sześć miesięcy (umowa terminowa). W opinii Ministerstwa przepisy nie wykluczają możliwości przedłużenia umowy najmu tymczasowego pomieszczenia po upływie oznaczonego w niej czasu na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy.
Jeżeli natomiast nie zaistnieją okoliczności uzasadniające przedłużenie umowy najmu tymczasowego pomieszczenia na następny okres, stosownie do art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa najmu tymczasowego pomieszczenia ulega rozwiązaniu.
Sytuacje wykluczające prawo do pomieszczenia tymczasowego
Ustawodawca, w art. 25 d ustawy, pozbawia prawa do pomieszczenia tymczasowego osoby: stosujące przemoc w rodzinie, uporczywie wykraczające poza porządek domowy, czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku przez niewłaściwe zachowanie, zajmujące lokal bez tytułu prawnego. Niemożność orzekania o uprawnieniu pozwanego do przyznania mu kolejnego tymczasowego pomieszczenia wynika z treści art. 25d pkt 3 ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266, z późn. zm.), zgodnie z którym prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia.
Koszty eksmisji i sytuacja prawna dłużnika
Rozstrzygnięcie o kosztach procesu znajduje uzasadnienie w treści art. 102 k.p.c. W ocenie sądu już sama sytuacja majątkowa pozwanego, która m.in. stanowiła przyczynę powstania zaległości w opłacaniu czynszu (pozwany od 2000 roku pozostaje osobą bezrobotną), uzasadnia odstąpienie od obciążenia go kosztami poniesionymi przez stronę przeciwną.
W Polsce nie wykonuje się eksmisji „na bruk”, jednak nie zawsze osoba eksmitowana będzie miała zapewnione lokum zastępcze. W zależności od okoliczności sprawy i sytuacji życiowej, miejscem zamieszkania po eksmisji może być lokal socjalny, lokal zamienny lub pomieszczenie tymczasowe. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Sąd nie jest zobowiązany do przyznania uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego w przypadku osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego ze spółdzielnią mieszkaniową albo towarzystwem budownictwa społecznego. Oznacza to w szczególności, że sąd nie musi przyznać lokalu socjalnego osobie, która wynajmowała mieszkanie od tzw. prywatnego właściciela.
Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego, sąd w wyroku nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego. Oznacza to, że po złożeniu przez gminę tej oferty, na wniosek wierzyciela sąd nada wyrokowi klauzulę wykonalności; jeśli eksmitowany dobrowolnie się nie przeprowadzi - eksmisję do lokalu socjalnego na wniosek wierzyciela wykona komornik. Może się jednak zdarzyć, że lokal wskazany przez gminę nie odpowiada usprawiedliwionym potrzebom czy oczekiwaniom osoby uprawnionej, np. z racji sytuacji życiowej i zdrowotnej oraz stanu technicznego zaproponowanego lokalu.
Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać.
Jeżeli osobie eksmitowanej nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego (patrz punkty powyżej) wówczas komornik może taką osobę eksmitować do schroniska, noclegowni bądź innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Wyrok SN z dnia 13 grudnia 2011 r., (sygn. akt III CZP 48/11). SN podkreślił także, że zawarcie umowy najmu lokalu tymczasowego nie jest warunkiem koniecznym dla przeprowadzenia egzekucji komorniczej. Gmina ma bowiem zaoferować lokal tymczasowy, nie ma ona jednak prawnych możliwości by wyegzekwować skorzystanie z tej oferty. Takie regulacje prawne prowadzą do faktycznej możliwości dokonywania „eksmisji na bruk”. Czy można eksmitować na bruk? Co do zasady eksmisja na bruk jest niedopuszczalna. Ustawodawca uzależnił bowiem możliwość eksmisji osób, którym nie przysługuje lokal socjalny/ zamienny od przyznania lokalu tymczasowego. Obowiązek powyższy spoczywa na gminie.
Spotkanie z prawnikiem - Procedura eksmisyjna z mieszkania komunalnego
Obecnie obowiązujące przepisy przewidują pewne trudności w egzekwowaniu praw właścicieli, zwłaszcza w kontekście długotrwałych postępowań eksmisyjnych i zapewnienia lokali socjalnych. Istnieją inicjatywy zmierzające do usprawnienia tych procedur.
tags: #ile #dluznik #placi #za #wynajem #pomieszczenia