Wierzytelność zabezpieczona hipotecznie w postępowaniu upadłościowym
Nieruchomość stanowi aktywo, które wymaga szczególnej uwagi i analizy, zarówno z perspektywy wierzyciela, jak i dłużnika. W kontekście postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych, obecność nieruchomości w masie upadłościowej lub restrukturyzacyjnej wiąże się z szeregiem specyficznych skutków prawnych.
Skutki ogłoszenia upadłości lub restrukturyzacji dla nieruchomości i umów z nią związanych
Po pierwsze, należy zwrócić uwagę na skuteczność ustanowionych zabezpieczeń, w tym hipotek. Zasadniczo, zabezpieczenia nieustanowione bezpośrednio w związku z otrzymaniem przez dłużnika świadczenia, a także te ustanowione w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o otwarcie postępowania sanacyjnego, są bezskuteczne wobec masy sanacyjnej. Dodatkowo, hipoteki, których wartość wraz ze świadczeniami ubocznymi przekracza półtorakrotność wierzytelności, również pozostają bezskuteczne.
Po drugie, istotne jest zagadnienie dopuszczalności ustanawiania nowych hipotek na nieruchomości w postępowaniu restrukturyzacyjnym. Od momentu otwarcia przyspieszonego postępowania układowego, niedopuszczalne jest obciążanie składników majątku dłużnika zabezpieczeniami rzeczowymi, w tym hipoteką, pod warunkiem, że hipoteka ta dotyczy wierzytelności powstałej przed dniem otwarcia postępowania, a wniosek o jej wpis do ksiąg wieczystych został złożony wcześniej niż na 6 miesięcy przed dniem otwarcia.
Po trzecie, układ w postępowaniu restrukturyzacyjnym zasadniczo nie narusza praw wierzyciela hipotecznego. O ile nie wyrazi on zgody na włączenie nieruchomości do masy układowej, egzekwowanie z niej należności na rzecz innych wierzycieli dłużnika nie będzie możliwe.
W przypadku umów najmu i dzierżawy, umowy te na nieruchomości upadłego wiążą strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy.
Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego - zakres i kolejność
Wierzytelności zabezpieczone hipoteką podlegają zaspokojeniu z sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotu hipoteki, czyli nieruchomości. Kwota ta jest pomniejszona o koszty postępowania, które nie mogą przekroczyć 10% kwoty sprzedaży. Co równie istotne, z ceny sprzedaży nieruchomości, jeszcze przed zaspokojeniem wierzyciela, należy uregulować należności alimentacyjne dłużnika oraz należne od niego renty z tytułu choroby, niezdolności zawodowej lub kalectwa.
W postępowaniu restrukturyzacyjnym, na etapie głosowania nad układem, istnieje możliwość utworzenia grup wierzycieli. W przypadku wierzycieli zabezpieczonych hipotecznie, jeżeli propozycje układowe ich obejmują, podział na grupy jest obligatoryjny.
Sprzedaż nieruchomości, a także jej utrzymanie, może nastręczać problemów. Ustawodawca przewidział na taką okoliczność wyłączenie jej z masy upadłości, jednak jest to sytuacja krańcowa, ponieważ zbycie nieruchomości, nawet za 10% jej wartości, jest korzystniejsze dla wierzycieli. Syndyk jest zobligowany do kilkukrotnego wystawiania nieruchomości na sprzedaż, stopniowo obniżając cenę względem oszacowania. Wyłączona nieruchomość powinna zostać zwrócona przez syndyka upadłemu. Instytucja wyłączenia nieruchomości występuje również w prawie restrukturyzacyjnym, gdzie można ją wyłączyć z układu, pod warunkiem zaspokojenia wierzyciela w całości z tej nieruchomości i precyzyjnego opisania zakresu wyłączenia w układzie.
W postępowaniu upadłościowym dopuszczalne jest zawarcie układu. W toku egzekucji z nieruchomości można jednak żądać jej wstrzymania, jeśli wierzyciel wyraźnie zgłosi swój sprzeciw przeciwko danej egzekucji. Jest to mechanizm odwrotny względem postępowania restrukturyzacyjnego, gdzie wierzyciel musiał wyrazić zgodę na spodziewane naruszenie swoich praw w drodze układu, podczas gdy w układzie zawartym w upadłości wierzyciel musi sprzeciwić się, aby nie doszło do zmiany jego sytuacji prawnej.
Ograniczenia w zaspokojeniu wierzyciela i „obciążenia kroczące” na nabywcę
Egzekucja z nieruchomości może prowadzić do wygaśnięcia praw osobistych i roszczeń, bądź też do ich dalszego trwania, a także obowiązywania praw z hipoteki lub służebności. Zgodnie z przepisami, nie wygasają następujące prawa: służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu oraz służebności ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. Ponadto, nie wygasają: prawo użytkowania, prawa dożywotnika (jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami i spełnione są dodatkowe kryteria ustawowe), jak również inne służebności gruntowe, jeśli sędzia-komisarz wyda postanowienie utrzymujące w mocy daną służebność.
W przypadku umów najmu i dzierżawy, w razie zbycia nieruchomości, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu doznaje uszczerbku i nie występuje, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Upadły dłużnik może być właścicielem wyłącznie jednej nieruchomości, która spełnia funkcje mieszkaniowe dla jego całej rodziny. Godząc interes mieszkaniowy rodziny oraz majątkowy wierzyciela, ustawodawca wprowadził instytucję wydzielenia kwoty (a także jej miarkowania) na czynsz dla upadłego, nie niwecząc tym samym dopuszczalności egzekucji z danej nieruchomości. Z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy. Przepisy prawa upadłościowego w tym zakresie nie prowadzą do zaopatrzenia upadłego w lokal zastępczy - kwoty te mają zapewnić niezbędne minimum egzystencji jemu oraz osobom na jego utrzymaniu, a nie zapewnić lokal mieszkalny o standardzie analogicznym do sprzedanego.
