Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela: polskie prawo i procedury
Egzekucja z nieruchomości jest jednym z najbardziej skutecznych sposobów egzekucji, jednak często dochodzi do sytuacji, w której nie dochodzi do zaspokojenia wierzyciela z uwagi na brak chętnych nabywców. Wierzyciel może wnieść do komornika sądowego o wyegzekwowanie swojej należności z nieruchomości dłużnika. Po zajęciu, opisie i oszacowaniu komornik przeprowadza pierwszą publiczną licytację nieruchomości, a gdy nie będzie nabywców, wyznaczy drugą. Jeżeli również druga licytacja nie da efektu, wierzyciel może złożyć do sądu nadzorującego egzekucję wniosek o przejęcie niesprzedanej licytacyjnie nieruchomości.
Prawo mówi, że jeżeli na drugiej licytacji nieruchomości nikt nie przystąpi do przetargu, wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi przysługuje prawo przejęcia tej nieruchomości na własność, ale za cenę nie niższą od dwóch trzecich części sumy oszacowania. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, przejęcie nieruchomości dłużnika na własność może nastąpić po drugiej bezskutecznej licytacji nieruchomości.
W art. 982 k.p.c. wskazano sytuacje, w których przejęcie nieruchomości wchodzi w rachubę już na etapie pierwszej licytacji (za cenę nie niższą od 3/4 sumy oszacowania), jeśli nikt nie przystąpił do przetargu. Natomiast w art. 984 § 1 k.p.c. określa się, kto i na jakich warunkach może przejąć nieruchomość (za cenę nie niższą od 3/4 sumy oszacowania), jeśli powtórzy się to przy drugiej licytacji. Prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu, hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Odrębne reguły dotyczą nieruchomości rolnej.
Procedura przejęcia nieruchomości przez wierzyciela
Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację i niebędący dłużnikiem osobistym ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Jeżeli kilku współwłaścicieli zgłosi wniosek o przejęcie nieruchomości rolnej, pierwszeństwo przysługuje temu z nich, który prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje w nim. Jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia go żaden z nich, sąd przyzna pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia. Wraz z wnioskiem o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia. W przypadku, gdy wartość prawa jest niższa od wysokości rękojmi albo też prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania, wysokość rękojmi ulega odpowiedniemu obniżeniu. W sytuacji, gdy wartość prawa jest niższa od wysokości rękojmi rękojmie obniża się do różnicy między pełną rękojmią a wartością prawa, natomiast w sytuacji, gdy prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania rękojmię obniża się do części wartości prawa niepokrytej w cenie wywołania.
Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, który zaoferował cenę wyższą, a przy równych cenach - temu, którego należność jest większa. Sąd po rozpoznaniu wniosku o przejęcie nieruchomości na własność wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz wierzyciela, który zaofiarował cenę najwyższą, a przy równych cenach - temu, czyja wierzytelność jest większa. Przed wydaniem postanowienia Sąd zobowiązany jest do wysłuchania wnioskodawcy i uczestników, którzy stawią się na posiedzeniu. Osoba, której udzielono przybicia zobowiązana jest, w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia postanowienia o przybiciu, do uiszczenia ceny nabycia lub złożenie w sądzie oświadczenia o zaliczeniu na poczet ceny nabycia własnej wierzytelności lub jej części, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia.
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem uprawomocniającym do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz podstawą dokonania wpisu w księdze wieczystej, jak również stanowi tytuł wykonawczy do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji stanowi podstawę do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły.
Kluczowe aspekty prawne i praktyczne
Termin do złożenia sądowi wniosku o przejęcie nieruchomości przez wierzyciela jest terminem zawitym prawa materialnego. Oznacza to, że nie podlega przywróceniu na podstawie art. 168 k.p.c. przewidującego możliwość przywrócenia go przez sąd, jeśli strona bez swej winy nie dokonała w terminie czynności o charakterze procesowym. Niedochowanie tego terminu powoduje, że roszczenie o przejęcie prawa własności wygasa.
