Czy komornik może udostępnić mieszkanie przed licytacją?

Planujesz kupić od komornika mieszkanie, dom lub lokal usługowy do prowadzenia firmy? Niezależnie od tego, jaka to będzie nieruchomość, koniecznie sprawdź jej stan techniczny, informacje zawarte w księdze wieczystej oraz na własne oczy przekonaj się, jak wygląda dany obiekt. Tak - masz prawo do oględzin przed podjęciem decyzji o wzięciu udziału w licytacji!

Co prawda w obwieszczeniu znajdziesz najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości - jej metrażu, stanu technicznego, lokalizacji - jednak pewność, że chcesz w nią zainwestować zyskasz dopiero, gdy sam ją odwiedzisz. Sprawdziłeś powyższe punkty? Zakup nieruchomości bez jej wcześniejszego obejrzenia to jak kupowanie kota w worku - i licytacje komornicze nie są tu wyjątkiem. Właśnie dlatego komornicy udostępniają je potencjalnym licytantom, aby ci mogli podjąć świadomą decyzję i przeprowadzić chłodną kalkulację.

Terminy wyznacza komornik zajmujący się daną nieruchomością i zazwyczaj oględziny odbywają się na około dwa tygodnie przed licytacją, ale ich datę warto wcześniej potwierdzić. Dzięki temu możesz przekonać się, czy lokal wymaga jedynie odświeżenia, czy gruntownego remontu, a może pozwala na natychmiastowe użytkowanie bez dużego wkładu finansowego. Niezależnie od tego, czy kupujesz na rynku komercyjnym, czy od komornika, sąsiedzi mają znaczenie!

Podstawa egzekucji komorniczej

Komornik nigdy sam z siebie nie inicjuje żadnego postępowania egzekucyjnego. Jego działanie znajduje umocowanie we wniosku uprawnionego podmiotu (najczęściej wierzyciela domagającego się zapłaty), który dodatkowo musi zawierać tytuł wykonawczy. Takim tytułem może być chociażby prawomocny wyrok sądu zaopatrzony w klauzulę wykonalności, jak również akt notarialny, w którym dłużnik poddał się dobrowolnej egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

Wniosek o wszczęcie egzekucji ma bardzo ważne znaczenie z punktu widzenia każdego dłużnika. To bowiem w tym piśmie wierzyciel wskazuje, z jakich składników majątku zobowiązanego do zapłaty egzekucja ma być prowadzona. W praktyce może to być wynagrodzenie za pracę, rachunki bankowe, ruchomości czy właśnie nieruchomość. Wierzyciel nie ma obowiązku domagać się spłaty z każdego elementu wchodzącego do majątku dłużnika, teoretycznie może pominąć z egzekucji wybrane przedmioty zobowiązanego. W zależności od treści wniosku egzekucyjnego komornik podejmuje odpowiednie działania zmierzające do zaspokojenia roszczeń wierzyciela.

Kolejność działań komornika a licytacja mieszkania

Mimo że prawo nie narzuca sztywnej kolejności zajmowania majątku dłużnika, w praktyce postępowania egzekucyjne często przebiegają według pewnego powtarzalnego schematu. Komornicy zazwyczaj rozpoczynają od metod, które są najmniej uciążliwe dla dłużnika i najszybsze do przeprowadzenia. Na samym początku komornik zwykle skupia się na majątku, który można zająć zdalnie, bez konieczności wizyty u samego dłużnika. Obejmuje to zajęcie:

• wynagrodzenia za pracę;
• środków zgromadzonych na rachunkach bankowych;
• środków zgromadzonych na rachunkach w urzędzie skarbowym - dotyczy to najczęściej nadpłat z tytułu podatku dochodowego;
• emerytury lub renty;
• innych wierzytelności, np. należności pieniężnych, których dłużnik może żądać od swoich dłużników.

Jeśli zajęcie ww. składników okaże się nieskuteczne lub wierzyciel wskaże konkretne przedmioty, komornik może przejść do egzekucji z ruchomości. W tym celu udaje się on do miejsca zamieszkania dłużnika, aby spisać i zająć wartościowe przedmioty ruchome. Są to zazwyczaj:

• samochody i inne pojazdy;
• sprzęt RTV i AGD (z wyjątkiem przedmiotów niezbędnych do życia, np. lodówki);
• cenniejsze meble, dzieła sztuki, biżuteria.

