Wierzyciel egzekucyjny w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości: zaliczenie wierzytelności na poczet ceny nabycia
Egzekucja z nieruchomości to skomplikowany proces, który może wywoływać wiele emocji. Dotyczy to nie tylko dłużników, ale również wierzycieli oczekujących na zwrot środków, a także nabywców nieruchomości wyłonionych w drodze licytacji. W kontekście nabywców, kluczową kwestią staje się sposób zapłaty za nabytą nieruchomość, a jednym z rozwiązań jest zaliczenie własnej wierzytelności na poczet ceny nabycia.
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej rozpatrywał niedawno sprawę nabywcy, który nieprawidłowo zaliczył wierzytelność na poczet ceny nabycia, co skutkowało utratą skutków przybicia i przepadkiem wpłaconej rękojmi. Choć przepis art. 968 k.p.c. wydaje się prosty, praktyka jego stosowania bywa problematyczna, gdyż nie każda wierzytelność może być zaliczona na poczet ceny.
Zaliczenie wierzytelności na poczet ceny nabycia: kluczowe zasady
Podstawą do zaliczenia wierzytelności na poczet ceny nabycia jest przepis art. 968 k.p.c. Zgodnie z nim, za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność zaliczyć na poczet ceny. Kluczowe znaczenie ma tu sformułowanie "znajduje pokrycie w cenie nabycia", które wymaga analizy przyszłego planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji.
Oceny, czy wierzytelność może być zaliczona na poczet ceny, dokonuje się w oparciu o przepis art. 1025 k.p.c., który określa kolejność zaspokajania roszczeń. Nabywca może zaliczyć na poczet ceny jedynie taką swoją wierzytelność, która prawdopodobnie zostanie zaspokojona na podstawie sporządzonego w przyszłości planu podziału. Ma to istotne znaczenie, gdyż od daty zapłaty ceny do daty wypłaty środków przez sąd mija zazwyczaj sporo czasu.
Sąd, na etapie sporządzania planu podziału, ma obowiązek czuwać nad jego prawidłowością oraz prawidłowością zaliczania przez nabywcę własnej wierzytelności na poczet ceny nabycia (art. 1037 k.p.c.).
Jak ustalić "pokrycie w cenie nabycia"?
Sformułowanie "pokrycie w cenie nabycia" nie zostało wprost sprecyzowane w przepisach, co może budzić wątpliwości. Aby ustalić, czy wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, należy wyobrazić sobie przyszły plan podziału. Należy uwzględnić wszystkie wierzytelności, które mają pierwszeństwo w zaspokojeniu zgodnie z art. 1025 k.p.c.
Przykładowo, jeśli nieruchomość zostanie wylicytowana za 100 000 zł, a jedynym wierzycielem jest wierzyciel hipoteczny z wierzytelnością 200 000 zł, to po odliczeniu kosztów egzekucyjnych (np. 15 000 zł) i należności alimentacyjnych (np. 60 000 zł), wierzyciel hipoteczny otrzymałby 25 000 zł. W tej sytuacji, wierzyciel mógłby zaliczyć na poczet ceny nabycia jedynie kwotę 25 000 zł, gdyż tylko taka część jego wierzytelności znajduje pokrycie w cenie nabycia.
Symulacja planu podziału
W przypadku bardziej skomplikowanych sytuacji, z wieloma wierzycielami o różnym stopniu uprzywilejowania, konieczne jest przeprowadzenie szczegółowej symulacji przyszłego planu podziału. Należy wziąć pod uwagę wszystkie kategorie wierzytelności wymienione w art. 1025 k.p.c. i ustalić, jaka kwota przypadłaby zaspokojenia wierzycielowi, który chce zaliczyć swoją wierzytelność na poczet ceny.
