Art. 97 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece – przejście hipoteki na dłużnika osobistego
Kwestia hipoteki i jej przeniesienia na rzecz dłużnika osobistego, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, jest złożona i regulowana przez polskie prawo. Kluczowe znaczenie w tym zakresie ma art. 97 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.). Przepis ten określa zasady, na jakich hipoteka może przejść na dłużnika osobistego, pod warunkiem, że przysługuje mu roszczenie zwrotne względem właściciela nieruchomości.
Zasady przejścia hipoteki na rzecz dłużnika osobistego, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, o ile przysługuje mu roszczenie zwrotne względem właściciela nieruchomości, określa art. 97 u.k.w.h. Przepis ten jest w stosunku do art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego (k.c.) przepisem szczególnym i ma zastosowanie wtedy, gdy dłużnikowi, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, przysługuje roszczenie zwrotne przeciwko właścicielowi nieruchomości.
W celu uzyskania wpisu wyrażającego przejście hipoteki na tej podstawie, wnioskodawca powinien wykazać, że spłacił dług, za który odpowiadał całym majątkiem, oraz że ma roszczenie zwrotne do właściciela nieruchomości. Gdy określone uprawnienia nabywane są z mocy prawa (ex lege), zbędne jest odwoływanie się do art. 31 ust. 1 i art. 32 ust. 1 u.k.w.h. Wystarczy wykazanie dokumentami we właściwej formie, że zaszły okoliczności objęte dyspozycją normy wiążącej z nimi określone skutki prawne.
Przejście hipoteki na dłużnika osobistego - mechanizm prawny
Art. 97 u.k.w.h. stanowi, że jeżeli dłużnikowi osobistemu, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, przysługuje roszczenie zwrotne względem właściciela nieruchomości obciążonej albo względem jego poprzednika prawnego, hipoteka przechodzi na dłużnika aż do wysokości przysługującego mu roszczenia. Jednakże, gdy wierzyciel został zaspokojony tylko w części, przysługuje mu co do pozostałej części pierwszeństwo przed hipoteką dłużnika osobistego.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z 23 czerwca 2010 r. (II CSK 20/10) wyjaśnił, że dla uzyskania wpisu wyrażającego przejście hipoteki wnioskodawca musi się legitymować przelewem wierzytelności i zabezpieczającej ją hipoteki (art. 2451 k.c. i art. 79 ust. 2 u.k.w.h.) albo cessio legis na podstawie art. 518 § 1 pkt 1 k.c. lub art. 97 u.k.w.h.
Wierzytelność identyfikują nie tylko okoliczności przedmiotowe (treść świadczenia), ale i podmiotowe, związane z odpowiedzią na pytanie, kto i od kogo może domagać się świadczenia określonej treści. Wierzyciel, który zaspokoił wierzyciela zabezpieczonego hipotecznie i przez to wstąpił w jego prawa, musi zadbać o ujawnienie w księdze wieczystej na swoją rzecz zabezpieczenia hipotecznego, z którego ma korzystać nabyta przez niego wierzytelność.
Na podstawie art. 97 u.k.w.h. można również wnioskować o miejscu, na którym znajduje się hipoteka dłużnika osobistego, który spłacił zabezpieczoną hipotecznie wierzytelność, a do właściciela nieruchomości przysługuje mu roszczenie zwrotne. Taki dłużnik osobisty wstępuje w miejsce zaspokojonego wierzyciela hipotecznego, co oznacza, że hipoteka, którą przez to nabywa, znajduje się na tej samej pozycji, na której znajdowała się hipoteka zaspokojonego wierzyciela, chyba że zachodzi sytuacja określona w art. 97 zdanie drugie u.k.w.h. W takim przypadku hipoteka wierzyciela hipotecznego zabezpieczająca niezaspokojoną część jego wierzytelności utrzymuje się na pozycji wyżej przed hipoteką, którą nabywa dłużnik osobisty dla zabezpieczenia zaspokojonej części wierzytelności.
W razie zatem zaspokojenia wierzyciela hipotecznego przez dłużnika osobistego, któremu przysługuje roszczenie zwrotne wobec właściciela nieruchomości, o kolejności wpisu zabezpieczającej takie roszczenie hipoteki nie należy wnioskować na podstawie art. 12 i 13 u.k.w.h., lecz na podstawie art. 97 u.k.w.h.
Poręczyciel jako dłużnik osobisty w kontekście art. 97 u.k.w.h.
