Wierzytelność zabezpieczona hipoteką lub zastawem: Korzyści dla wierzyciela

Zawarcie umowy kredytu lub innej umowy wiąże się z koniecznością zabezpieczenia należności wierzyciela na wypadek, gdyby dłużnik nie wywiązał się ze swoich zobowiązań. Jednym z najczęściej stosowanych zabezpieczeń, zwłaszcza przy wieloletnich zobowiązaniach, jest hipoteka. Co oznacza zabezpieczenie hipoteczne nieruchomości? Ten powszechnie stosowany rodzaj zabezpieczenia pozwala wierzycielom dochodzić zaspokojenia wierzytelności poprzez egzekucję z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka, zgodnie z art. 244 §1 Kodeksu cywilnego, jest ograniczonym prawem rzeczowym. Regulowana jest głównie przez ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Art. 65 ust. 1 tej ustawy określa hipotekę jako zabezpieczenie wierzytelności, które umożliwia obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją jest ona własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Te cechy charakterystyczne hipoteki to:

• Możliwość zabezpieczenia wierzytelności.
• Powstanie hipoteki w wyniku stosunku prawnego (np. umowy).
• Konieczność przeniesienia własności nieruchomości wraz z hipoteką.
• Pierwszeństwo zaspokojenia wierzyciela hipotecznego z nieruchomości przed innymi wierzycielami osobistymi.

Hipoteka ma charakter gwarancyjny, wykorzystywany przez wierzycieli do zabezpieczenia spłaty zobowiązań dłużnika. Wyróżniamy następujące rodzaje hipotek:

• Hipoteka umowna - powstaje w wyniku umowy między dłużnikiem a wierzycielem i wpisu do księgi wieczystej.
• Hipoteka przymusowa - powstaje w wyniku jednostronnej czynności bez zgody dłużnika, na podstawie np. prawomocnego orzeczenia sądu.
• Hipoteka łączna - powstaje w wyniku podziału nieruchomości, obejmując hipoteką wszystkie powstałe nieruchomości.

Istnieje również instytucja tzw. odwróconej hipoteki.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, który ma charakter konstytutywny. Samo zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki nie wystarcza - konieczny jest również wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Procedura wpisu określona jest w Kodeksie postępowania cywilnego. Wnioskodawca składa wniosek na urzędowym formularzu, dołączając dokumenty stanowiące podstawę wpisu. W przypadku wnioskodawców takich jak notariusz, komornik czy organ podatkowy, wniosek składany jest elektronicznie.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej co do zasady dokonywany jest na wniosek. Rozpoznawanie spraw o wpis należy do sądów rejonowych. Sąd bada treść i formę wniosku, dołączone dokumenty oraz treść księgi wieczystej. Poza dokonaniem wpisu, sąd może oddalić wniosek, jeśli brak jest podstaw lub istnieją przeszkody. Od orzeczenia sądu przysługuje apelacja.

Koszty ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego

Przy ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego należy uwzględnić koszty, takie jak:

• Opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki (200 zł).
• Taksa notarialna (obliczana przez notariusza).
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności).

Ustanie zabezpieczenia hipotecznego

W wyniku wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wygasa także hipoteka, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności. W przypadku wygaśnięcia hipoteki, wierzyciel ma obowiązek dokonać wszelkich czynności w celu jej wykreślenia z księgi wieczystej. Jeśli wierzyciel odmawia wykreślenia, dłużnik może wystąpić z powództwem o usunięcie rozbieżności między stanem faktycznym a wpisem w księdze wieczystej.

Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego jest ważnym elementem w procesie uzyskiwania kredytów hipotecznych i obrotu nieruchomościami. Pozwala zminimalizować ryzyko wierzyciela i daje dłużnikowi możliwość uzyskania korzystniejszych warunków finansowych. Jest to jedno z najskuteczniejszych sposobów zabezpieczenia wierzytelności, zapewniające pierwszeństwo zaspokojenia wierzyciela.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. - o księgach wieczystych i hipotece
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. - o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. - o podatku od czynności cywilnoprawnych

Orzecznictwo:

• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 1998 r., sygn. akt I CKN 885/97

Zastaw jako forma zabezpieczenia

Zastaw jest ograniczonym prawem rzeczowym na rzeczy ruchomej lub prawie, należącym do dłużnika zabezpieczenia. Przedmiotem zastawu mogą być rzeczy ruchome oznaczone co do tożsamości lub gatunku, a także prawa majątkowe. Ustanowienie zastawu obciąża rzecz prawem, na mocy którego wierzyciel (zastawnik) może uzyskać zaspokojenie z przedmiotu zastawu z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela. W przypadku niewykonania zobowiązania przez dłużnika, wierzyciel ma prawo uzyskać zaspokojenie bezpośrednio z przedmiotu zastawu.

Zastaw ma charakter akcesoryjny, co oznacza, że jest ściśle związany z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Aby zastaw został ważnie ustanowiony, dłużnik musi przekazać wierzycielowi przedmiot zastawu. Zalecaną formą umowy zastawniczej jest umowa pisemna z uwierzytelnioną datą.

Wyróżniamy:

• Zastaw zwykły - regulowany przez Kodeks cywilny.
• Zastaw rejestrowy - regulowany przez ustawę o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Wymaga wpisu do rejestru zastawów, który ma charakter konstytutywny.
• Zastaw skarbowy - regulowany przez Ordynację podatkową, wpisywany do Rejestru Zastawów Skarbowych.

Nowelizacja Kodeksu cywilnego - podstawienie wierzytelności

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadziła możliwość zastąpienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką inną wierzytelnością tego samego wierzyciela, przy zachowaniu tej samej hipoteki. Jest to alternatywa dla wykreślenia starej hipoteki i ustanowienia nowej, szczególnie przy refinansowaniu długu.

Zalety podstawienia wierzytelności w porównaniu ze zwolnieniem i ustanowieniem nowej hipoteki:

• Jedno postępowanie zamiast dwóch.
• Potencjalnie szybsze uzyskanie zabezpieczenia.
• Brak ryzyka wpisu hipoteki z wyższym pierwszeństwem na rzecz innego wierzyciela.
• Brak ryzyk związanych z liczeniem nowych terminów na zaskarżenie czynności w trybie prawa upadłościowego.
• Brak konieczności uzyskiwania zgody wierzycieli z niższym lub równym pierwszeństwem (jeśli suma hipoteki nie wzrasta).
• Zwykle niższe koszty.

Kwestie praktyczne przy podstawieniu wierzytelności:

• Tożsamość wierzyciela - dotychczasowa i nowa wierzytelność muszą przysługiwać temu samemu podmiotowi.
• Hipoteka musi istnieć w chwili złożenia wniosku o zastąpienie - proces należy ostrożnie skoordynować z powstaniem nowej wierzytelności i wygaśnięciem dotychczasowej.
• Forma umowy o zastąpieniu wierzytelności - wskazane jest złożenie oświadczeń w identycznej formie, jak przy ustanowieniu hipoteki.
• Niejednorodność wierzytelności - wierzytelność podstawiona może być w innej wysokości niż zastępowana, co może wiązać się ze zmianą sumy hipoteki.
• Wierzyciele z niższym lub równym pierwszeństwem - ich zgoda jest wymagana tylko w przypadku podwyższenia sumy hipoteki.

Właściwe zabezpieczenie wierzytelności zmniejsza ryzyko niewywiązania się strony z zobowiązania i może zniechęcić dłużnika do podejmowania prób uniknięcia odpowiedzialności. Zabezpieczenie może być ustanawiane w zależności od potrzeb i charakteru konkretnego stosunku prawnego.

tags: #wierzytelnosc #zabezpieczona #hipoteka #lub #zastawem #korzysci

Popularne posty:

• Postępowanie egzekucyjne u komornika: kto i kiedy?
• Komornik Sądowy Radom – Rafał Komar
• Wszystko o Corpus Iuris i infolinii
• Rola kontrwywiadu dla bezpieczeństwa
• Jak bronić się przed windykacją BNP Paribas?