| Numer | Opis (brzmienie przepisu art. 1025 § 1 k.p.c.) | Wierzytelności biorące udział w podziale | Do wypłaty (musimy podzielić kwotę 100 000 zł pochodzącą z licytacji) |
|---|---|---|---|
| 1 | Koszty egzekucyjne z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym | Opłata egzekucyjna, zaliczki, koszty biegłych - załóżmy ok. 15 000 zł. | 15 000,00 zł |
| 2 | Należności alimentacyjne wymagalne | 60 000 (dzieci dłużnika) | 60 000,00 zł |
| 2¹ | Należności alimentacyjne przyszłe - w wysokości stanowiącej równowartość minimalnego wynagrodzenia za pracę za okres roku - na każdego wierzyciela prowadzącego egzekucję | - | - |
| 3 | Należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę, renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa albo śmierci, należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego lub osób wykonujących prawa pokrzywdzonego w postępowaniu karnym i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika | Pokrzywdzony w wypadku spowodowanym przez dłużnika. (25 000 zł) | 25 000,00 zł |
| 4 | Należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim | 200 000 zł na rzecz Jana Kowalskiego | 0 |
| 5 | Należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu | - | 0 |
| 6 | Należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej | - | - |
| 7 | Należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej | - | - |
| 8 | (uchylony) | - | - |
| 9 | Należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję | - | - |
| 10 | Inne należności | - | - |
W powyższym przykładzie, wierzyciel hipoteczny, mimo posiadania wierzytelności 200 000 zł, nie otrzymałby nic z tytułu podziału sumy uzyskanej z licytacji, ponieważ jego wierzytelność nie znajduje pokrycia w cenie nabycia po zaspokojeniu wierzycieli z wyższym pierwszeństwem.
Procedura zaliczenia wierzytelności
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, komornik wzywa nabywcę do zapłaty ceny nabycia w terminie dwóch tygodni (art. 967 k.p.c.). Nabywca, chcąc zaliczyć swoją wierzytelność na poczet ceny, powinien złożyć stosowne oświadczenie, przedstawiając jednocześnie dowody na to, że wierzytelność ta znajduje pokrycie w cenie nabycia. W prostych sytuacjach może wystarczyć powołanie się na sygnaturę postępowania egzekucyjnego i wskazanie, że wierzytelność ma prawo do zaspokojenia w określonej kwocie.
W przypadku wątpliwości, zaleca się skonsultowanie swoich wyliczeń z komornikiem, który posiada wiedzę o wszystkich należnościach i ich kolejności rozliczenia.
Należy pamiętać, że nawet jeśli sąd lub komornik popełni błąd w ocenie możliwości zaliczenia wierzytelności, nabywca ma pewne ograniczone prawo do pomyłki. Zgodnie z art. 1037 k.p.c., jeśli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca potrącił wierzytelność, która się w nim nie mieści, sąd zobowiąże go do uzupełnienia ceny w ciągu tygodnia.
WYCENA nieruchomości do KREDYTU HIPOTECZNEGO!
Ważne orzecznictwo i praktyka
Nabywca licytacyjny nieruchomości, który zalicza na poczet ceny nabycia wierzytelność innego wierzyciela za jego zgodą, błędnie przyjmując, że wierzytelność ta znajduje pokrycie w cenie nabycia, powinien zostać wezwany przez sąd do uiszczenia brakującej części ceny w określonym terminie, pod rygorem przewidzianym w art. 969 k.p.c. (Uchwała SN z 12.07.2018 r., III CZP 60/18).
Sąd Najwyższy podkreślił, że nabywca licytacyjny nie jest stroną postępowania egzekucyjnego i nie ma możliwości samodzielnego ustalenia podziału kwot. Sąd powinien czuwać nad prawidłowością postępowania na każdym etapie. Jeśli nabywca błędnie oceni możliwość zaliczenia wierzytelności, sąd musi poinformować go o błędzie, nakazując zapłatę pozostałej części ceny.
Ważne jest, aby próba zaliczenia wierzytelności była dobrze przygotowana i dokonana w dobrej wierze. Zbyt niska kwota zaliczenia może prowadzić do wydania przez sąd postanowienia o wygaśnięciu skutków przybicia.
Egzekucja z nieruchomości jest jednym z najbardziej skutecznych sposobów egzekucji. W przypadku braku chętnych nabywców na drugiej licytacji, istnieje możliwość przejęcia nieruchomości na własność przez wierzyciela. Proces ten również wymaga spełnienia określonych warunków, w tym złożenia rękojmi.
Nabycie nieruchomości dłużnika przez wierzyciela może być dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza gdy istnieje ryzyko kolejnej bezskutecznej licytacji. Należy jednak pamiętać o kwestiach finansowych związanych z pozyskaniem środków na zakup nieruchomości oraz o potencjalnych kosztach kapitału.
tags: #licytant #wierzyciel #egzekwujacy #wniosek #o #zaliczenie