Nieruchomość z hipoteką a licytacja komornicza: co musisz wiedzieć
Wycena mieszkania nie jest prostą sprawą, ponieważ wpływ na cenę nieruchomości ma wiele różnych czynników. Są to stan techniczny mieszkania, powierzchnia, lokalizacja, stan prawny, czy sytuacja na rynku nieruchomości. Banki wymagają przygotowania wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ chcą mieć pewność, że oszacowanie wartości mieszkania lub domu będzie wykonane w sposób rzetelny przez osobę, która ma dużą wiedzę na ten temat.
W rozmowach z naszymi klientami często przewija się kwestia zadłużenia nieruchomości i tego, jaki może mieć wpływ na wartość nieruchomości. Zadłużenie nieruchomości - przyczyny. Mieszkanie to bardzo ważny składnik naszego majątku, dlatego powinniśmy dbać o to, żeby go nie zadłużyć czy zalegać ze spłatami kredytu hipotecznego. Najczęstsze powody zadłużenia nieruchomości to:
- Kredyt hipoteczny - korzysta z niego tysiące Polaków i może być dobrym rozwiązaniem, o ile będziemy spłacać raty w terminie. Wystarczy, że nie uregulujesz kilku rat, żeby bank wypowiedział Ci kredyt i doszło do sprzedaży na licytacji.
- Zaległości w opłatach za czynsz i media.
- Zajęcie komornicze na wniosek wierzycieli. Zadłużenie może wynikać z tytułu pożyczek, różnego rodzaju kredytów, chwilówek i długów prywatnych.
Nadmierne zadłużenie może postawić właściciela w nieciekawej sytuacji i może wymusić na nim sprzedaż mieszkania. Wielu klientów obawia się jednak zadłużonych nieruchomości i są gotowi je kupić, ale za niższą cenę. Dlatego w pierwszym kroku należy podjąć działania w celu spłaty zobowiązań lub rozpocząć współpracę z firmą skupu nieruchomości, która profesjonalnie zajmuje się skupem zadłużonych mieszkań.
Wycena mieszkania z hipoteką
Sama hipoteka nie musi negatywnie wpłynąć na wycenę mieszkania. Jeżeli spłacasz raty w terminie, ale chcesz sprzedać nieruchomość z innych powodów niż długi, to osoba, która zajmie się oszacowaniem wartości nieruchomości, nie powinna obniżyć wyceny z powodu kredytu hipotecznego. W przypadku sprzedaży w pierwszej kolejności spłacisz hipotekę, a resztę pieniędzy pozostawisz sobie (o ile cena jaką pozyskasz ze sprzedaży, będzie wyższa niż kwota kredytu, która pozostała do spłacenia).
Problem pojawia się w momencie, gdy zaczynasz zalegać z ratami. Na samym początku sytuacja jest jeszcze do uratowania, ponieważ bank nie będzie chciał od razu podejmować radykalnych kroków, zwłaszcza gdy Twoje problemy są przejściowe. Możesz np. skorzystać z rządowych wakacji kredytowych (o ile spełniasz warunki) lub z rozwiązania, które zaproponuje Ci bank. Jeśli nie dojdzie do porozumienia, to czekają Cię rozmowy i negocjacje z firmą windykacyjną, której bank powierzy sprawę. Ostateczność to licytacja nieruchomości przez komornika.
Chcąc uniknąć komplikacji, możesz sprzedać mieszkanie na własną rękę i uniknąć komornika. Szybka sprzedaż mieszkania może wiązać się z koniecznością obniżenia ceny. Kupcy, obawiając się komplikacji, będą z pewnością negocjować cenę.
Zadłużenie czynszowe i zajęcie komornicze
Nawet jeśli masz mieszkanie własnościowe, to nie unikniesz konsekwencji związanych z brakiem opłat za czynsz. Oczywiście najpierw spółdzielnia będzie chciała załatwić sprawę polubownie, wysyłając pisma o konieczności uregulowania zadłużenia. Brak odpowiedzi z Twojej strony grozi Ci eksmisją i sprzedażą mieszkania przez komornika. Dlatego o wiele lepiej dogadać się ze spółdzielnią i uregulować dług, niż trafić na listę dłużników i stracić mieszkanie. Dług czynszowy może również wpłynąć na cenę nieruchomości, jeżeli będziesz chciał/a ją sprzedać. Kwota, którą uzyskasz, może być niższa, niż wynikająca z realnej wyceny nieruchomości. Zadłużone mieszkania są traktowane przez kupców jako ryzykowne i w związku z tym zaoferują Ci niższą cenę.
Do zajęcia komorniczego może dojść z wielu powodów, którymi są m.in.:
- Opóźnienia w spłacie rat kredytów, pożyczek,
- Długi czynszowe,
- Długi prywatne.
Jeżeli jesteś dłużnikiem, to powinieneś podjąć wszelkie kroki, żeby zapobiec postępowaniu egzekucyjnemu. Nie tylko stracisz mieszkanie, ale musisz liczyć się też z tym, że zostanie sprzedane poniżej swojej wartości. Co więcej, będziesz musiał/a zapłacić również wysokie koszty postępowania prowadzonego przez komornika.