Po zajęciu ruchomości następuje ich oszacowanie, a następnie licytacja. Dopiero jeśli egzekucja z ruchomości i środków pieniężnych okaże się bezskuteczna w całości lub w części lub gdy wierzyciel od razu zawnioskował o egzekucję z nieruchomości (co jest normą przy dużych długach zabezpieczonych hipoteką), komornik przystępuje do egzekucji z mieszkania. Jest to najbardziej sformalizowany, skomplikowany i najdłuższy etap postępowania.

Przykład 1. Pan Jan jest dłużny bankowi dużą sumę pieniędzy, w związku z udzielonym mu kredytem zabezpieczonym hipoteką na jego mieszkaniu. Czy komornik może od razu zająć jego mieszkanie i doprowadzić do licytacji? Tak, w szczególności, gdy bank we wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego zażąda egzekucji z nieruchomości dłużnika. W przypadku kredytów hipotecznych taka sytuacja jest dosyć częsta. Jeśli jednak pan Jan posiada stały dochód lub inny majątek (np. oszczędności zgromadzone na rachunku bankowym), to komornik może w pierwszej kolejności sięgnąć do tych środków, aby spłacić wierzytelność przysługującą bankowi. Licytacja nieruchomości mężczyzny jest oczywiście możliwa, ale mało prawdopodobna. Gdyby dłużnik nie posiadał żadnego majątku prócz wspomnianego mieszkania, komornik musiałby doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, aby bank został spłacony.

Przykład 2. Pani Oliwia ma duży dług z tytułu kredytu niezabezpieczonego hipoteką. Komornik najpierw zajął jej pensję i konto, ale środki okazały się niewystarczające. Wierzyciel złożył kolejny wniosek o rozszerzenie egzekucji na ruchomości. Dopiero po stwierdzeniu, że licytacja samochodu i kilku wartościowych przedmiotów nie zaspokoi długu, wierzyciel ostatecznie decyduje się na złożenie wniosku o egzekucję z mieszkania. Czy w tym przypadku komornik mógł przejść do licytacji mieszkania od razu po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec pani Oliwii? Nie, ponieważ wierzyciel nie wnioskował o to na samym początku sprawy. Wniosek o egzekucję z nieruchomości dłużniczki został złożony dopiero za trzecim razem, gdy próby egzekucji z innych składników majątkowych kobiety okazały się nieskuteczne. Gdyby wierzyciel złożył taki wniosek na początku, komornik mógłby podjąć się licytacji nieruchomości.

Licytacja mieszkania - procedura

Komornicy nie podejmują się licytacji nieruchomości także z innego względu - tego rodzaju sprawy mogą trwać dosyć długo i generować spore koszty. Nie jest to korzystne rozwiązanie ani dla wierzyciela, ani samego komornika. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości nie prowadzi do natychmiastowej sprzedaży mieszkania, domu lub działki. W tym zakresie należy bowiem zachować ściśle określony porządek czynności, które mają na celu ochronę zarówno interesów wierzyciela, jak i dłużnika.

Warto w tym miejscu przypomnieć treść art. 921 kpc, który stanowi, że egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela. Jednakże z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania wszczęte na wniosek innych wierzycieli. W tym celu komornik, który rozpoczął egzekucję, o wszczęciu, a następnie o ukończeniu egzekucji zawiadomi komornika, do którego mogłaby należeć egzekucja.

Po otrzymaniu wniosku o wszczęcie egzekucji uwzględniającej możliwość zlicytowania nieruchomości komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie dokonuje zajęcia nieruchomości, co wiąże się również ze złożeniem wniosku o wpis zajęcia egzekucyjnego w księdze wieczystej. Takie zajęcie jest jednak formalnym zabezpieczeniem, a nie natychmiastową licytacją. Pamiętajmy, że komornik ma prawo zająć i zlicytować każdą nieruchomość - budynkową, lokalową lub gruntową.

