Wpis komornika w księdze wieczystej: Co to oznacza i jakie są konsekwencje?
Nieruchomości od zawsze przejawiały ogromną wartość, stanowiąc nie tylko bezpieczne miejsce do życia, ale również źródło dochodu. Z tego względu tak ważne jest, aby ten rodzaj własności był pod szczególną ochroną prawną. Jedną z kluczowych instytucji gwarancyjnych w tej kwestii jest „rękojmia wiary publicznej”. Jej celem jest wzmocnienie pewności obrotu gospodarczego poprzez ustanowienie bezwzględnej przewagi stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Oznacza to, że możliwe jest nabycie nieruchomości od osoby, która choć jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, w rzeczywistości nim nie jest. Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie jest jednak taką rzadkością. Właściciele często nie wiedzą albo nie pamiętają o swoich obowiązkach, przez co braki lub nieścisłości w księgach to norma.
Egzekucja z nieruchomości - jak przebiega?
Co do zasady, egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik działający przy sądzie, w którego okręgu położona jest nieruchomość. Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, komornik w pierwszej kolejności wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni. Jeżeli dłużnik nie dokona spłaty, komornik przystępuje do opisu i oszacowania nieruchomości. Podstawę do zajęcia nieruchomości stanowi tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny (np. wyrok lub nakaz zapłaty) zaopatrzony w klauzulę wykonalności.
Jednocześnie z wysłaniem wezwania do spłaty długu, zgodnie z art. 924 kodeksu postępowania cywilnego, komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty. O wszczęciu postępowania egzekucyjnego komornik zawiadamia zatem sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Zgodnie z art. 925 kodeksu postępowania cywilnego, w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania do spłaty długu. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak również w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.
Zbycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego
Zbycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego pozostaje bez wpływu na ten tok postępowania i nie powoduje zakończenia egzekucji z nieruchomości. Stanowi o tym art. 930 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym rozporządzenie nieruchomością (czyli przede wszystkim jej zbycie) po jej zajęciu w ramach postępowania egzekucyjnego, nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca nieruchomości może wówczas uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie, czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy nieruchomości.
Pułapka wpisów w księdze wieczystej
Przed kolejnymi długami zbywcy nieruchomości nie uratuje również sprawdzenie ksiąg wieczystych. Warto dopytać w sądzie o złożone wnioski, a komornika o stan egzekucji. Jak zostało już wspomniane, egzekucji z nieruchomości nie wstrzymuje zbycie tej nieruchomości, a jej nabywca zaczyna wówczas uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Co najważniejsze, okazuje się ponadto, że nieruchomość może być obciążona długami, nawet jeżeli informacja o nich nie widnieje jeszcze w księdze wieczystej. Chodzi o lukę czasową pomiędzy złożeniem przez komornika wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęcie egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów a dokonaniem przez sąd stosownego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.
Zgodnie z art. 925 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego, w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono uprzednio wezwania do spłaty długu, jak również w stosunku do osób trzecich, złożenie przez komornika ww. wniosku do sądu powoduje już skutek w postaci zajęcia nieruchomości.
Z przepisów kodeksu postępowania cywilnego nie wynika jednocześnie termin, w jakim sąd powinien dokonać w księdze wieczystej nieruchomości wpisu informacji o wszczęciu egzekucji. W praktyce rozpatrzenie przez sąd wniosku o taki wpis może potrwać od kilku tygodni do nawet 6 miesięcy. Jedyne, do czego niezwłocznie zobowiązany jest sąd, to rejestracja wniosku o wpis w dzienniku ksiąg wieczystych jeszcze w dniu jego wpływu i opatrzenie tego wniosku odpowiednim numerem (stanowi o tym art. 6267 kodeksu postępowania cywilnego).
Jak chronić się przed nieujawnionymi długami?
Decydując się na zakup nieruchomości (zwłaszcza takiej z rynku wtórnego, choć dotyczyć to może również rynku pierwotnego i zakupu od dewelopera, który także może „popaść” w długi), warto zatem zawsze, poza sprawdzeniem działu III księgi wieczystej („Prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia”) w zakresie wpisów o wszczęciu egzekucji, zwrócić się również do właściwego (ze względu na miejsce położenia nieruchomości) sądu rejonowego (a konkretnie - do jego wydziału wieczystoksięgowego) o udzielenie informacji z dziennika ksiąg wieczystych w zakresie tego, czy na wpis do księgi wieczystej danej nieruchomości nie oczekuje żaden wniosek komornika. Jeżeli natomiast w stosunku do nieruchomości toczy się już postępowanie egzekucyjne, warto ustalić z komornikiem, który to postępowanie prowadzi, czy do postępowania (na podstawie art. 930 par. 1 k.p.c.) nie przyłączyli się kolejni wierzyciele, którzy nie zostali jeszcze ujawnieni w księdze wieczystej nieruchomości.
Historia z Poznania - przestroga dla kupujących
W pułapkę w postaci ujawnienia się kolejnego wierzyciela zbywcy nieruchomości, który przyłączył się do trwającego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, wpadła Pani Dorota, która w lutym br. nabyła dom w Poznaniu. Kobieta, przed zakupem, sprawdziła księgę wieczystą nieruchomości, w której widniał tylko jeden z wierzycieli zbywcy. Spłaty wierzytelności na kwotę 30 tys. zł (o której wiedziała przed zakupem domu) dokonała już po nabyciu nieruchomości. Po pewnym czasie, bo 13 czerwca br., otrzymała jednak pismo od komornika, że do postępowania elekcyjnego przyłączył się kolejny wierzyciel i musi spłacić kolejny dług, tym razem na kwotę 39 tys. zł. Jak tłumaczył się komornik, przed którym toczy się postępowanie - „Po prostu przyszła pani i kupiła nieruchomość i oczekiwała pani, że wszystko będzie załatwione. Nie sprawdziła pani, czy są inne długi, czy może jest jakieś ryzyko, że się inni wierzyciele dopiszą. (...) Zbycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego pozostaje bez wpływu na ten tok postępowania.” Pani Dorota złożyła w sądzie w Poznaniu skargę na działania komornicze. Sprawa jest w toku.
Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, czyli jak rozwiązać umowę?
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a ostrzeżenie o niezgodności
Rękojmia wiary publicznej określona w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma to znaczenie, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe poprzez zawarcie określonego zobowiązania z osobą ujawnioną w księdze. Mechanizm ten ma za zadanie wzmocnić znaczenie ksiąg wieczystych oraz chronić osoby, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej.
Trudno jednak zaakceptować sytuację, kiedy nieruchomość zostaje sprzedana przez osobę, która nie jest jej właścicielem. A do takich sytuacji dochodzi, kiedy osoby odpowiedzialne nie dochowają swoich obowiązków i nie zgłoszą zmian w księgach. W niektórych jednak wypadkach chroni je ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Taki wpis wyłącza działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dzięki temu instrumentowi sąd wieczystoksięgowy ma możliwość dbać o to, aby księgi wieczyste odzwierciedlały rzeczywisty stan prawny nieruchomości.
Wpisu ostrzeżenia w księdze może nastąpić z urzędu albo na wniosek. Zasadą jest, że ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym sąd zamieszcza z urzędu. Jednakże informację o braku zgodności może powziąć już od innych organów lub podmiotów, między innymi od innego sądu, organu administracji rządowej lub jednostki samorządu terytorialnego. Również osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W takim wypadku osoba ta może dochodzić na drodze sądowej uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Roszczenie to z kolei może zostać ujawnione w księdze właśnie poprzez ostrzeżenie.
Co oznacza wpis komorniczy w dziale III księgi wieczystej?
Wpis komorniczy w dziale III księgi wieczystej to sygnał dla potencjalnego kupca: „Uwaga, ta nieruchomość jest zajęta za długi!”. Dla tradycyjnego klienta to często powód do rezygnacji z transakcji. Wzmianka o egzekucji komorniczej odstrasza prywatnych kupców i uniemożliwia wzięcie kredytu hipotecznego przez nabywcę. W przypadku wpisów komorniczych lub windykacyjnych najlepszym rozwiązaniem jest skup zadłużonych mieszkań.
Skutki wpisania ostrzeżenia o niezgodności
Podstawowym skutkiem zamieszczenia w księdze wieczystej ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym jest wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to jedyny taki przypadek znany ustawie. Ostrzeżenia innej treści, w szczególności te w przedmiocie zabezpieczenia (np. zabezpieczenia roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej) czy o toczącym się postępowaniu sądowym o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości, nie wyłączają rękojmi. Podważają jedynie dobrą wiarę nabywcy.
Rękojmia wiary publicznej zostaje wyłączona tylko w zakresie objętym ostrzeżeniem. Część doktryny uważa, że złożenie wniosku o wpis ostrzeżenia i zamieszczenia wzmianki o tym w księdze wieczystej wyłącza wspomnianą rękojmię, chociażby wniosek był nieuzasadniony, następczo oddalony lub odrzucony. Momentem wyłączenia rękojmi jest data zamieszczenia ostrzeżenia w księdze wieczystej lub wzmianki o wniosku o wpis takiego ostrzeżenia. Nie ma tutaj znaczenia dzień złożenia (nadania) wniosku o dokonanie wpisu.
Co po spłacie długu?
Udało się! Dług został spłacony w całości. To ogromny sukces, ale to jeszcze nie koniec formalności. Wpis w księdze wieczystej nie zniknie automatycznie. Po uregulowaniu całej należności komornik wyda postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego. Następnie, wierzyciel (lub sam dłużnik, jeśli wierzyciel zwleka) powinien złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie wzmianki o egzekucji. Droga do pozbycia się komornika z nieruchomości jest wymagająca, ale możliwa do przejścia. Kluczem jest szybkie i zdecydowane działanie. Nie ignoruj pism od komornika, podejmij negocjacje z wierzycielem i aktywnie szukaj źródeł finansowania spłaty długu. Rozważ wszystkie opcje, włącznie ze sprzedażą nieruchomości firmie skupującej, co może być najszybszym sposobem na uniknięcie licytacji i odzyskanie kontroli nad finansami. W sytuacjach skomplikowanych prawnie, nie wahaj się skorzystać z pomocy specjalistów.
Tak, komornik może zająć Twoją nieruchomość w celu zaspokojenia długu, ale jest to zazwyczaj ostateczność, gdy inne metody egzekucji okazały się nieskuteczne. Najprostszym i najszybszym sposobem na zakończenie egzekucji z nieruchomości jest całkowita spłata długu, włączając w to należności główne, odsetki i koszty egzekucyjne. Jeśli nie masz środków na spłatę długu, możesz sprzedać nieruchomość samodzielnie, zanim dojdzie do licytacji. To pozwala na uzyskanie wyższej ceny niż na przymusowej licytacji. Sprzedaż nieruchomości do skupu jest bardzo skutecznym rozwiązaniem. Firma skupująca jest w stanie szybko wypłacić gotówkę, z której w pierwszej kolejności spłacany jest cały dług komorniczy.
tags: #co #gdy #w #ksiedze #wieczystej #w