Wynajem lokalu socjalnego – obowiązki gminy i prawa wierzyciela

Niewywiązywanie się z obowiązku zapewnienia lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych powoduje, że gminy muszą płacić wysokie odszkodowania. Kolejnym elementem tej diagnozy jest fakt, że kolejka oczekujących na gminne lokum wydłuża się. Na koniec 2013 r. lokali socjalnych w skontrolowanych gminach było prawie 2 razy mniej niż oczekujących.

Zgodnie z przepisami gminy muszą zaspokajać potrzeby mieszkaniowe osób w trudnej sytuacji życiowej, jednak w praktyce nie mają na to wystarczających środków. Lokale socjalne są najczęściej przyznawane na podstawie wniosków o najem oraz sądowych wyroków eksmisyjnych.

Jeśli zgodnie z wyrokiem sądu gmina nie zapewni lokalu, musi płacić odszkodowanie właścicielowi mieszkania zajmowanego przez osobę z wyrokiem eksmisji. Dodatkowo od 16 listopada 2011 r. gminy mają prawny obowiązek zapewnienia pomieszczenia tymczasowego dłużnikom, którym zgodnie z wyrokiem sądu nie przysługuje lokal socjalny. Jednak ustawodawca nie zadbał o przekazanie gminom środków na pozyskanie takich pomieszczeń.

W latach 2011-2013 liczba lokali socjalnych w kontrolowanych gminach wzrosła średnio o 19% (z 3133 w 2011 r., do 3739 w 2013 r.), jednak wskutek rosnącego zapotrzebowania na te lokale (z 6340 gospodarstw domowych do ponad 7 tys., czyli o 11%), potrzeby mieszkańców nie były zaspokajane.

W latach 2011-2013 głównymi źródłami zapotrzebowania na lokale socjalne były wyroki eksmisyjne z orzeczonym prawem do lokalu socjalnego oraz wnioski o najem lokalu socjalnego z zasobów gminnych. Lista osób oczekujących na lokale socjalne (z tytułu wniosku o najem) wydłużyła się o 35%.

W odpowiedzi na wnioski komornicze o wskazanie pomieszczenia tymczasowego w ponad 90% przypadków gminy oświadczały, że takich pomieszczeń nie mają. Np. w Sosnowcu, na 109 wniosków komorników, urząd wskazał pomieszczenie tymczasowe tylko w jednej sprawie, w ośmiu sprawach pomieszczenia zostały zapewnione przez inne podmioty niż gmina, a w pozostałych 100 sprawach pomieszczeń tymczasowych zabrakło. Z jednej strony oznacza to brak możliwości skutecznego przeprowadzenia egzekucji i odzyskania swojego lokalu przez wierzyciela, a z drugiej strony dla części dłużników - eksmisję do noclegowni.

Gminy objęte kontrolą NIK podejmowały szereg działań w celu zaspokojenia potrzeb lokalowych swoich mieszkańców. Najwięcej lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych gminy pozyskiwały w wyniku zamiany mieszkań komunalnych o obniżonym standardzie (łącznie 44% pozyskanych lokali), w wyniku adaptacji lub modernizacji istniejących budynków, lokali i innych obiektów należących do gminy (łącznie 40% pozyskanych). Część lokali socjalnych przeszła w ręce gmin wskutek działalności inwestycyjnej (16%), sporadycznie były one kupowane na wolnym rynku, w kilku przypadkach zostały przejęte od Skarbu Państwa.

Część gmin działała z naruszeniem prawa, np. zawierając umowy z czynszem socjalnym w lokalach innych niż socjalne albo podpisując umowy najmu pomieszczenia tymczasowego w lokalach socjalnych. Zdarzało się, że podpisywano umowy najmu lokalu socjalnego w lokalach niespełniających odpowiednich standardów.

Wiele lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych było zajmowanych bezprawnie, a gminy w wielu przypadkach miały problemy z ich odzyskaniem. Poza tym gminy nie potrafiły skutecznie zweryfikować, czy dany lokal rzeczywiście zajmują osoby potrzebujące takiej pomocy. Np. w Oświęcimiu lokal socjalny był niezamieszkiwany przez prawie 3 lata.