Pojęcie „dłużnika osobistego” w kontekście art. 97 u.k.w.h. obejmuje również poręczyciela. Sąd Najwyższy w uchwale z 8 sierpnia 2012 r. (III CZP 42/12) wyjaśnił, że pojmowanie dłużnika osobistego musi być jednolite w całym systemie prawnym, co oznacza, że poręczyciel jest dłużnikiem osobistym spłaconego wierzyciela także w rozumieniu art. 97 u.k.w.h.
Z tego powodu, w razie spłacenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przez poręczyciela, nie zachodzi potrzeba uzyskania oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki w celu zabezpieczenia wierzytelności o zwrot poręczycielowi świadczenia, które spełnił na rzecz wierzyciela hipotecznego, stosownie do art. 32 u.k.w.h.
W postanowieniu z 29 lipca 1998 r. (II CKN 864/97) Sąd Najwyższy podkreślił, że do przelewu wierzytelności hipotecznej nie może dojść bez wpisu zabezpieczającej ją hipoteki na rzecz nabywcy, gdyż także w tym przypadku wpis ma charakter konstytutywny.
Praktyczne aspekty przejścia hipoteki
Tematyka obrotu wierzytelnościami jest szczególnie aktualna w obecnej sytuacji gospodarczej, cechującej się istnieniem znacznych zatorów płatniczych. Alternatywą wobec przeprowadzania windykacji lub oczekiwania na upływ terminu zapadalności wierzytelności jest ich sprzedaż na rynku lub użycie jako zabezpieczenia dla uzyskania kredytu.
W kontekście przejścia hipoteki na dłużnika osobistego, istotne jest właściwe udokumentowanie spłaty długu oraz istnienie roszczenia zwrotnego. W przypadku odmowy wydania przez wierzyciela stosownego dokumentu umożliwiającego wpis do księgi wieczystej, spłacającemu przysługuje powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Należy pamiętać, że od 20 lutego 2011 r. obowiązują znaczące zmiany w przepisach dotyczących hipoteki, wprowadzone ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zlikwidowano podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną, wprowadzono możliwość rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym oraz możliwość zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności pochodzących z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
Istota hipoteki polega na tym, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym.
SZYBKIE WYKREŚLENIE HIPOTEKI Z KSIĘGI WIECZYSTEJ W 3 PROSTYCH KROKACH // JAK WYKREŚLIĆ HIPOTEKĘ???
Przedsiębiorcy, którzy napotykają trudności w egzekwowaniu należności, mogą rozważyć sprzedaż wierzytelności lub jej cesję. Wierzytelności, jako prawa majątkowe, mogą być przedmiotem obrotu prawnego, co pozwala na ich zbywanie, darowanie, czy też oddawanie w zastaw. Obowiązujące przepisy prawa cywilnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w tym art. 97 u.k.w.h., stanowią podstawę prawną dla takich transakcji, zapewniając jednocześnie ochronę praw wierzycieli i dłużników.
W przypadku, gdy dłużnik osobisty nie jest właścicielem obciążonej nieruchomości, jego odpowiedzialność ogranicza się do tej nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny ma prawo wyboru, czy dochodzić zaspokojenia od dłużnika osobistego i rzeczowego jednocześnie, czy też wytoczyć dwa odrębne powództwa. Istotne jest, aby w sentencji wyroku sąd zastrzegł ograniczenie odpowiedzialności pozwanego do nieruchomości obciążonej hipoteką.
W praktyce może zdarzyć się również sytuacja, że w trakcie procesu przeciwko dłużnikowi osobistemu lub rzeczowemu nastąpi zbycie obciążonej nieruchomości. W takiej sytuacji zastosowanie znajduje art. 192 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego, który przewiduje, że nabywca może wejść na miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej. Wierzyciel hipoteczny musi uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości.
Podsumowując, art. 97 u.k.w.h. jest kluczowym przepisem regulującym sytuację, w której dłużnik osobisty spłaca wierzyciela hipotecznego. Zapewnia on mechanizm przeniesienia hipoteki na rzecz takiego dłużnika, pod warunkiem istnienia roszczenia zwrotnego. Zrozumienie zasad jego stosowania jest niezbędne dla prawidłowego obrotu wierzytelnościami i zabezpieczeniami hipotecznymi.
tags: #art #97 #ustawy #o #ksiegach #wieczystych