Kim jest wierzyciel hipoteczny i jakie prawa mu przysługują?
Wierzyciel hipoteczny to podmiot, który udzielił finansowania - na przykład kredytu hipotecznego lub pożyczki - i zabezpieczył swoje roszczenie poprzez wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości należącej do dłużnika. Wierzyciel hipoteczny to wierzyciel posiadający specjalne uprawnienia. Ma prawo dochodzić roszczeń od dłużnika z jego nieruchomości obciążonej hipoteką.
Różnica między „zwykłym” wierzycielem a wierzycielem hipotecznym polega na tym, że ten drugi ma konkretne prawo do nieruchomości - nawet jeśli zmieni ona właściciela. Hipoteka „idzie za rzeczą”, a nie za osobą. Wierzyciel hipoteczny jest przede wszystkim wierzycielem rzeczowym, ponieważ ma prawo dochodzić swoich roszczeń z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego na określonym składniku majątkowym, czyli nieruchomości.
Z pojęciem wierzyciela hipotecznego spotkasz się przede wszystkim w sytuacji, gdy będziesz zaciągać kredyt hipoteczny, czyli zobowiązanie zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny to zatem rodzaj wierzyciela, który ma prawo dochodzenia zaspokojenia roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, która należy do dłużnika. Hipoteka jest zabezpieczeniem tego roszczenia, tzw. wierzytelności hipotecznej.
Wierzyciel hipoteczny a inne rodzaje wierzycieli
Wierzyciel hipoteczny najczęściej jest bankiem, ale może to być także SKOK, firma pożyczkowa lub instytucja, która przyznaje zobowiązanie z zabezpieczeniem na nieruchomości. Wyróżnia się również inne rodzaje wierzycieli:
- Wierzyciel osobisty - może żądać uregulowania zobowiązania z całego majątku osobistego dłużnika, np. poprzez zajęcie wynagrodzenia lub emerytury.
- Wierzyciel rzeczowy - roszczenie może być zaspokojone poprzez zajęcie rzeczy należących do majątku dłużnika, które są wymienione w umowie, takich jak np. samochód czy nieruchomość.
- Wierzyciel alimentacyjny - osoba, której przysługują alimenty (długi alimentacyjne są ściągane w pierwszej kolejności).
Wierzyciel osobisty może natomiast egzekwować swoją należność z całego majątku osobistego należącego do dłużnika np. z jego wynagrodzenia za pracę, emerytury, czy oszczędności zgromadzonych na lokatach, a także z innych rzeczy ruchomych i nieruchomych.
Kiedy osoba lub podmiot staje się wierzycielem hipotecznym?
Dochodzi do tego po zawarciu umowy, na mocy której dana osoba otrzymuje pieniądze lub rzeczy, a na danej nieruchomości ustanawiana jest hipoteka. Dowód, że do tego doszło, znajdziesz w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Znajdują się tam dane wierzyciela, waluta, w której zaciągnięto zobowiązanie, jego kwota, a także termin spłaty. Są one jawnie dostępne, ale żeby je sprawdzić, musisz mieć numer księgi wieczystej. Możesz je przeglądać online w zbiorze Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
By dany podmiot mógł stać się wierzycielem hipotecznym, najpierw musi powstać wierzytelność hipoteczna i trzeba ustanowić hipotekę. Może to być umowa między wierzycielem a dłużnikiem, decyzja administracyjna albo orzeczenie sądowe. Dany podmiot, na przykład bank, może zostać wierzycielem hipotecznym po dopełnieniu formalności.
Prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego
Na mocy podpisanej umowy i obowiązujących przepisów wierzycielowi przysługują określone prawa, ale ma też pewne obowiązki.
Prawa wierzyciela hipotecznego
Podstawowym prawem wierzyciela hipotecznego jest żądanie spełnienia określonych w umowie świadczeń. Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, oczekuje on terminowej spłaty rat. Ma odzyskać przekazane środki powiększone o odsetki, prowizje i ewentualne inne koszty. Jeśli dłużnik nie spłaca zobowiązania, wierzyciel ma prawo doprowadzić do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Dzieje się to jednak dopiero po sądowym postępowaniu egzekucyjnym i uzyskaniu tytułu wykonawczego, który trafia do komornika. Zadaniem urzędnika jest uzyskanie środków potrzebnych do spłaty wierzytelności.
Podstawowym prawem wierzyciela hipotecznego jest prawo do odzyskania pożyczonej sumy pieniędzy, zwykle powiększonej o odsetki, prowizje i inne opłaty przewidziane w umowie. Jeśli dłużnik nie spłaca zobowiązania, wierzyciel ma możliwość dochodzenia roszczenia z tytułu nieruchomości zabezpieczonej hipoteką. Co oznacza, że ma prawo odebrać nieruchomość i ją sprzedać. Oczywiście, musi dokonać tego w postępowaniu egzekucyjnym, zgodnie z prawem.