Część gmin nie znała rzeczywistego poziomu zapotrzebowania na lokale socjalne na swoim terenie. Główną przyczyną były błędy w ewidencjach wyroków eksmisyjnych i wniosków o przydział lokalu socjalnego oraz nieweryfikowanie tych ewidencji. Poza tym niektóre gminy oferowały lokale socjalne wyłącznie osobom z wyrokami eksmisyjnymi (pomijając osoby składające wnioski o najem), co sprawiało, że nie znały bieżącego, całościowego zapotrzebowania mieszkańców w tym zakresie.

Problemem są też obowiązujące przepisy. W obecnym stanie prawnym w przypadku mieszkań komunalnych (gdzie umowa najmu podpisywana jest na czas nieokreślony) gminy nie mają możliwości sprawdzania, czy lokal zajmują osoby do tego uprawnione. Zdarza się, że są to osoby osiągające na tyle wysokie dochody, że mogłyby sobie pozwolić na wynajem samodzielnego mieszkania o wyższym standardzie.

Część gmin nie zarządzała aktywnie problemem braku lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych, ponieważ nie opracowała koncepcji rozwiązania tego problemu. Dokumenty strategiczne gmin nie uwzględniały kwestii lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych. W rezultacie gminy nie osiągały zamierzonych celów.

W ocenie NIK przykładem godnym naśladowania jest Poznań, gdzie - pomimo dużej skali problemu - skutecznie pozyskiwano lokale socjalne i pomieszczenia tymczasowe.

Wzmocnienia kontroli społecznej w obszarze rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali mieszkalnych (urzędy gmin powinny informować mieszkańców m.in. o kryteriach przyznawania lokali).

Ojciec bezumownie zajmował mieszkanie socjalne, do którego utracił tytuł prawny przez niepodpisanie nowej umowy. W tamtym czasie zmagał się z alkoholizmem. W dodatku ma zadłużenie. Sąd orzekł o prawie do kolejnego lokalu socjalnego i takowy gmina znalazła. Wbrew datom na dokumencie zarząd budynków komunalnych umówił się przeprowadzkę i podpisanie umowy za 3 dni. W dotychczasowym mieszkaniu ojciec spędził 20 lat, gdyż kiedyś było to mieszkanie komunalne. Będzie zmuszony pozbyć sie większości mebli i części rzeczy.

Artykuły 14 i 15 mają zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Lokatorem, w myśl ustawy, jest najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Ta szeroka definicja, obejmująca - w zakresie orzekania o eksmisji i prawie do najmu socjalnego lokalu - dotychczasowych lokatorów, tj. osoby, które utraciły przysługujący im tytuł do lokalu, obejmuje zarówno osoby, które korzystają (korzystały) z prawa do lokalu na podstawie umowy użyczenia.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 27.06.2001 r., sygn. akt III CZP 28/01, „obowiązek orzeczenia przez sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub o braku takiego uprawnienia odnosi się tylko do byłego najemcy lokalu podlegającego opróżnieniu i osób z nim stale w tym lokalu zamieszkałych, które utraciły swoje zależne od najemcy prawo do zajmowania lokalu, nie odnosi się natomiast do osób, które nigdy nie miały tytułu prawnego do lokalu. Stanowisko to zostało podtrzymane przez Sąd Najwyższy już podczas obowiązywania niniejszej ustawy.

Sądowa kontrola na wniosek dłużnika realizacji przez gminę obowiązku wskazania lokalu socjalnego spełniającego warunki przewidziane w art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [od 21.04.2019 r. chodzi o obowiązek zawarcia najmu socjalnego lokalu opisanego w art. 22 tej ustawy] obecnie jest możliwa już w aktualnym stanie prawnym. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 2012 r., sygn. akt I CSK 292/12, w którym stwierdził również, że orzeczenie kończące postępowanie klauzulowe nie korzysta z powagi rzeczy osądzonej, nawet w relacjach między stronami tego postępowania.