Podstawą wyznaczenia ceny nieruchomości w przepisie art. 984 § 1 kpc pozostaje zawsze suma oszacowania, a ta ustalana jest w trybie i w dacie czynności z art. 948 kpc. Ustawodawca z góry zakłada, że obie czynności są ze swej istoty oddalone w czasie, a zatem może dojść do zmiany wartości nieruchomości pomiędzy jej opisem i oszacowaniem a przejęciem przez wierzyciela egzekwującego w trybie art. 984 § 1 kpc, co jednak w żadnym razie nie oznacza, że czynność egzekucyjna z art. 948 kpc dokonana została wadliwie lub że istnieją jakiekolwiek podstawy dla przejęcia nieruchomości przez wierzyciela po cenie innej niż wskazana w art. 984 § 1 kpc, w tym zwłaszcza po cenie rynkowej z daty przysądzenia własności.
Nie składa rękojmi wierzyciel zgłaszający przejęcie nieruchomości po drugiej bezskutecznej egzekucji, jeżeli wartość przysługującego mu i ujawnionego w opisie i oszacowaniu prawa nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ona pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jego prawem.
Egzekucja z nieruchomości jest skomplikowanym procesem, ponieważ wierzyciel musi zachować pewne terminy oraz ponieść określone koszty, by w ogóle egzekucja była prowadzona. Nie mniej jednak wierzyciel, w przypadku braku chętnych do nabycia nieruchomości w drodze licytacji, może przejąć własność nieruchomości lub udziału, a swoją wierzytelność zaliczyć na poczet ceny nabycia.
Po bezskutecznej drugiej licytacji nieruchomość może przejąć wierzyciel, na którego wniosek toczyła się egzekucja, wierzyciel hipoteczny lub współwłaściciel. W przypadku egzekucji z nieruchomości, wierzyciel, który zdecydował się na takie rozwiązanie, może na cenę, za którą rzecz kupuje lub przejmuje, zaliczyć przysługującą mu wobec dłużnika wierzytelność, ale z limitem. Może on zaliczyć wierzytelność w tej części, w jakiej zostałaby ona uregulowana zgodnie ze sporządzonym przez komornika planem podziału kwoty uzyskanej z egzekucji.
Jeżeli nieruchomość mimo prób licytacji nie zostanie sprzedana przez komornika, wierzyciel uzyskuje uprawnienie do przejęcia nieruchomości na własność. W przypadku, gdy nieruchomość mimo prób licytacji nie zostanie sprzedana przez komornika, wierzyciel uzyskuje uprawnienie do przejęcia nieruchomości na własność. Niezgłoszenie wniosku o przeprowadzenie II licytacji w terminie 1 roku liczonego od dnia, w którym pierwsza licytacja nie doszła do skutku, powoduje umorzenie postępowania egzekucyjnego z mocy samego prawa.
Po zakończeniu egzekucji dłużnik niestety może swobodnie dysponować należącymi do niego nieruchomościami, co oznacza, że może je także sprzedać. W takiej jednak sytuacji wierzycielowi przysługuje skarga pauliańska. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. Jeszcze lepiej gdyby sprzedaż nastąpiła na rzecz osób bliskich w stosunku do dłużnika, w takiej bowiem sytuacji domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Przynosi to ten skutek, iż uznaje się, że w stosunku do wierzyciela dana czynność sprzedaży czy też darowania nieruchomości nie ma skutków prawnych i może on dalej egzekwować swoje należności.
Wierzycielowi przysługuje skarga pauliańska. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. Przynosi to ten skutek, iż uznaje się, że w stosunku do wierzyciela dana czynność sprzedaży czy też darowania nieruchomości nie ma skutków prawnych i może on dalej egzekwować swoje należności.