Jeśli dłużnik zareagował na wezwanie komornika i spłacił swój dług lub podjął negocjacje w zakresie spłaty ratalnej, licytacja nieruchomości nie będzie potrzebna. Dużo gorzej jest, jeśli zobowiązany nie chce lub nie może spłacić swojego długu albo zwyczajnie nie reaguje na pisma komornicze. Po upływie terminu na zapłatę, jeśli dłużnik nie uregulował należności, komornik zleca biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. To kluczowy etap, od którego zależy późniejsza cena wywołania na licytacji. Dłużnik ma prawo wnieść zarzuty do tego oszacowania. Dopiero po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania komornik może przystąpić do publicznego obwieszczenia o licytacji. Od tego momentu muszą upłynąć jeszcze co najmniej dwa tygodnie do dnia samej licytacji. Pierwsza licytacja musi się odbyć w terminie nie wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania.

Istotną kwestią, która chroni dłużników przed natychmiastową licytacją mieszkania za drobne zaległości, jest regulacja dotycząca minimalnej wysokości długu uprawniającej do licytacji nieruchomości mieszkalnej. Zgodnie z treścią art. 9521 §2 kpc licytacja lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, może być przeprowadzona, jeśli wysokość egzekwowanej należności głównej (bez odsetek i kosztów) stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej (1/20) części sumy oszacowania nieruchomości.

Przykład 3. Pan Kacper ma niespłacony dług w wysokości 15 000 zł. Równocześnie jest właścicielem mieszkania o wartości 400 000 zł i nie posiada innego majątku. Czy komornik może zająć i zlicytować jego nieruchomość? Nie, ponieważ wysokość zobowiązania dłużnika nie przekracza w tym przypadku 1/20 części sumy oszacowania jego nieruchomości, a więc kwoty 20 000 zł (400 000 zł × 1/20 = 20 000 zł). W tym przypadku komornik musi kontynuować poszukiwanie ruchomości lub innych wierzytelności i nie wolno mu doprowadzić do licytacji nieruchomości, nawet jeśli jest to jedyny majątek pana Kacpra.

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej

Licytacja komornicza to ostatni etap postępowania egzekucyjnego, które dokonywane jest wobec dłużnika lub dłużniczki. Licytowane mogą być zarówno ruchomości (np. sprzęt AGD) i nieruchomości (np. mieszkanie). Licytacja komornicza pojawia się w momencie, w którym niemożliwe jest wyegzekwowanie spłacenia długu za pośrednictwem innych sposobów, np. zajęcia wynagrodzenia za pracę. Środki z licytacji przekazuje się wierzycielowi, czyli osobie, którą łączy z dłużnikiem pewne zobowiązanie i która to zgodnie z Kodeksem Cywilnym (art. 353. Podstawowe pytanie brzmi, czy komornik może zająć mieszkanie własnościowe? Może, ale jest to zwykle proces długotrwały i dość skomplikowany.

Komornicze zajęcie mieszkania to jeden z etapów postępowania egzekucyjnego. Zajęcie komornicze mieszkania własnościowego może zostać dokonane przez komornika sądowego na podstawie wniosku złożonego przez wierzyciela. Wniosek musi posiadać tytuł egzekucyjny wraz z klauzulą wykonalności, np. orzeczenie sądu. W pierwszej kolejności komornik wzywa dłużnika do zapłaty oraz występuje o wpis w księdze wieczystej. Kolejnym etapem jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości, którego dokonuje biegły. Komornik ma obowiązek publicznego obwieszczenia o terminie opisu i oszacowanie nieruchomości w budynku sądu i w lokalu wójta, prezydenta miasta czy burmistrza. Opis i oszacowanie uprawomocnia się po upływie dwóch tygodni. Wówczas komornik wyznacza i ogłasza termin licytacji mieszkania, domu lub innej nieruchomości, który nie może być wcześniej niż przed upływem kolejnych dwóch tygodni.

Przedostatni etap egzekucji to licytacja publiczna. Cena wywołania nie może być niższa na ¾ sumy oszacowania, a każdy przystępujący do licytacji jest zobowiązany do wpłacenia rękojmi w wysokości 1/10 tej sumy. Licytacja ma formę ustną. Licytację wygrywa uczestnik, który poda najwyższą cenę. Jeśli po trzecim obwieszczeniu danej ceny nikt nie zgłasza postąpień sędzia lub komornik nadzorujący licytację wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz wskazanego licytanta. Kwotę uiszcza się na rachunek sądu lub urzędu skarbowego. Jak tylko środki pojawią się na rachunku depozytowym, komornik dokonuje planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji komorniczej.

