Windykacja należności w Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej: Analiza problemu i podejmowane działania
Od ponad 20 lat Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa (ŻSM) boryka się z trudnościami finansowymi, wywoływanymi ciągłym przyrostem zadłużenia czynszowego. Już ubiegły 2015 rok zamknęliśmy znaczącym spadkiem długu z lokali mieszkalnych, który zmniejszył się w stosunku do roku 2014 o 9,75 proc. i osiągnął poziom 4.397 mln. zł. Przy czym dług ten zmalał w pozycji czynsz o 0,316 mln. zł., a w pozycji woda o 0,198 mln. zł. Ogólny wskaźnik zadłużenia w ŻSM za 2015 r. Widać, że w stosunku do stanu z dnia 31 grudnia 2015 r. zadłużenie ogólne uległo zmniejszeniu o 604 tys. zł. tj. o 13,7 proc. Łatwo też zauważyć, że przy takim stanie długu wskaźnik zadłużenia w ŻSM uległ znacznemu obniżeniu poniżej poziomu przyzwoitości, jakim jest 10 proc. i osiągnął ok. 9,5 proc., co jest wielkością zadawalającą dla instytucji bankowych oferujących kredyty spółdzielni.
Wcześniej problem narastania zadłużenia czynszowego w spółdzielniach mieszkaniowych w kraju, w tym i u nas był traktowany z wielkim niepokojem ale i ze sporą niefrasobliwością. Im krótszy będzie czas jaki upływał pomiędzy datą płatności a rozpoczęciem działań windykacyjnych, tym skuteczność windykacji będzie większa, bowiem im dług staje się starszy, tym trudniej go odzyskać. Dlatego w oparciu nowoopracowane zasady, zawarte w Regulaminie Windykacji Należności, uchwalonym w 2015 r. prowadziliśmy intensywne działania w tym zakresie.
Portret dłużnika według Krajowego Rejestru Długów
Aż 400 mln zł zaległych czynszów są już winni spółdzielniom właściciele mieszkań. Rekordziści mają na swoim koncie długi, których wartość często przewyższa cenę sporego mieszkania w dużym mieście - wynika z danych Krajowego Rejestru Długów, w którym zarejestrowana jest mniejsza część z 3,5 tys. Najbardziej zadłużonym lokatorem jest 66-letnia kobieta z województwa zachodniopomorskiego, która ma do oddania spółdzielni 342 tys. zł. Zaraz po niej jest 57-letni mężczyzna z Małopolski z zadłużeniem sięgającym 335 tys. zł. Ponad połowę łącznej kwoty z 400 mln zł długów czynszowych mają do oddania lokatorzy z trzech województw: śląskiego, dolnośląskiego i mazowieckiego. Najlepiej pod tym względem wypadają mieszkańcy woj. lubuskiego, którzy są zadłużeni „tylko" na 860 tys.
Szymon Rosiak, prezes legionowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej, mówi, że ostatnio pojawił się nowy typ dłużników mieszkaniowych: klienci parabanków. Jest spora grupa osób, szczególnie wśród tych, którzy nigdy wcześniej nie byli właścicielami mieszkań, a potem uwłaszczyli się za symboliczną złotówkę, która postanawia wykorzystać nieruchomość, by zabezpieczyć pożyczki w parabankach - opowiada Szymon Rosiak. Niedawno mieliśmy w spółdzielni taką sytuację: kobieta pożyczyła z parabanku 20 tys. zł. Spłaciła 32 tys. zł, ale jej zadłużenie nadal wynosiło 20 tys. zł. Nie była w stanie dalej regulować zobowiązania. I tak lokal wart około 200 tys. zł zostaje sprzedany przez komornika za 120-140 tys. zł.
Podobnych sprzedaży komorniczych mieliśmy ostatnio 14. I wygląda na to, że będzie ich przybywać. Ofiarami takich praktyk padają na ogół emeryci, bo mają pewne źródło dochodu. Szybko się jednak okazuje, że nie tylko nie są w stanie regulować rat, ale i czynszu wraz z opłatami za media, i wpadają w spiralę zobowiązań. Nowa grupa dłużników to osoby 30-40-letnie, bez pracy, żerujące na rodzicach.
Z badania „Portfel statystycznego Polaka" przeprowadzonego przez TNS Polska na zlecenie KRD wynika, że statystyczna rodzina w Polsce płaci co miesiąc osiem różnych rachunków na łączną kwotę 920 zł. Tymczasem średnia wartość lokatorskiego długu wpisana z tego tytułu do KRD wynosi 11,8 tys. zł.
Najczęściej dłużnicy traktują niepłacenie czynszu jako formę kredytu. Zakładają, że jeśli odłożą spłatę na kolejny miesiąc, nie poniosą żadnych konsekwencji - mówi Radosław Koński, dyrektor departamentu windykacji Kaczmarski Inkasso. Jednak to pierwszy krok do popadnięcia w długi, bo w kolejnym miesiącu do spłaty będzie nie 500 zł, ale dwa razy tyle, a po trzech miesiącach już 1,5 tys. zł.
Jednak z czynszem zalegają nie tylko konsumenci. 70 mln zł do oddania spółdzielniom mają przedsiębiorcy. Dług „firmowego" rekordzisty z Małopolski to aż 832,51 tys. zł. Z naszych danych wynika, że duże problemy z regulowaniem opłat za czynsz mają spółki i instytucje. To aż 70 proc. dłużników - zwraca uwagę Adam Łącki.