Licytacja komornicza - wycena i cena wywoławcza
Zanim jednak dojdzie do licytacji, komornik wystąpi do biegłego sądowego o oszacowanie wartości mieszkania. Jeżeli uznasz, że wycena przygotowana przez biegłego jest za niska, to wtedy możesz ją zaskarżyć, powołując się np. na błędną metodologię lub wycenę innego biegłego. Jednak to tylko przedłuży postępowanie o kilka miesięcy. O ile w tym czasie nie sprzedasz nieruchomości lub nie podpiszesz ugody z wierzycielami, to komornik w końcu ogłosi licytację. Pamiętaj, że cena wywoławcza na pierwszej aukcji wynosi ¾ wartości oszacowania, a na drugiej już tylko 2/3 wyceny.
Nieruchomość może trafić na licytację komorniczą na wniosek wierzyciela. Wierzyciel to osoba (fizyczna lub prawna np. spółka), wobec której właściciel nieruchomości ma dług. Taki dług musi najpierw potwierdzić sąd (w wyroku, nakazie zapłaty lub postanowieniu). Dysponując orzeczeniem sądowym można żądać od komornika wszczęcia egzekucji i zlicytowania nieruchomości.
Wniosek o przeprowadzenie licytacji składa najczęściej bank, gdy dłużnik przestanie spłacać zaciągnięty kredyt. Przyczyną licytacji może być również niewypłacalność właściciela mieszkania, jak również zakłócanie przez niego spokoju innych mieszkańców. Wspólnocie mieszkaniowej przysługuje takie prawo, gdy zachowanie właściciela lokalu jest szczególnie uciążliwe dla innych mieszkańców. Jest to rozwiązanie wyjątkowe i rzadko stosowane.
Czy można sprzedać zadłużone mieszkanie?
Nie ma żadnych przeszkód prawnych, żeby sprzedać zadłużone mieszkanie. Taka transakcja jest w pełni legalna i dość często spotykana na rynku nieruchomości. W przypadku takiej transakcji istotne jest to, żeby zabezpieczała interesy każdej ze stron umowy oraz wierzyciela.
Pieniądze ze sprzedaży mieszkania powinny w pierwszej kolejności trafić do instytucji lub osób prywatnych, którym dłużnik jest winien pieniądze. Najczęściej wierzycielem jest bank, ale też spotykamy się z różnymi zajęciami komorniczymi, które znajdują się w III dziale księgi wieczystej. Dopiero po uregulowaniu długu, wpisy z księgi wieczystej mogą zostać usunięte. Pozostałe środki trafią natomiast do sprzedającego.
Sprzedaż mieszkania zadłużonego może okazać się problematyczna. Dobrym rozwiązaniem, które wiąże się dla Ciebie z konkretnymi korzyściami, jest sprzedaż do biura skupu nieruchomości. Nasze biuro specjalizuje się w tego typu nieruchomościach. Skupujemy zadłużone mieszkania w całej Polsce i oddłużamy właścicieli. Nie tylko weźmiemy na siebie negocjacje z Twoimi wierzycielami, ale również zaproponujemy Ci atrakcyjną cenę. Wierzyciele zostaną spłaceni od razu po podpisaniu umowy, a resztę środków ze sprzedaży przekażemy niezwłocznie Tobie.
SEKRETNE SPOSOBY jak SZYBKO I SKUTECZNIE SPRZEDAĆ MIESZKANIE.
Nieruchomość z licytacji komorniczej - zalety i ryzyka
Główną zaletą zakupu nieruchomości z licytacji jest cena. Komornik może przeprowadzić licytację dwukrotnie. W pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi 3/4 oszacowanej wartości nieruchomości. Jeśli pierwsza licytacja okaże się nieskuteczna, komornik na wniosek wierzyciela przeprowadza drugą licytację. Cena wywoławcza jest wtedy niższa i wynosi 2/3 oszacowanej wartości nieruchomości. Jeśli również druga licytacja okaże się nieskuteczna, komornik umarza postępowanie egzekucyjne.
Drugą ważną zaletą jest to, że po zakupie wykreślane są wszystkie hipoteki ustanowione na nieruchomości. Rozważając zakup na licytacji, nie musisz mieć obaw, że w księdze wieczystej jest wpisana hipoteka na rzecz banku. Nawet, gdy kwota którą zapłacisz nie wystarczy na pokrycie całego zadłużenia, transakcja może być dla Ciebie bezpieczna.
Zakup mieszkania z licytacji komorniczej wiąże się jednak z pewnymi zagrożeniami. Mieszkanie z licytacji może być zadłużone i obciążone kredytem hipotecznym. Lokal mogą też zamieszkiwać osoby, które nie będą chciały się wyprowadzić.