Zlicytowanie mieszkania własnościowego oznacza dla dłużnika utratę nieruchomości. Każdy jednak ma prawo bronić się przed takim scenariuszem. Dłużnik ma prawo nie zgodzić się na zaproponowany termin opisu i oszacowania, a następnie tak samo postąpić w stosunku do sumy wskazanej przez biegłego. Kolejny krok to licytacja mieszkania, i co dalej? Dłużnik traci prawo do mieszkania, a więc powinien się z niego wyprowadzić.

Co jednak, jeśli zdasz sobie sprawę, że kupiłeś mieszkanie od komornika z lokatorem? Eksmisja po licytacji komorniczej może powodować pewne trudności dla nowego właściciela lub właścicielki. Procedura eksmisji, która następuje w efekcie zakupu mieszkania z lokatorem, może się rozpocząć dopiero, gdy dłużnik lub osoba zajmująca mieszkanie/dom przejęty przez komornika ma się gdzie wyprowadzić. Eksmisja lokatora z komorniczego mieszkania może nastąpić tylko do lokalu socjalnego. Za zapewnienie lokalu socjalnego odpowiedzialna jest gmina. To element ochrony lokatorów przed eksmisją „na bruk”, podobnie jak wprowadzenie okresu ochronnego, który trwa od 1 listopada do 31 marca.

Obecne przepisy obniżają też dotychczasowe koszty eksmisji komorniczej. Komornik nie może już m.in. pobierać opłat za przeprowadzenie eksmisji, jeśli dłużnik sam wyprowadził się z lokalu. Obniżonych zostało wiele stawek obowiązujących podczas eksmisji. Zasady te reguluje znowelizowana ustawa o komornikach sądowych i egzekucji, która w 2018 r. została podpisana przez parlament i Prezydenta, a w 2019 r. weszła w życie.

Wielka płyta - wady i zalety? Dlaczego i warto? Wycena domu do kredytu hipotecznego. Lokal mieszkalny, będący odrębną nieruchomością lokalową, dom mieszkalny jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, czyli tak zwane mieszkania i domy własnościowe, mogą zostać zlicytowane w toku postępowania egzekucyjnego przez komornika. Niniejsze opracowanie jedynie w sposób ogólny opisuje tryb postępowania egzekucyjnego, którego przedmiotem jest egzekucja z nieruchomości (poza trybem uproszczonej egzekucji z nieruchomości) i w razie uczestniczenia w takiej procedurze - szczególnie w charakterze dłużnika, wskazane jest skorzystanie z konsultacji prawnej, a co najmniej bardzo uważne zapoznawanie się z treścią doręczanych pism i pouczeniami co do możliwości zaskarżenia czynności komornika. W dalszej części działu posługiwać będziemy się zamiennie określeniem „mieszkanie” bądź „nieruchomość”, mając na myśli zarówno licytację z odrębnej nieruchomości lokalowej, nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jeśli nieruchomość jest majątkiem wspólnym małżonków, a dług - tytuł wykonawczy - dotyczy tylko jednego z małżonków, drugi małżonek ma prawo sprzeciwić się zajęciu, składając komornikowi oświadczenie w tym przedmiocie; wówczas wierzyciel w terminie tygodniowym od zawiadomienia go przez komornika o wniesionym sprzeciwie, może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika, a jeśli tego nie uczyni - egzekucja z nieruchomości zostanie umorzona. Wierzyciel tylko wówczas uzyska klauzulę wykonalności na drugiego małżonka, jeśli wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika (np. ze wspólnego kredytu). Jeśli dłużnik nie zapłacił długu w terminie 2 tygodni zakreślonym w wezwaniu przez komornika, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości. Jeśli mamy zastrzeżenia do opisu nieruchomości bądź też do ustalonej przez biegłego wartości nieruchomości - można je zaskarżyć do sądu. Warto w szczególności zwrócić uwagę, czy wartość mieszkania nie została zaniżona, gdyż będzie to bezpośrednio rzutowało na cenę wywoławczą mieszkania na licytacji. Na postanowienie Sądu, rozstrzygające zarzuty do opisu i oszacowania, przysługuje zażalenie. Jeśli do czasu terminu licytacji zajdą istotne zmiany jak chodzi o stan nieruchomości, można wnioskować o dodatkowy opis i oszacowanie.