Zaspokojenie roszczeń z nieruchomości następuje zgodnie z kolejnością wpisów w dziale IV KW. Jeśli wierzycielem jest bank, to ma on pierwszeństwo i zostanie spłacony w pierwszej kolejności. Pozostali wierzyciele mogą uzyskać środki, jeśli tych wystarczy na spłatę wobec banku. Roszczenia wierzyciela hipotecznego są zaspokajane przed roszczeniami wierzyciela rzeczowego i osobistego.
Wierzyciel hipoteczny ma prawo do wstrzymania lub zawieszenia procedury egzekucyjnej z majątku dłużnika. Jeśli dłużnik nie będzie spłacać kredyt, wierzyciel hipoteczny, najpierw musi wypowiedzieć umowę, a potem wezwać go do uregulowania zadłużenia. Jeśli do tego nie dojdzie, sprawa może trafić do sądu, a potem czynności prowadzone będą przez komornika. Tylko on ma prawo zająć nieruchomość i przeprowadzić jej licytację, by zaspokoić roszczenie wierzyciela hipotecznego.
Obowiązki wierzyciela hipotecznego
Wierzyciel hipoteczny może stosunkowo łatwo dochodzić zaspokojenia roszczenia, ma wiele praw, ale jednocześnie także obowiązki:
- Nie może nakłaniać dłużnika do spłaty zobowiązania przed terminem określonym w umowie - chociaż wcześniejsza spłata jest bardzo korzystna, to wierzyciel nie powinien naciskać. Dłużnika obowiązują określone terminy.
- Oczekiwanie spłaty zobowiązania w wysokości wyłącznie takiej, jaka wynika z umowy.
- Zwrot części prowizji i innych opłat, jeśli dłużnik spłaci zobowiązanie przed terminem.
- Zwrócenie środków, które zostały wyegzekwowane bez podstaw.
- Wystawienie listu mazalnego, kiedy dłużnik spłaci całe zobowiązanie - jest on bowiem niezbędny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Bank (wierzyciel hipoteczny) ma obowiązek współpracować z właścicielem nieruchomości w celu wykreślenia hipoteki. Wynika to z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
- Przeprowadzanie ewentualnej egzekucji zgodnie z przepisami.
W praktyce wierzyciel hipoteczny może po prostu cierpliwie czekać, aż wierzytelność hipoteczna zostanie spłacona. Jeśli tak to przebiega, nie musi się szczególnie angażować w cały proces. Dopiero w razie problemów ze spłatą doprowadza on do zajęcia nieruchomości obciążonej hipoteką i kieruje sprawę do komornika, który ma doprowadzić do jej spieniężenia.
Zachowanie poufności, co oznacza, że wierzyciel nie może np. ujawniać informacji o długu.
Prawa dłużnika hipotecznego
Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości powoduje, że dłużnik podejmuje pewne ryzyko, a wierzyciel ma solidne zabezpieczenie. W razie problemów ze spłatą zobowiązania wierzyciel odzyska przekazane środki, przy czym cały proces może potrwać. Po uzyskaniu sądowego nakazu zapłaty z tytułem wykonawczym nieruchomość zostanie zajęta, ale trudno przewidzieć, ile czasu zajmie jej sprzedaż. Dłużnikowi w tym wszystkim przysługują oczywiście określone prawa, m.in. poufności, uzyskania informacji o aktualnej wysokości zadłużenia, zaskarżenia wierzyciela, jeśli nie przestrzega on ustaleń umowy, oraz polubownego porozumienia się z wierzycielem.
Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z treścią umowy i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu. Warto pamiętać, że dłużnik ma też prawa. W sytuacji, kiedy dłużnik przestaje spłacać zobowiązanie, wierzyciel ma prawo do rozpoczęcia przeciwko niemu egzekucji komorniczej.
Współwłasność nieruchomości - prawa i obowiązki współwłaścicieli
Co się dzieje z wierzytelnością hipoteczną w przypadku śmierci dłużnika?
Zabezpieczenie na hipotece działa również w takim przypadku. W dalszym ciągu wierzycielowi przysługuje prawo do nieruchomości - hipoteka nie znika. Dług jest dziedziczony zgodnie z prawem spadkowym, dlatego spadkobierca, któremu przypadnie nieruchomość, będzie musiał uregulować zobowiązanie. To jednak nie oznacza, że przejęcie spadku jest dla spadkobiercy nieopłacalne. Wartość mieszkania czy domu może wynosić dużo więcej niż kwota, która pozostała do spłaty.
Wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu
Po spłacie kredytu czy pożyczki powinno nastąpić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wymaga to jednak kilku formalności, uzyskania zgody banku (wierzyciela), wypełnienia formularza i uiszczenia opłaty.
Kto ma wykreślić hipotekę? Po spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką pojawia się pytanie: kto ma doprowadzić do wykreślenia hipoteki? Czy można oczekiwać od banku, że to bank zajmie się sprawą i “wyczyści” księgę wieczystą z ustanowionej na jego rzecz hipoteki? Bank (wierzyciel hipoteczny) ma obowiązek współpracować z właścicielem nieruchomości w celu wykreślenia hipoteki. Wynika to z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nie ma natomiast obowiązku samemu składać wniosku do sądu o wykreślenie hipoteki. To zadanie właściciela nieruchomości.
Zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki Bank (czy inny wierzyciel hipoteczny) musi współdziałać z właścicielem nieruchomości przy wykreśleniu hipoteki. W praktyce oznacza to, że po spłacie kredytu czy pożyczki powinien wystawić właścicielowi dokument - tzw. kwit mazalny, w którym oświadcza, że zabezpieczony hipoteką dług został spłacony i hipotekę można wykreślić. Jeśli hipotekę ustanowiono na rzecz banku, w związku z kredytem lub pożyczką, to zgoda na wykreślenie hipoteki nie musi mieć podpisów notarialnie poświadczonych. Wystarczy pisemne oświadczenie banku. Warto do niego dołączyć dokumenty, z których wynika, że podpisane pod oświadczeniem osoby miały prawo reprezentować bank. Część banków za wystawienie kwitu mazalnego pobiera opłatę, inne robią to bezpłatnie. Jeśli hipoteka zabezpieczała np. prywatną pożyczkę (a nie udzieloną przez bank), to zgoda na wykreślenie hipoteki musi mieć podpisy notarialnie poświadczone. Treść pisma warto skonsultować wcześniej z notariuszem.
Opłata za wykreślenie hipoteki Za wykreślenie hipoteki trzeba zapłacić 100 zł opłaty. Można go złożyć osobiście lub wysłać pocztą. Trzeba pamiętać o dołączeniu do wniosku: zgody wierzyciela (banku) na wykreślenie hipoteki, wraz z dowodem na to, że osoba podpisana pod zgodą ma prawo reprezentować wierzyciela (bank); potwierdzenia uiszczenia opłaty 100 zł.
Brak zgody na wykreślenie hipoteki Sytuacja się komplikuje, gdy nie można uzyskać zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki. Trzeba wtedy niestety przejść przez znacznie dłuższą ścieżkę sądową - złożyć pozew do sądu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W sądzie należy wtedy udowodnić, że dług, który zabezpieczała hipoteka, już nie istnieje. Prawomocne orzeczenie sądu zastępuje wtedy zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki.
Wypełnienie wniosku o wykreślenie hipoteki Niezbędne jest wypełnienie formularza wniosku o wykreślenie hipoteki. Formularz KW-WPIS można pobrać ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości. Na stronie nr 3 należy: w polu "dane wnioskodawcy/uczestnika postępowania - przekreślić wyrazy "uczestnika postępowania"; w rubrykach 9-17 podać dane wnioskodawcy (właściciela); jeśli właścicielem jest osoba fizyczna, przekreślić pytania o nr REGON i KRS (10 i 11), a w polu 12 przekreślić wyrazy "nazwa lub firma"; w polu "miejsce zamieszkania/siedziba" przekreślić jedno z tych dwóch sformułowań - w zależności od tego, czy wnioskodawcą jest osoba fizyczna, czy prawna; pola 26-32 (adres do doręczeń) wypełnić tylko wtedy, gdy adres do doręczeń jest inny niż miejsce zamieszkania lub siedziba podana wcześniej; w razie niewypełniania - przekreślić pola; jeśli nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, to w kolejnych polach (33 do 56) podać jego dane, analogicznie, jak zrobiono to wcześniej; jeśli nieruchomość ma tylko jednego właściciela, to w tych polach podajemy dane uczestnika postępowania, którym jest wierzyciel hipoteczny (np. bank). Należy pamiętać, aby w polu "dane wnioskodawcy/uczestnika postępowania - przekreślić wtedy wyraz "wnioskodawcy". Na stronie nr 4 należy: pola 57-80 przekreślić (chyba, że wcześniej podano np. dane dwóch wnioskodawców -wówczas w tych polach podajemy dane uczestnika postępowania, czyli np. banku, w sposób opisany wcześniej); pola 81 - 83 (załączniki KW-WU, KW-PP, KW-ZAD) - w typowych przypadkach te załączniki nie są składane, więc należy podać w polu "liczba załączników" cyfrę "0"; pole 84 (dane identyfikujące inny załączony dokument) - wpisuje się tu dane listu mazalnego, czyli zgody wierzyciela, np. Kiedy można wykreślić hipotekę z księgi wieczystej? 1. 2. 3. Dowód uiszczenia opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki umownej. Aby dokonać wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, należy uiścić opłatę w wysokości 100 zł. Opłatę sądową można wpłacić bezpośrednio w kasie sądu. Aktualnie, czas rozpatrzenia wniosku o wykreślenie hipoteki może wynosić nawet do 6 miesięcy, a w skrajnych przypadkach ten proces może zająć nawet rok. Jednakże, wnioskodawca ma możliwość złożenia pisma z prośbą o przyspieszenie dokonania wpisu.
tags: #wierzyciel #hipoteczny #pobiera #pozytki #z #nieruchomosci