Jeżeli w wyroku eksmisyjnym sąd orzeka o uprawnieniu dłużnika do lokalu socjalnego, to jednocześnie nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 ww. ustawy). Złożenie przez gminę tej oferty jest zatem zdarzeniem, od którego zależy wykonanie wyroku eksmisyjnego.

Zgodnie z przepisem art. 786 § 1 ustawy Kodeks postępowania cywilnego „jeżeli wykonanie tytułu egzekucyjnego jest uzależnione od zdarzenia, które udowodnić powinien wierzyciel, sąd nada klauzulę wykonalności po dostarczeniu dowodu tego zdarzenia w formie dokumentu urzędowego lub prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym”.

Odwołując się do tez Sądu Najwyższego zawartych w przywołanym wyżej wyroku należy stwierdzić, że zastrzeżenie dłużnikowi uprawnienia do lokalu socjalnego sprawia, że wyrok orzekający o obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego nie może podlegać wykonaniu przed złożeniem dłużnikowi oferty zawarcia z nim umowy najmu konkretnego lokalu socjalnego. Zastrzeżenie tego uprawnienia sprawia, że do momentu złożenia dłużnikowi przez gminę oferty zawarcia z nim umowy najmu lokalu socjalnego wyrokowi nie może być nadana klauzula wykonalności. Jest to równoważne przewidzianej w art. 786 sytuacji, gdy „wykonanie tytułu jest uzależnione od zdarzenia”.

Trzeba przyjąć, że skoro obowiązek wykazania wystąpienia tego zdarzenia, w świetle art. 786 ma obciążać wierzyciela, to może on - po wydaniu wyroku w sprawie o eksmisję - wezwać gminę, aby wykonała swój obowiązek wobec dłużnika i dostarczyła wierzycielowi dowód jego wykonania (informację o złożonej dłużnikowi ofercie). W świetle art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów w związku z art. 786 Kodeksu postępowania cywilnego zdarzeniem, którego wystąpienie powoduje, że wydany w sprawie o eksmisję wyrok może podlegać wykonaniu, jest złożenie przez gminę uprawnionemu (lub wszystkim uprawnionym, jeśli w wyroku dotyczącym podlegającego opróżnieniu lokalu orzeczono o wspólnym obowiązku większej liczy osób) oferty zawarcia z nim (z nimi) umowy najmu. Nie chodzi przy tym o jakąkolwiek ofertę udostępnienia lokalu, lecz o ofertę wynajęcia lokalu spełniającego wymagania stawiane lokalom socjalnym.

Jeśli oferta zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego została złożona skutecznie, to dla przeprowadzenia postępowania klauzulowego nie ma znaczenia okoliczność, czy oferta ta została przyjęta, czy w związku z tym doszło do zawarcia umowy najmu między gminą i osobami, którym zaproponowała ona wynajęcie konkretnego lokalu jako socjalnego. Zawieranie z uprawnionymi umów najmu socjalnego lokalu i pomieszczeń tymczasowych jest formą realizacji zadań administracji publicznej przez organy jednostek samorządu terytorialnego. Wykonywanie tych zadań mieści się w zakresie pojęcia „wykonywania władzy publicznej” w rozumieniu art. 1 § 1 KPA.

„Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego, póki nie wygaśnie, zawsze ciąży na tej gminie, na terenie której znajduje się lokal podlegający opróżnieniu (art. 14 ust. 1 zdanie drugie). Obowiązek gminy polega na złożeniu oferty wynajęcia lokalu socjalnego spełniającego wymagania określone w art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy osobie, której służy uprawnienie będące korelatem tego obowiązku; obowiązek gminy dostarczenia lokalu socjalnego uprawnionej osobie gaśnie z upływem terminu związania gminy skutecznie złożoną ofertą zawarcia z uprawnionym umowy najmu lokalu socjalnego” (wyrok Sądu Najwyższego z 23.11.2012 r., sygn. akt I CSK 292/12). Powyższe orzeczenie znajduje zastosowanie także do najmu socjalnego lokalu.