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, komornik wyznacza termin licytacji i ogłasza go poprzez publiczne obwieszczenie, w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej; obwieszczenie komornik doręcza uczestnikom postępowania egzekucyjnego, w tym oczywiście dłużnikowi. W obwieszczeniu wskazany jest m.in. termin licytacji. Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego, przetarg odbywa się w formie ustnej. Do przeprowadzenia licytacji wystarczy obecność choćby jednego licytanta.

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Jeżeli po pierwszej licytacji nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości - komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. W przypadku, gdy doszło do skutecznej licytacji bądź gdy nikt nie przystąpił do przetargu i wniosek o przyjęcie nieruchomości złożył wierzyciel bądź współwłaściciel, sąd wydaje postanowienie co do przybiciu na rzecz licytanta bądź na rzecz przejmującego nieruchomość. Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu o przybiciu i wpłaceniu ceny nabycia przez nabywcę, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest równoznaczne z przeniesieniem własności na nabywcę, który zostanie ujawniony jako nowy właściciel nieruchomości w katastrze gruntów i księdze wieczystej. Nowy właściciel ma prawo wejść w posiadanie nieruchomości, zyskuje prawo do wyegzekwowania od byłego właściciela i jego domowników opuszczenia mieszkania i opróżnienia go z ich rzeczy, bez konieczności uzyskiwania klauzuli wykonalności na postanowienie o przysądzeniu własności.

Sprzedaż nieruchomości z zadłużeniem

Zajęcie nieruchomości przez komornika to scenariusz, który spędza sen z powiek wielu dłużnikom. Widmo utraty domu lub mieszkania, często dorobku całego życia, jest paraliżujące. Jednak nawet w tak trudnej sytuacji istnieje światełko w tunelu. Kluczowe jest podjęcie szybkich i zdecydowanych działań, zanim machina egzekucyjna nabierze pełnego rozpędu. Sprzedaż nieruchomości, zanim dojdzie do licytacji komorniczej, to często najskuteczniejszy sposób, aby nie tylko spłacić zadłużenie, ale również ocalić część majątku i odzyskać finansową równowagę.

Moment, w którym dowiadujemy się, że komornik zajął nieruchomość, jest bez wątpienia momentem kryzysowym. Wpis o wszczęciu egzekucji w dziale III księgi wieczystej jest jasnym sygnałem, że wierzyciel jest zdeterminowany, by odzyskać swoje pieniądze. Od tej chwili czas zaczyna działać na naszą niekorzyść. Licytacja komornicza mieszkania lub domu to najgorszy możliwy scenariusz dla dłużnika. Dlaczego? Zgodnie z art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego, najniższa suma, za którą można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji (tzw. cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeśli pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku, na drugiej cena wywołania spada do dwóch trzecich sumy oszacowania (art. 983 K.p.c.). Co więcej, od uzyskanej kwoty komornik potrąca koszty egzekucyjne, które mogą być bardzo wysokie. W efekcie, kwota, która pozostaje na spłatę wierzycieli, jest mocno uszczuplona. Właśnie dlatego samodzielna sprzedaż nieruchomości z zadłużeniem jest tak ważna.

Sprzedaż na własną rękę vs. skup nieruchomości

Decydując się na sprzedaż nieruchomości obciążonej egzekucją, stajemy przed wyborem: próbować sprzedać ją samodzielnie na wolnym rynku czy skorzystać z usług firmy specjalizującej się w skupie zadłużonych nieruchomości?

• Sprzedaż na własną rękę: Tradycyjna sprzedaż przez biuro nieruchomości lub samodzielnie może oczywiście przynieść wyższą cenę. Jednak proces ten jest długotrwały i niepewny. Przygotowanie oferty, sesje zdjęciowe, prezentacje, negocjacje, a na końcu oczekiwanie na uzyskanie kredytu przez kupującego - to wszystko może trwać miesiącami. Wpis o egzekucji w księdze wieczystej skutecznie odstrasza większość potencjalnych nabywców, którzy obawiają się skomplikowanej sytuacji prawnej.
• Skup nieruchomości z komornikiem: To rozwiązanie dedykowane osobom w trudnej sytuacji finansowej, dla których priorytetem jest szybkość i pewność transakcji.
  • ● Szybkość: Decyzja i wycena następują niemal natychmiast, a cała transakcja może zostać sfinalizowana nawet w kilka dni.
  • ● Pewność: Firma dysponuje własnym kapitałem, więc nie ma mowy o oczekiwaniu na kredyt.
  • ● Obsługa prawna: Specjaliści od oddłużania nieruchomości biorą na siebie ciężar negocjacji.
  • ● Brak barier: Wpis komorniczy nie jest przeszkodą. Sprzedaż mieszkania z komornikiem wydaje się skomplikowana, ale przy wsparciu ekspertów staje się procesem w pełni wykonalnym.

