Opłata adiacencka: wszystko, co musisz wiedzieć
Opłata adiacencka to rodzaj daniny, jaką gmina może nałożyć na właściciela nieruchomości w określonych okolicznościach. Ustawodawca ustalił górne limity dla tych opłat. W konsekwencji więc pewnych działań może dojść do naliczenia opłat, które mogą wpływać na opłacalność takich czynności. Jednakże warto wiedzieć, że istnieją sposoby na podważenie zasadności decyzji o ich naliczeniu, w tym przede wszystkim - wniesienie odpowiedniego odwołania.
Opłata adiacencka, mówiąc najogólniej - związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jednym z trzech czynników określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. W przypadku gdy na skutek zdarzeń wskazanych w ustawie nastąpi wzrost wartości nieruchomości właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może zostać zobowiązany do wniesienia opłaty adiacenckiej, ustalonej w drodze decyzji administracyjnej organu wykonawczego gminy. Istotny jest fakt, że organowi przysługuje jedynie uprawnienie do ustalenia opłaty adiacenckiej, ale nie ma on obowiązku rozstrzygać w tym przedmiocie. Może zatem odstąpić od ustalenia opłaty w danym przypadku.
Opłaty adiacenckie, stanowiące dochody gmin, uregulowane zostały w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Rozróżniamy dwa typy tych opłat, tj. opłaty adiacenckie związane z podziałem nieruchomości (zarówno samodzielnym, jak i dokonywanym w wyniku wcześniejszego scalenia) oraz opłaty adiacenckie, związane z budową urządzeń infrastruktury technicznej.
Rodzaje opłat adiacenckich
Opłata adiacencka jest daniną publiczną, którą właściciele nieruchomości mogą być zobowiązani uiścić na rzecz gminy. Różnią się one jednak zasadniczo, zarówno w zakresie podstawy prawnej, jak i przyczyn powstania obowiązku uiszczenia danej opłaty oraz momentu jej naliczenia.
1. Opłata adiacencka związana z podziałem nieruchomości
Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Zasad tych nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.
W przypadku podziału nieruchomości na wniosek jej właściciela, rada gminy może w ciągu 3 lat od takiego podziału nakazać zapłatę opłaty adiacenckiej w wysokości nie większej niż 30% różnicy w wartości nieruchomości. Różnicę tą oblicza się zasadniczo poprzez odjęcie od wartości nieruchomości po podziale jej wartość przed tym podziałem.
Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.
Warto wiedzieć, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.
W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału.
2. Opłata adiacencka związana z budową urządzeń infrastruktury technicznej
Drugim rodzajem opłaty adiacenckiej jest opłata uiszczana w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, których budowa została sfinansowana w całości lub części ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, budżetu Unii Europejskiej lub innych środków zagranicznych, które nie podlegają zwrotowi. Dotyczy to budowy dróg oraz budowanych nad lub pod ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych gazowych i telekomunikacyjnych.
Właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zasadę tę stosuje się także do użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli za zgodą właściwego organu jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie tej opłaty następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości.
Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.
Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.
3. Opłata adiacencka w przypadku scalenia i podziału nieruchomości
Jeżeli natomiast dokonuje się scalenia kilku nieruchomości i ponownego ich podziału, to rada gminy musi obciążyć ich właścicieli z tego tytułu opłatą adiacencką w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości. Do takiego scalania i podziału może dojść przykładowo w sytuacji, gdy przez istniejące nieruchomości chce się przeprowadzić drogę a właścicielom nieruchomości odda się w zamian inne tereny, przylegające do ich działek. W takim przypadku różnicą wartości nieruchomości podlegającej „opodatkowaniu” opłatą adiacencką jest nie tylko sama różnica wartości po i przed podziałem, ale również uwzględnia się w niej wartość planowanych przy okazji tego scalania urządzeń infrastruktury technicznej.
Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.
Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień.
Jak ustalana jest wysokość opłaty adiacenckiej?
Podstawę do wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej stanowi operat szacunkowy. Powołany przez gminę rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości sprzed np. wykonania podziału lub budowy infrastruktury. Warto podkreślić, że tego typu operaty, choć powinny być sporządzane z najwyższą starannością, nierzadko obarczone są błędami. Wynikają one m.in. z tego, jakie czynniki są uwzględniane przez rzeczoznawców - często brane pod uwagę są przede wszystkim te, które windują wartość danej nieruchomości, natomiast pomijane bywają elementy mogące negatywnie wpłynąć na jej rynkową cenę. Wynika to z faktu, że wielu specjalistów opiera się na wcześniej przygotowanych wzorach. Dodatkowo nierzadko dokonują oni nieadekwatnych porównań cen oraz błędnych analiz rynku.
Wzrost wartości nieruchomości z tytułu jej podziału, podziału i scalenia lub budowy urządzeń infrastruktury technicznej ustala się na podstawie operatu szacunkowego, którego wykonanie gmina zleca rzeczoznawcom majątkowym. Już na tym etapie mogą pojawić się słuszne wątpliwości dotyczące uwzględnianych przez rzeczoznawców przesłanek, które miałby decydować o ustanowieniu i wysokości opłaty adiacenckiej. Zazwyczaj operaty sporządzane są nierzetelnie, machinalnie, powielane są niemal masowo w oparciu o ustanowiony wcześniej wzór. W rezultacie nie zawsze przedmiot i zakres wyceny znajdują odzwierciedlenie w rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości. Główną przyczyną jest pomijanie przez rzeczoznawców przesłanek przemawiających za obniżeniem wartości gruntu, a także dokonywanie nieadekwatnych porównań cen i analizy rynku. Należy również pamiętać, że źródłem zawartych w operacie danych wcale nie muszą być dokonane przez specjalistę oględziny - nie są one obligatoryjne we wszystkich spornych przypadkach.