Obowiązek dostarczenia osobie uprawnionej lokalu socjalnego (obecnie - najmu socjalnego lokalu) przez gminę aktualizuje się z momentem uprawomocnienia się wyroku nakazującego eksmisję z jednoczesnym przyznaniem prawa do lokalu socjalnego (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 12.03.2021 r., sygn. II SA/Łd 1031/20).

Podsumowując, stwierdzić należy, że za dopuszczalne można uznać wezwanie zadłużonego lokatora do opróżnienia lokalu z jednoczesnym zaproponowaniem mu innego lokalu.

Pan Tomasz wynajmował mieszkanie przez wiele lat, jednak nie opłacał regularnie czynszu. Po kilku upomnieniach, sąd orzekł eksmisję, jednak w wyroku wskazano, że ma on prawo do najmu lokalu socjalnego. Pani Agnieszka mieszkała w lokalu na podstawie umowy użyczenia. Po zakończeniu umowy, właściciel żądał jej eksmisji. Rodzina Kowalskich zalegała z opłatami za wynajem mieszkania. Po wydaniu wyroku eksmisyjnego sąd orzekł, że mają oni prawo do lokalu socjalnego. Eksmisja lokatorów, którzy zalegają z opłatami, wiąże się z obowiązkiem sądu do orzeczenia o prawie do lokalu socjalnego.

Oferujemy pomoc prawną w zakresie obrony przed eksmisją oraz wniosków o prawo do lokalu socjalnego, zapewniając kompleksową pomoc w postępowaniach sądowych i administracyjnych. Nasze usługi obejmują również pomoc w negocjacjach z gminą i przygotowanie odpowiednich dokumentów.

Wniosek o zawarcie umowy socjalnego najmu lokalu należy złożyć w Biurze Spraw Lokalowych Urzędu Miasta Poznania przy ul. Polanka 19, 61-131 Poznań. Uchwała Nr XIX/322/VIII/2019 Rady Miasta Poznania z dnia 19 listopada 2019 r. Umowa najmu socjalnego lokalu może być zawierana z członkami wspólnoty samorządowej Miasta Poznania, którzy osiągają dochody uprawniające do uzyskania lokalu socjalnego i zostały umieszczone na liście socjalnej.

Umowa najmu socjalnego lokalu jest zawierana z osobami bez względu na wysokość dochodu, na postawie prawomocnego wyroku sądowego nakazującego opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu, gdy sąd orzekł o uprawnieniu takiej osoby do otrzymania najmu socjalnego lokalu. Wniosek zostaje zarejestrowany i oczekuje na realizację według kolejności ustalonej datą wpływu do ZKZL Sp. z o.o.

Realizacja wyroków sądowych wydanych po dniu 12.11.1994r. W ciągu jednego miesiąca zostaje udzielona odpowiedź o przyjęciu wyroku do realizacji.

ZESPÓŁ OBSŁUGI MIESZKAŃCÓW NR 1 ul. Partyzantów 74, 80-254 Gdańsk punkt informacji - pok. 58 52 44 500 - Gdańskie Centrum Kontaktu

ZESPÓŁ OBSŁUGI MIESZKAŃCÓW NR 3 ul. Nowe Ogrody 8/12, 80-803 Gdańsk punkt informacji - pok.

ZESPÓŁ OBSŁUGI MIESZKAŃCÓW NR 4 ul. Wydział Mieszkalnictwa Urzędu Miejskiego w Gdańsku - Referat Lokali Mieszkalnych ul.

Podstawowe akty prawne:

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 721
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
• Uchwała Sądu Najwyższego z 27.06.2001 r., sygn. III CZP 28/01
• Wyrok Sądu Najwyższego z 23.11.2012 r., sygn. I CSK 292/12

tags: #wierzyciel #moze #sam #wynajac #lokal #socjalny

Popularne posty:

• Informacje o dłużniku Pawle Stożku
• Obowiązki dłużnika Marcina Leśniaka
• Skuteczna windykacja należności
• Tworzenie wykonalności ekonomicznej
• Egzekucja komornicza w banku