Postępowanie egzekucyjne toczy się na podstawie tytułu wykonawczego (np. prawomocnego wyroku) wystawionego przeciwko dłużnikowi. Co więcej, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z konkretnego składnika należącego do osoby trzeciej z pierwszeństwem przed jej wierzycielami. Oznacza to, że w przypadku, gdy osoba trzecia posiada innych wierzycieli, którzy również egzekwują swoją wierzytelność z przedmiotu, którego dotyczyła skarga, to po jej sprzedaży przez komornika uzyskają środki pieniężne tylko pod warunkiem, że cokolwiek zostanie po zaspokojeniu w całości „pierwotnego” wierzyciela. W tym jednak celu nasz klient powinien co pewien czas sprawdzać stan własności nieruchomości, z których toczyła się egzekucja. Proszę pamiętać, iż ewentualny czas na wniesienie skargi to 5 lat od dnia dokonania przeniesienia własności nieruchomości.
Dodatkowo można także pomyśleć o sprzedaniu swej należności firmom windykacyjnym. Należy też pamiętać, iż egzekucję wobec dłużnika można wszcząć ponownie przez okres lat 10 od dnia umorzenia obecnej egzekucji.
Jeżeli pan Jarosław ma taką wolę, to może od razu lub po odczekaniu pewnego czasu wszcząć kolejną egzekucję wobec dłużnika. Jeśli jednak przedmiotem egzekucji mają być wspomniane dwie nieruchomości, nie warto wszczynać egzekucji teraz, a odczekać wymagane 6 miesięcy, inaczej bowiem nieruchomości i tak zostaną wyłączone spod licytacji na podstawie cytowanego wcześniej artykułu. Plusem wszczęcia egzekucji po 6 miesiącach jest to, iż nie trzeba zaliczkować wykonania kolejnego opisu i oszacowania tej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 948 § 11 K.p.c., jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono w terminie trzech lat od daty umorzenia postępowania, w którym dokonano opisu i oszacowania nieruchomości, komornik dokona nowego opisu i oszacowania tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika.
Podsumowując, proces zwrotu nieruchomości dłużnikowi po drugiej nieudanej licytacji stanowi wyzwanie dla wierzycieli, lecz istnieją skuteczne metody odzyskania należności. Warto zwrócić uwagę na możliwość ponownego wszczęcia egzekucji po upływie 6 miesięcy oraz na efektywne wykorzystanie skargi pauliańskiej w przypadku prób unikania spłaty długu przez dłużnika.
Co zrobić gdy klient nie płaci? - zakup wierzytelności, przejęcie nieruchomości.
Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu jest położona nieruchomość. Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela. Jednakże z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania wszczęte na wniosek innych wierzycieli.
Podstawą oszacowania nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami. Celem sporządzenia operatu szacunkowego, w rozumieniu art. 156 ust. 3 tej ustawy, jest dokonanie oszacowania nieruchomości. Oszacowania tego można dokonać również na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby obrotu rynkowego w okresie roku przed terminem opisu i oszacowania nieruchomości, jeżeli jego treść odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości.
Zgodnie z art. 942 Kodeksu postępowania cywilnego zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.
Komornik ogłasza licytację przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia:
- nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, wraz z podaniem numeru księgi wieczystej lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór jest prowadzony, a także imienia i nazwiska dłużnika, z wyłączeniem innych danych osobowych pozwalających go zidentyfikować;
- czas i miejsce licytacji;
- sumę oszacowania i cenę wywołania;
- wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;
- czas, w którym w ciągu 2 tygodni przed licytacją będzie można oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie protokół opisu i oszacowania;
- wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, że wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
- wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości 1/10 części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi ¾ sumy oszacowania.
I i II licytacja
Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Jeżeli nieruchomość podlegająca licytacji nie została sprzedana w drodze I licytacji i nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza II licytację, na której cena wywołania stanowi ⅔ sumy oszacowania. Cena ta jest najniższą, za którą można nabyć nieruchomość.
tags: #kiecy #wierzyciel #moze #ogladac #nieruchmosc #przed