Sytuacja w Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej
W Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, która znajduje się poza rejestrem KRD, zadłużenie czynszowe w grupie lokali mieszkalnych wyniosło na dzień 30 czerwca br. - 4,619 mln. zł, i zmniejszyło się w stosunku do sytuacji z końca 2014 r. o ponad 252 tys. zł. Zresztą globalne zadłużenie w grupie wszystkich spółdzielni mieszkaniowych w kraju jest znacznie większe niż 400 mln. zł. podane przez KRD i przekracza poziom 1,5 mld. zł. W Krajowym Rejestrze Długów zarejestrowane są jedynie te z największym zadłużeniem. U nas średni dług na lokatora zadłużonego, liczony wg systemu KRD wyniósł za ten okres 1,85 tys.
My też mamy swojego rekordzistę jeśli idzie o poziom długu. Pozostawiona przez męża 43 letnia kobieta, nie płacąc nic przez 7 lat uciułała dług w wysokości ponad 158 tys. zł. Z czego blisko 62 tys. Wobec tej kobiety spółdzielnia prowadzi od kilku lat intensywne działania windykacyjne. Jej lokal ma status własnościowy, stąd dopuszczalne prawne działania to windykacja komornicza z nieruchomości. Zatem problem nadal istnieje.
Jeśli idzie o pozostałych dłużników, to zintensyfikowanie wobec nich działań komorniczych i bezwzględna egzekucja odsetek statutowych powoduje, że rozpoczął się, a takie mamy przeświadczenie, powolny spadek zadłużenia, który w I półroczu wynosił 4,97 proc. w opłatach czynszowych i 5,71 proc.
Działania modernizacyjne a finansowanie
Już 45 spółdzielczych budynków mieszkalnych dociepliliśmy poprzez realizację programu termomodernizacji, w których mieszkańcy przy wsparciu wspólnych środków spółdzielców finansują prace termomodernizacyjne. Te osiem budynków to bloki Nr 8 i 9 (wieżowce) na os. Wschód, bl. 50, 51 i 52 na os.Żeromskiego, bl. 7 i 10 na os. Kościuszki, bl. 27 na os. Batorego I. Mieszkańcy wymienionych budynków swoje wnioski w sprawie dociepleń poparli pisemną zgodą na piśmie większości użytkowników lokali, w tym zgodą wszystkich odrębnych właścicieli. Stąd prace w ich budynkach. Wnioski z trzech innych budynków w których miała miejsce podobna inicjatywa, nie uzyskały zgody niezbędnej większości. A szkoda.
Nie da się dzisiaj wykonać żadnego znacznego zakresu prac na budynku beż zwiększonych nakładów w opłatach za lokal. Naliczenia czynszowe na fundusz remontowy nie zapewniają często niezbędnych środków na prace zabezpieczające budynek (naprawy dachów, instalacji wewnętrznych itp.). Dlatego stosuje się tu wspomaganie pożyczkowe ze strony innych nieruchomości. Działania ociepleniowe to działania modernizacyjne o których dodatkowym sfinansowaniu decydują mieszkańcy. Tak było w dotychczasowych 45-ciu przypadkach, tak musi być w przyszłości.
Mieszkańcy, w których imieniu spółdzielnia zaciągnęła kredyt ociepleniowy spłacają go w okresie 7÷15 lat w wysokości 1.00 zł/m2p.uż. miesięcznie. Jednak perspektywa spłaty zobowiązań nie jest tak przerażająca o czym przekonali się mieszkańcy pierwszych dwóch budynków (bl.36 i 56 os. Żeromskiego), którym ten obowiązek zakończył się w 2011 r.
Tegoroczne realizacje zostały przygotowane po pozytywnych decyzjach mieszkańców. Po opracowaniu dokumentacji techniczno-kosztorysowej i negocjacjach z bankiem kredytującym (PKO), ogłoszono w połowie marca br. przetarg, do którego zgłosiło się 6-ciu wykonawców. W przetargu prowadzonym oddzielnie na każdy z budynków wyłoniono wykonawców, którymi zostały dwie firmy (PBUH „Sitarek” z Białobrzegów i PUH INN-BUD z Żyrardowa), każda z firm będzie realizowała ocieplenie 4-ech budynków. Ocieplać będziemy w technologii z dwóch systemów - 5 budynków systemem ATLASA, 3 -DRYWITU. Generalnie docieplenie obejmuje ściany podłużne, gdyż ściany szczytowe budynków były ocieplone pod koniec lat 90-tych ze wspólnych środków (odpowiednik dzisiejszego funduszu remontowego centralnego). Ponieważ na budynkach Nr 51 i 52 os. Żeromskiego szczyty były jeszcze wcześniej ocieplone w technologii supremy (azbest), to ocieplenie to będzie zerwane i zastąpione styropianem (w systemie ATLASA) i sfinansowane z funduszu remontowego centralnego. Pozostałe koszty prac na budynku pokrywają mieszkańcy, także te które dotyczą modernizacji balkonów w dwóch budynkach os. Pecha mieliśmy w rejonie os. Żeromskiego (bud. 51 i 52) gdzie rodzimi ornitolodzy-ekolodzy wypatrzyli w otworach wentylacyjnych stropodachów siedliska lęgowe dwóch gatunków ptaków chronionych (jeżyki, oknówki). Powiadomiony o tym Regionalny Inspektor Ochrony Środowiska w Warszawie, wstrzymał nasze prace do czasu zakończenia okresu lęgowego (do miesiąca sierpnia br.).
Mieszkańców ocieplonych w br. budynków oraz wszystkich pozostałych zainteresowanych informujemy, że plan spłat zobowiązań kredytowych i ich zwrotu do funduszu centralnego, które rozpoczną się po zakończeniu i rozliczeniu prac ociepleniowych przez bank kredytujący zakłada czasokres spłaty od 9 do 14 lat.
Finanse wspólnoty mieszkaniowej – kto, ile i za co?
tags: #zyrardowska #spoldzielnia #mieszkaniowa #windykacja