Niezgodność księgi wieczystej z tytułem egzekucyjnym
W obrocie nieruchomościami niezwykle ważne jest zapewnienie bezpieczeństwa prawnego, co gwarantuje instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Każdy potencjalny nabywca, przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości, powinien dokładnie zapoznać się z treścią prowadzonej dla niej księgi wieczystej. Analiza danych zawartych w rejestrze pozwala uzyskać informacje o aktualnym właścicielu, a także o ewentualnych służebnościach, zastawach czy hipotekach.
Zgodnie z art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Ustawodawca reguluje w ten sposób sytuację, gdy rzeczywistym właścicielem nieruchomości jest osoba trzecia, nieujawniona w rejestrze ksiąg wieczystych.
W praktyce obrotu nierzadko zdarzają się sytuacje, w których osoba wpisana do księgi wieczystej jako właściciel, w rzeczywistości nim nie jest. W takiej sytuacji rzeczywisty właściciel nieruchomości ma prawo żądać przed sądem usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Jednym z aspektów niezgodności księgi wieczystej z tytułem egzekucyjnym jest sytuacja, w której dochodzi do wszczęcia egzekucji z nieruchomości, która w międzyczasie zmieniła właściciela, a wpis o tej zmianie nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej. Przykładem takiej sytuacji jest sprawa z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. przeciwko M. M. i A. M. Sygn. akt III Ca 343/16 i inne.
Przebieg postępowania w sprawie niezgodności księgi wieczystej z tytułem egzekucyjnym
W dniu 14 grudnia 2015 roku, P. M. i S. Ś. zawiązali spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością - (...) z siedzibą w Ł., wnosząc aportem nieruchomość. Pozwani są wierzycielami S. Ś., względem którego wszczęli postępowanie egzekucyjne. W dniu 17 grudnia 2015 roku, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Łowiczu M. A. wszczął przeciwko S. Ś. postępowanie egzekucyjne, prowadzone pod sygn. akt Km 752/15. O powyższym w dniu 31 grudnia 2015 r. został zawiadomiony dłużnik S. Ś.
W dniu 21 stycznia 2016 roku S. Ś. zaskarżył wpis dotyczący wzmianki o wszczęciu egzekucji w dziale III księgi wieczystej (...), podnosząc, iż brak było podstaw do dokonania ostrzeżenia, albowiem w dniu 14 grudnia 2015 r. nieruchomość stała się własnością (...) sp. z o.o. na skutek przeniesienia własności tytułem wniesienia aportu do spółki. Postanowieniem Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 30 marca 2016 r. oddalono apelację S. Ś.
W dniu 23 grudnia 2015 r. do Sądu Rejonowego w Łowiczu wpłynął wniosek o wpis w dziale II przedmiotowej księgi wieczystej prawa własności na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji z siedzibą w Ł.. Do wniosku załączona została umowa przeniesienia własności nieruchomości tytułem wniesienia aportu do spółki z dnia 14 grudnia 2015 r., sporządzona w formie aktu notarialnego.
Wnioski (...) sp. z o.o. z siedzibą w Ł. w organizacji o zwolnienie spod egzekucji nieruchomości objętych księgami wieczystymi o numerach: (...), (...), (...), (...), (...) i (...) zostały oddalone z uwagi na brak zachowania terminu do wytoczenia powództw określonego w art. 841 § 3 k.p.c.
Sąd Rejonowy wskazał, iż w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym sąd jest związany żądaniem pozwu. W tej sprawie żądanie pozwu sprowadzało się do wniosku o wykreślenie z ww. ksiąg wieczystych wzmianek o wszczęciu egzekucji z tych nieruchomości w sprawie Km 752/15. Sąd I instancji uznał, że brak było podstaw do uznania, iż wpisy dotyczące przedmiotowych wzmianek w działach III ww. ksiąg wieczystych powinny zostać wykreślone.
Sąd Rejonowy w pełni uzasadnione uznał dokonanie w dniu 22 grudnia 2015r. wpisu o wzmiankach o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w działach III ww. ksiąg wieczystych, biorąc pod uwagę stan rzeczy istniejący w dacie wpływu wniosku o wpis tych wzmianek, w szczególności treść samych ksiąg wieczystych oraz wniosków organu egzekucyjnego.
