Umowa dożywocia a wierzyciele: Jak chronić swoje interesy?
Umowa dożywocia jest uregulowaną w Kodeksie cywilnym formą rozporządzenia majątkiem, która polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Jest to rozwiązanie często wybierane przez osoby starsze, które chcą zapewnić sobie opiekę i pomoc w zamian za przekazanie swojej nieruchomości. Jednakże, zawarcie takiej umowy może rodzić pytania dotyczące ochrony praw wierzycieli zarówno dożywotnika, jak i nabywcy nieruchomości.
Czym charakteryzuje się umowa dożywocia?
Umowa dożywocia jest umową zobowiązującą jedną stronę do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za świadczenie drugiej strony polegające na zapewnieniu zbywcy dożywotniego utrzymania. Umowa ta ma alimentacyjny charakter, a co za tym idzie - polega na zapewnieniu utrzymania i opieki jednej ze stron poprzez spełnianie świadczenia pieniężnego lub niepieniężnego, pokrywania kosztów opieki nad dożywotnikiem czy też przez sprawowanie osobistej opieki nad jego osobą. Stronami umowy o dożywocie są zbywca nieruchomości, zwany „dożywotnikiem”, oraz nabywca nieruchomości, zwany również „zobowiązanym”.
Zakres świadczeń zobowiązanego wobec dożywotnika powinien zostać szczegółowo określony w umowie. W przypadku jednak, gdyby strony nie sprecyzowały obszaru zobowiązania, jego treść jest kształtowana przez przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 908 § 1 KC w braku odmiennej umowy zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. W orzecznictwie wskazuje się, że obowiązek dostarczania ubrania obejmuje także konieczność jego prania, zaś obowiązek zapewnienia mieszkania obejmuje również wykonywanie jego remontów, a w przypadku gdy mieszkanie ulegnie zniszczeniu wskutek przyczyn niezależnych od dożywotnika, zobowiązany musi je odbudować. Umowa dożywocia może obligować nabywcę do spełniania świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku.
Nieruchomość będąca przedmiotem umowy w zakresie, w jakim nie została obciążona użytkowaniem na rzecz dożywotnika, może być swobodnie wykorzystywana przez zobowiązanego. Prawo dożywocia opiera się przede wszystkim na uprawnieniu zbywcy nieruchomości do dożywotniego utrzymania go przez zobowiązanego. Zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien zaspokajać jego potrzeby życiowe w stopniu wyłączającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł. Ustawa nie wymaga jednak, aby zobowiązany zapewniał uprawnionemu utrzymanie dotychczasowego poziomu życia. Dożywocie może więc zapewniać dożywotnikowi niższą stopę życiową aniżeli ta, na jakiej żył do czasu podpisania umowy.
Prawo dożywocia jest ściśle związane z osobą uprawnionego. W konsekwencji tego nie wchodzi do spadku po dożywotniku. Co więcej, prawo dożywocia nie może być przedmiotem egzekucji ani przedmiotem zastawu.
Forma i strony umowy dożywocia
Zgodnie z art. 158 k.c. „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”. Umowa dożywocia jest tego typu umową, dlatego, aby ją zawrzeć, należy udać się do notariusza. Jeśli zostałaby sporządzona w innej formie, wówczas umowa taka jest nieważna. Zbywcą nieruchomości może być tylko osoba fizyczna, jednak nabywcą może zostać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna.
Umowa dożywocia a długi dożywotnika
Gdy dożywotnik umrze, wówczas zobowiązany nie musi spłacać jego długów. Długi dożywotnika będą dziedziczyć jego spadkobiercy ustawowi lub testamentowi. Jednak zgodnie z art. 916 k.c. „Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej; wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli oraz bez względu na czas zawarcia umowy”.
Przepis art. 916 KC przewiduje dodatkową możliwość uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną. Warunki uznania umowy dożywocia za bezskuteczną na tej podstawie są prostsze do spełnienia niż w przypadku skargi pauliańskiej. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny (np. syn wobec ojca, który przeniósł własność nieruchomości w ramach umowy o dożywocie na inną osobę) może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek zawarcia umowy o dożywocie dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli oraz bez względu na czas zawarcia umowy o dożywocie. Żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną na podstawie art. 916 § 2 KC można w ciągu 5 lat od daty jej zawarcia.
Do umowy dożywocia stosuje się ogólne przepisy o ochronie wierzyciela w razie niewypłacalności dłużnika (art. 527 i następne Kodeksu cywilnego). W związku z tym, umowa o dożywocie może być zaskarżona w drodze skargi pauliańskiej. Pokrzywdzeni wierzyciele, po spełnieniu przesłanek z art. 527 Kodeksu cywilnego, w pozwie skierowanym przeciwko nabywcy nieruchomości mogą bowiem żądać uznania umowy dożywocia za bezskuteczną w stosunku do nich. Ułatwione zadanie mają natomiast osoby, względem których na dożywotniku ciąży ustawowy obowiązek alimentacyjny. Osoby z tego kręgu mogą bowiem żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do nich, jeżeli wskutek niej dożywotnik stał się niewypłacalny.