W postępowaniu restrukturyzacyjnym istnieje możliwość zawarcia układu częściowego nawet bez zgody wierzyciela hipotecznego, pod warunkiem przedłożenia przez dłużnika propozycji układowej przewidującej pełne zaspokojenie wierzyciela hipotecznego w terminie określonym w układzie, lub zaspokojenie w stopniu nie niższym od tego, jakiego może się spodziewać z przedmiotu zabezpieczenia. Istnieją wątpliwości, czy zaspokojenie musi polegać wyłącznie na zapłacie sumy pieniężnej, czy dopuszczalna jest inna forma, w tym konwersja wierzytelności na udziały w spółce. Autor stoi na stanowisku, że inna forma zaspokojenia jest dopuszczalna.
Co to jest upadłość konsumencka - wady i zalety zgłoszenia wniosku o upadłość
Hipoteka na lokalu mieszkalnym (domu jednorodzinnym) zamieszkiwanym przez upadłego
Istotnym aspektem jest prawo upadłego do wydzielenia z sumy uzyskanej ze sprzedaży domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego za okres od 12 do 24 miesięcy. Celem tej konstrukcji jest zapewnienie upadłemu środków na wynajem lokum w pierwszym okresie po utracie nieruchomości. Środki te są przyznawane upadłemu, gdy wymagają tego jego potrzeby mieszkaniowe lub potrzeby innych osób pozostających na jego utrzymaniu. Sędzia-komisarz ustala powyższą kwotę, biorąc pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego, liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, zdolności zarobkowe upadłego, sumę uzyskaną ze sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz opinię syndyka. Powyższe kryteria decydują o ostatecznej wysokości kwoty stanowiącej ochronę socjalną upadłego, która będzie czynnikiem zaniżającym wysokość zaspokojenia wierzyciela hipotecznego. Ustawodawca posłużył się sformułowaniem „czynszu przeciętnego”, co sugeruje średni standard mieszkaniowy. Istnieje jednak odmienny pogląd, według którego przy ustalaniu wysokości czynszu najmu potrzeby mieszkaniowe powinny zostać uznane jako potrzeby minimalne, z uwzględnieniem okoliczności zindywidualizowanych, takich jak stan zdrowia. Przychylając się do drugiego stanowiska, przy ustalaniu sumy należy odnieść się do standardów lokali socjalnych, ponieważ nie ma podstaw, aby zapewnić upadłemu standard życia na poziomie sprzed upadłości, co musiałoby odbyć się kosztem zmniejszenia poziomu zaspokojenia wierzycieli. Ocena stanu zdrowia oraz ustalenie liczby członków pozostających z upadłym we wspólnym gospodarstwie domowym powinny być dokonywane na czas orzekania, uwzględniając jednak naturalne zmiany okoliczności.
Wartość przywileju socjalnego ma zaspokajać realne potrzeby mieszkaniowe, nie zaś stanowić swoistego rodzaju „odprawę” upadłościową. Bezpośrednie wskazanie źródła takiego świadczenia na rzecz upadłego oznacza, że nie jest możliwe spełnienie go w inny sposób, tj. nie ze środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Wyjątkiem jest zaliczka, która - o ile pozwalają na to fundusze masy upadłości - może być wypłacona przed sprzedażą, tak aby upadły opuścił dom lub lokal, przy czym ostatecznie i tak jest rozliczana ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości upadłego. Jest to uzasadnione tym, że ten składnik majątkowy przedstawia zwykle dużą wartość i jest swego rodzaju surogacją, gdzie środki ze sprzedaży mieszkania są w części przeznaczane na zrekompensowanie upadłemu (jego najbliższym) tej straty. W praktyce dom ten bądź lokal będzie najczęściej obciążony hipoteką. Oznacza to, że źródłem środków finansowych stanowiących przywilej socjalny upadłego będzie nieruchomość, którą wierzyciel wskaże jako źródło zaspokojenia swoich praw. Dochodzi więc do kolizji praw rzeczowych wierzyciela z ustawowym obciążeniem tego składnika majątku obowiązkiem wskazanych świadczeń na rzecz upadłego. Tym samym, nawet przy optymistycznym wariancie, że ze sprzedaży tej nieruchomości syndyk uzyska kwotę równą wartości długu hipotecznego, to najczęściej nie cała ta kwota - przy założeniu przyznania prawa upadłemu do otrzymania omawianego świadczenia - będzie mogła zostać przekazana na spłatę wierzytelności.
| Wartość nieruchomości | Zadłużenie hipoteczne | Uzyskana kwota ze sprzedaży | Kwota dla wierzyciela hipotecznego | Pozostałe roszczenia |
|---|---|---|---|---|
| 500 000 zł | 300 000 zł | 250 000 zł | 250 000 zł | 50 000 zł (do dalszego postępowania) |
Nieruchomość w masie układowej albo upadłościowej może być rozpatrywana zarówno jako dobrodziejstwo, jak i obciążenie. Ona sama może wiązać w sobie prawnie chronione interesy podmiotów trzecich, które obie ustawy honorują. Wszystkie te uwagi prowadzą do konkluzji, że dobre prawo przewiduje rozwiązanie na każdą sytuację faktyczną.
tags: #wierzytelnosc #zabezpieczona #hipoteka #w #postepowaniu #upadlosciowym