Jak sprzedać mieszkanie z komornikiem?

1. Ustalenie kwoty zadłużenia: Pierwszym krokiem jest kontakt z komornikiem w celu uzyskania zaświadczenia o aktualnej wysokości długu, wliczając w to należność główną, odsetki oraz koszty egzekucyjne.
2. Znalezienie nabywcy: W tym momencie należy podjąć decyzję, czy próbujemy sprzedaży na wolnym rynku, czy kierujemy się do firmy oferującej skup nieruchomości za gotówkę.
3. Negocjacje i uzyskanie promesy: Nabywca (lub reprezentująca go firma) negocjuje z wierzycielem i komornikiem warunki spłaty. Celem jest uzyskanie oficjalnego dokumentu - promesy zezwalającej na wykreślenie hipoteki przymusowej i wzmianki o egzekucji z księgi wieczystej, pod warunkiem wpłaty określonej kwoty na konto komornika.
4. Akt notarialny: Finalizacja transakcji następuje u notariusza. W akcie notarialnym precyzyjnie określa się, jaka część ceny sprzedaży zostanie przelana bezpośrednio na konto komornika w celu spłaty długu, a jaka (nadwyżka) trafi na konto sprzedającego-dłużnika.
5. Spłata długu i wykreślenie wpisów: Zgodnie z zapisami aktu, nabywca dokonuje przelewów.

Czy komornik może zablokować sprzedaż nieruchomości? Nie, komornik co do zasady nie może zablokować sprzedaży nieruchomości, o ile celem tej sprzedaży jest zaspokojenie wierzyciela. Komornik działa w imieniu wierzyciela, a jego celem jest odzyskanie długu. Jeśli dłużnik sam znajduje nabywcę i przedstawia realny plan spłaty całego zobowiązania z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, jest to sytuacja korzystna dla wszystkich stron. Jedyną sytuacją, w której mogłyby pojawić się problemy, jest próba sprzedaży nieruchomości po zaniżonej cenie, która nie gwarantowałaby spłaty wierzyciela, lub działanie na jego szkodę. Jednak przy transparentnej transakcji, prowadzonej za pośrednictwem notariusza i z uzyskaną wcześniej promesą, nie ma podstaw do blokowania sprzedaży. Współpraca i otwarta komunikacja z kancelarią komorniczą są tutaj kluczem do sukcesu.

Decyzja o sprzedaży nieruchomości w obliczu egzekucji to nie tylko sposób na spłatę długu. To również:

• ● Ochrona majątku: Najważniejszą korzyścią jest zachowanie nadwyżki finansowej. Różnica między ceną sprzedaży rynkowej a kwotą uzyskaną z licytacji może wynosić dziesiątki, a nawet setki tysięcy złotych.
• ● Czysta karta: Samodzielna spłata zadłużenia pozwala uniknąć negatywnych wpisów w bazach dłużników, które są konsekwencją bezskutecznej egzekucji.
• ● Odzyskanie spokoju: Zakończenie postępowania egzekucyjnego to koniec stresu, nieprzespanych nocy i ciągłego strachu o przyszłość.

Jeśli Twoja sytuacja jest trudna i zastanawiasz się, co zrobić, gdy komornik zajął nieruchomość, nie czekaj. Czas jest Twoim wrogiem. Skontaktuj się z ekspertami, którzy oferują szybki skup domów i mieszkań z zadłużeniem.

tags: #czy #komornik #ma #prawo #udistepnic #licytowane

Popularne posty:

• Reklamy porównawcze Biedronka Lidl
• Środki na koncie a komornik
• Zmiany w prawie dotyczące czynności komornika
• Podstawy prawne uchylenia decyzji podatkowej
• Adam Śmiałek Tczew