Z uwagi na zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczysto-księgowym, z punktu widzenia prawidłowości przedmiotowych wpisów bez znaczenia jest okoliczność, że w dniu 23 grudnia 2015 r. wpłynął do akt ksiąg wieczystych wniosek o zmianę wpisu prawa własności na rzecz (...) sp. z o.o. w Ł..
Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniosła powodowa spółka, zarzucając naruszenie przepisów postępowania oraz prawa materialnego, w szczególności art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Sąd Okręgowy, oddalając apelację, uznał wyrok Sądu Rejonowego za odpowiadający prawu. Sąd Okręgowy podzielił ocenę prawną dochodzonego roszczenia dokonaną przez Sąd Rejonowy, zarówno co do przyjętej podstawy prawnej, jak i wyników tej oceny.
Kluczowe kwestie prawne i orzecznictwo
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się jednolicie, że do nie rozpoznania istoty sprawy dochodzi wówczas, gdy rozstrzygnięcie sądu I instancji nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy. W przedmiotowej sprawie nie można zgodzić się z zarzutem powódki, jakoby Sąd Rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy.
Sąd Rejonowy nie naruszył treści art. 10 ust. 1 u.k.w.h., zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Ciężar udowodnienia niezgodności spoczywa na stronie powodowej.
W momencie wpływu wniosku do sądu wieczystoksięgowego o egzekucję z nieruchomości oraz dokonania wzmianki odnośnie wszczęcia tej egzekucji, jako właściciel widniał dłużnik pozwanych - S. Ś., albowiem później wpłynął wniosek o wpis prawa własności na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
Należy wskazać, że właściwym powództwem w tak ustalonym stanie faktycznym byłoby powództwo o zwolnienie zajętego przedmiotu spod egzekucji zgodnie z art. 841 § 1 k.p.c. Takowe powództwo zostało wytoczone przez powódkę, jednakże nie zostało uwzględnione z powodu uchybienia miesięcznemu terminowi prekluzyjnemu, bowiem zgodnie z art. 841 § 3 k.p.c. powództwo można wnieść w terminie miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 listopada 2020 r. III CZP 83/19 stanął na stanowisku, że wyrok uwzględniający powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wydany przeciwko dłużnikowi nie skutkuje niedopuszczalnością uprzednio skierowanej do tej nieruchomości egzekucji ze względu na jej przedmiot (art. 824 § 1 pkt 2 k.p.c.). Oznacza to, że wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej w toku egzekucji z nieruchomości nie zapewni rzeczywistemu właścicielowi pożądanej ochrony prawnej.
Zdaniem Sądu Najwyższego, w takiej sytuacji natomiast właścicielowi nieruchomości niewpisanemu do księgi wieczystej, którego prawo własności naruszono przez skierowanie egzekucji do tej nieruchomości, przysługuje powództwo o zwolnienie od egzekucji (art. 841 § 1 k.p.c.). W tym kontekście należy zwrócić, że powództwo interwencyjne z art. 841 § 1 k.p.c. należy wnieść w terminie miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszenia prawa.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 czerwca 2016 r. uznał, że w przypadku nabycia własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma zastosowania, gdyż nie obejmuje ona zmiany stanu prawnego, które następują jako skutek innych zdarzeń niż czynności prawne. Nabycie własności nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym ma charakter pierwotny.
Instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych została stworzona w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu prawnego na rynku nieruchomości. Po pierwsze, każdy ostrożny nabywca, przed podjęciem decyzji o kupnie nieruchomości, powinien zaznajomić się z treścią prowadzonej dla tej nieruchomości księgi wieczystej. Analiza danych zamieszczonych w rejestrze pozwala uzyskać zainteresowanemu wiedzę na temat takich informacji, jak aktualne dane właściciela, czy ustanowione służebności, zastawy bądź hipoteki.
Własność intelektualna. Jak ją chronić? | dr hab. Adrian Niewęgłowski, prof. UMCS
Właściwe zrozumienie zasad funkcjonowania ksiąg wieczystych oraz procedur związanych z egzekucją jest kluczowe dla ochrony praw właścicieli nieruchomości i zapewnienia stabilności obrotu prawnego.
tags: #niezgodnosc #ksiegi #wieczystej #tytul #egzekucyjny