Możliwość zmiany lub rozwiązania umowy dożywocia
Wskutek zawarcia umowy dożywocia dożywotnik (lub jego osoba bliska) godzi się z tym, iż osoba go utrzymująca będzie mogła z nim zamieszkać. Wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego lub wspólne przebywanie pod jednym dachem może rodzić konflikty. Na mocy art. 913 § 1 KC w przypadku wytworzenia się między zobowiązanym a dożywotnikiem takich stosunków, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Z roszczeniem zamiany umowy dożywocia na rentę może wystąpić każda ze stron, tj. nabywca nieruchomości, dożywotnik będący zbywcą nieruchomości, a także jego osoba bliska, jeżeli to na jej rzecz zostało zastrzeżone dożywocie. Renta określona w wyżej wskazanym przepisie może przyjąć postać świadczenia pieniężnego, jak również świadczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku.
W przypadku gdy nie jest możliwe zapewnienie w inny sposób ochrony prawnej podmiotowi, który na jej udzielenie zasługuje, § 2 art. 913 KC daje sądowi możliwość rozwiązania umowy dożywocia. W doktrynie przyjmuje się jednak, że jest to środek stosowany w ostateczności. Ewentualność rozwiązania umowy dożywocia jest uzależniona od „wyjątkowych wypadków”. Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 13 czerwca 2018 roku (sygn. akt: IV CSK 277/17) stwierdził, że „wyjątkowe wypadki uzasadniające rozwiązanie umowy o dożywocie przez sąd muszą przybierać szczególną postać i intensywność. Za wyjątkowy wypadek może być uznane uporczywe, czyli długotrwałe i zamierzone, niespełnianie przez zobowiązanego świadczeń, gdy ze względu na potrzeby dożywotnika wynikające w szczególności z jego stanu zdrowia i warunków bytowych, są niezbędne do zadośćuczynienia jego interesom, których zabezpieczenie było celem umowy o dożywocie”.
Nie zawsze za rozwiązaniem umowy dożywocia będzie przemawiał konflikt stron przybierający akty agresji fizycznej i psychicznej. Nierzadko będą to działania stron ukierunkowane na zniszczenie osobistych więzi łączących ich z dożywotnikami, które w swojej istocie będą stały w sprzeczności z zasadami zaufania i lojalności. Przy tym rodzaju roszczenia w przypadku dożywotnika będzie miał on prawo do domagania się rozwiązania umowy dożywocia przez sąd, wyłącznie gdy jest zbywcą nieruchomości. Prawo do żądania rozwiązania umowy nie przysługuje dożywotnikowi będącemu osobą bliską zbywcy nieruchomości.
W art. 913 § 2 KC ustawodawca sformułował pojęcie „sąd może” rozwiązać umowę. Oznacza to, że sąd posiada swobodę uznaniową. Sąd nie ma bezwzględnego obowiązku rozwiązywania umowy, jeżeli dojdzie do przekonania, że roszczenie powoda mogłoby doprowadzić do poszkodowania drugiej strony. Sąd Najwyższy w wyroku z 26 marca 1965 roku (sygn. akt: III CR 28/65) uznał, że „w przypadku, gdy wyjątkowy charakter wypadków stanowiących podstawę faktyczną roszczeń dochodzonych na podstawie art. 913 § 2 KC wynika z zachowania dożywotnika, jego roszczenie o rozwiązanie umowy o dożywocie może zostać oddalone”.
Wraz z chwilą rozwiązania umowy dożywocia przez sąd własność nieruchomości wraca do rąk zbywcy. Warto pamiętać, że w momencie śmierci dożywotnika zanika prawo do żądania rozwiązania umowy dożywocia. Natomiast w wypadku gdy dożywotnik umiera w trakcie postępowania o rozwiązanie umowy o dożywocie, staje się ono bezprzedmiotowe i ulega umorzeniu.
Rozwiązanie umowy dożywocia
Podsumowanie
Umowa dożywocia z uwagi na swój charakter może być sposobem na zagwarantowanie spokojnej starości. Właściciel nieruchomości w zamian za jej zbycie otrzymuje dożywotnie utrzymanie. Najczęściej taka umowa zostaje zawarta pomiędzy członkami rodziny. Co nie dziwi, gdyż nabywca nieruchomości ma prawo w niej zamieszkać jeszcze w czasie życia dożywotnika.
Jeżeli jednak w trakcie trwania umowy strony popadną w konflikt, sąd ma możliwość zmiany lub rozwiązania dożywocia. W przypadku wytworzenia się między stronami takich stosunków, że nie można od nich wymagać, aby pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności, sąd zamieni umowę dożywocia w prawo do renty. W ostateczności zaś rozwiąże umowę. Dodatkowo, jeśli wskutek zawarcia umowy miałoby dojść do pokrzywdzenia wierzycieli alimentacyjnych dożywotnika, sąd ma prawo do uznania umowy dożywocia za bezskuteczną. W przypadku rozwiązania oraz uznania umowy dożywocia za bezskuteczną nieruchomość staje się z powrotem własnością dożywotnika.
tags: #umowa #dozywocia #a #wierzyciele