Przebieg zakupu mieszkania z licytacji komorniczej
Proces zakupu mieszkania z licytacji komorniczej przebiega w kilku etapach:
- Opis i oszacowanie mieszkania: Komornik zajmuje nieruchomość i składa wniosek o wpisanie informacji o egzekucji do księgi wieczystej. Na wniosek wierzyciela komornik dokonuje opisu i oszacowania mieszkania.
- Obwieszczenie o licytacji: Komornik informuje o terminie i miejscu licytacji. W obwieszczeniu znajdziesz też informację ile wynosi rękojmia (zabezpieczenie wpłacane przed przystąpieniem do licytacji).
- Licytacja: Licytacja odbywa się publicznie. Cena nieruchomości zaczyna się od ceny wywoławczej i można ją przebić o 1% tej ceny. Licytacja kończy się wydaniem przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności.
Licytacja będzie ważna, nawet gdy stawi się tylko jedna zainteresowana zakupem osoba.
Zakup mieszkania z lokatorem lub najemcą
Ważną kwestią, którą musisz wziąć pod uwagę przed udziałem w licytacji, jest zamieszkiwanie lokalu przez właścicieli lub najemców. Polskie przepisy zakazują eksmisji na bruk. Istnieją szczegółowe regulacje, które chronią lokatora również przy licytacji komorniczej.
Zakup mieszkania z licytacji kończy się wydaniem przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności. Jest to potwierdzenie, że spełniłeś wymogi licytacji, wpłaciłeś całą kwotę za lokal i stałeś się właścicielem mieszkania. Postanowienie to ważny dokument, dzięki któremu wpiszesz się do księgi wieczystej, ale też eksmitujesz dotychczasowego właściciela, jeśli nadal zajmuje mieszkanie. Gdy nie opuści lokalu dobrowolnie, musisz złożyć do komornika wniosek o wykonanie eksmisji.
Ważną kwestią na którą powinieneś zwrócić uwagę, są podpisane przez byłego właściciela umowy najmu mieszkania. Ważność takich umów zależy od tego daty ich podpisania. Jeśli osoba, której mieszkanie jest licytowane, zawarła umowę już po zajęciu przez komornika nieruchomości, umowa najmu będzie bezskuteczna. Możesz również zawrzeć z najemcą nową umowę. Jeśli jednak umowa najmu została zawarta przed zajęciem nieruchomości, to jest ona nadal ważna i skuteczna. W takim przypadku musisz rozwiązać umowę z najemcą, co może wiązać się z okresem wypowiedzenia.
Hipoteka przy licytacji komorniczej
Często zdarza się, że licytacje dotyczą nieruchomości z wpisaną hipoteką na rzecz banku. Nie musisz obawiać się takiej sytuacji. Z chwilą zakupu mieszkania z licytacji wykreślane są wszystkie hipoteki, które widnieją w księdze wieczystej.
Należy jednak zwrócić uwagę na moment uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Jeśli „były właściciel” zaskarży to postanowienie, nie będzie ono prawomocne. W tym okresie mogą być złożone wnioski o wpis nowych hipotek na nieruchomości, którą kupiłeś. Skutek prawny wpisania hipoteki następuje z dniem złożenia wniosku o wpis. Takiej hipoteki nie wykreślisz z księgi wieczystej.
Istnieje też ryzyko związane z możliwością pojawienia się hipotek przymusowych, które zostaną wpisane po wydaniu postanowienia o przysądzeniu własności, a przed jego prawomocnością i ujawnieniem nowego właściciela w księgach wieczystych. Innymi słowy, jeśli wierzyciel złoży wniosek o wpis hipoteki przymusowej już po przysądzeniu własności, ale jeszcze zanim nabywca został ujawniony w księgach wieczystych, taka hipoteka będzie obciążała nieruchomość i nie podlega wygaśnięciu.
Kolejną kwestią, na którą powinieneś zwrócić uwagę, jest prawo dożywocia. Jeśli nieruchomość jest obciążona tym prawem, należy zapewnić możliwość dożywotniego zamieszkiwania w lokalu osobie uprawnionej. Możesz zweryfikować, czy nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, przeglądając księgę wieczystą.
Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej?
Zakup takiej nieruchomości to dobra inwestycja z powodu niższej od rynkowej ceny. Tak będzie oczywiście pod warunkiem, że wiesz, co kupujesz. Sprawdź więc wcześniej nieruchomość pod względem prawnym. Zweryfikuj, czy wycena rzeczoznawcy majątkowego jest sporządzona prawidłowo. Sprawdź, czy nieruchomość jest zamieszkała, czy w księdze wieczystej jest wpisana hipoteka lub prawo dożywocia. Ważny jest też stan mieszkania, ponieważ możesz ponieść duże koszty na ewentualne remonty.
Jeśli mieszkanie jest zaniedbane, albo mieszka w nim były właściciel, to nie najlepszy pomysł. Poniesiesz koszty remontu i może Cię czekać długotrwała procedura eksmisji, która może potrwać nawet kilka lat.
tags: #hipoteka #komornik #wyzsza #niz #wartosc #nieruchomosci