Kolejna kwestia, która może doprowadzić do unieważnienia decyzji o opłacie adiacenckiej to aktualność operatu. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany (do celu w jakim został sporządzony) w okresie maksymalnie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po przekroczeniu tego terminu konieczne jest, w świetle prawa, potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego lub przygotowanie nowego operatu. Brak takiego potwierdzenia skutkować będzie umorzeniem całego postępowania ze względu na upływ 3-letniego terminu w jakim można wydać decyzje ustalającą opłatę adiacencką.
Terminy i procedury związane z opłatą adiacencką
W przypadku terminów dotyczących opłaty adiacenckiej występuje pewna dysproporcja. Kiedy bowiem gmina ma 3 lata na wydanie decyzji o naliczeniu daniny, to właściciel lub użytkownik wieczysty ma jedynie 2 tygodnie na to, aby ją zaskarżyć. Należy przy tym nadmienić, że znaczenie ma nie moment wpłynięcia skargi, a np. stempla świadczącego o nadaniu przesyłki poleconej.
Gmina na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką ma czas 3 lat, licząc od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna, lub kiedy właściciel nieruchomości uzyskał możliwość korzystania z powstałej infrastruktury. Opłatę adiacencką ustala organ właściwy ze względu na położenie nieruchomości - wójt, burmistrz lub prezydent miasta -w formie decyzji administracyjnej.
Od momentu otrzymania decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej właściciel nieruchomości ma tylko 2 tygodnie na złożenie odwołania. Zgodnie z art. 127 § 1 i 2 kodeksu postępowania administracyjnego od decyzji wydanej w pierwszej instancji stronie przysługuje odwołanie tylko do jednej instancji. Właściwym do rozpatrzenia odwołania jest organ administracji publicznej wyższego stopnia - w przypadku organów jednostek samorządu terytorialnego jest to samorządowe kolegium odwoławcze.
Odwołanie składa się do organu, który wydał decyzję dotyczącą opłaty adiacenckiej w I instancji. Będzie to więc, stosownie do konkretnej gminy, wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Przepisy KPA wskazują, że odwołanie nie wymaga w tym przypadku konkretnego uzasadnienia poza brakiem zgody na wydaną decyzję ze strony osoby obciążonej taką daniną. Jednakże należy pamiętać, że może to zaważyć na skuteczności skargi. Dlatego warto przygotować dokumentację podważającą wycenę wykazaną w operacie szacunkowym sporządzonym przez powołanego przez gminę rzeczoznawcę majątkowego.
Jednym ze skutków wniesienia skargi jest brak ostateczności decyzji. Oznacza to, że osoba obciążona taką opłatą, nie musi jej uiszczać do momentu rozstrzygnięcia sporu. Ponadto - organ I instancji przekazuje skargę do organu II instancji, czyli Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Warto wiedzieć, że jeśli decyzja nie satysfakcjonuje właściciela czy użytkownika wieczystego danej nieruchomości, to może on wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w dalszej kolejności do NSA.
Możliwość podważenia decyzji o opłacie adiacenckiej
Opłata adiacencka bywa istotną przeszkodą w realizacji zaplanowanej inwestycji na wybranej nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że decyzja o jej naliczeniu może zostać podważona. W jaki sposób? Czy takie działanie ma szansę skończyć się skutecznym rezultatem dla właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu?
Podstawę dla ustanowienia wysokości opłaty adiacenckiej stanowi operat szacunkowy. Jeśli uda się wykazać uchybienia w jego treści (lub jego ustalenia okażą się nieaktualne) można odwoływać się od decyzji nakładającej taką formę opłaty.
Konieczne więc będzie udowodnienie np. błędów w operacie szacunkowym. Ponadto warto będzie przedłożyć organowi gminy operat szacunkowy wykonany przez innego biegłego rzeczoznawcę, który obejmuje wszystkie czynniki, wpływające na wartość nieruchomości.
Przekroczenie górnej granicy stawki procentowej i ustalenie jej np. na 60% różnicy wartości stanowiłoby przesłankę do stwierdzenia nieważności uchwały. Warto podkreślić, że rzeczoznawca określając wartość nieruchomości nie uwzględnia części składowych tj. budynków, urządzeń i roślin.
Gminy, które z różnych powodów nie pobierają opłat, umożliwiają właścicielom nieruchomości osiągnięcie zysku. Gdy gmina nie podejmuje wymaganych działań administracyjnych, właściciele nieruchomości mogą uniknąć opłat, które mogłyby znacząco obciążyć ich budżet.
OPŁATA ADIACENCKA - Czym jest? Kiedy jej nie zapłacisz?
Ulgi i umorzenia opłaty adiacenckiej
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje zwolnień z opłaty adiacenckiej. Możliwe są jednak ulgi oraz umorzenie opłaty w przypadkach przewidzianych w ustawie o finansach publicznych. Należności mogą być umorzone w całości np. w momencie śmierci zobowiązanego, który nie pozostawił żadnego majątku, wykreśleniu osoby prawnej z rejestru w przypadku braku majątku, lub gdy zachodzi interes publiczny.
Na wniosek dłużnika należności mogą być umorzone w całości w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem dłużnika lub interesem publicznym. Opłatę można też umorzyć w części w przypadkach uzasadnionych względami społecznymi lub gospodarczymi, w szczególności możliwościami płatniczymi dłużnika. Istnieje również możliwość rozłożenia kwoty na roczne raty na okres do lat dziesięciu.
Opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty.
Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty.
tags: #oplata #adiacencka #czas #postepowania #windykacja