Opis i oszacowanie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

Egzekucja z nieruchomości jest jednym z najbardziej sformalizowanych postępowań prowadzonych przez komornika sądowego. Regulowana jest przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, a jej kluczowym etapem, następującym bezpośrednio po zajęciu nieruchomości, jest jej opis i oszacowanie. Prawidłowe przeprowadzenie tych czynności ma fundamentalne znaczenie dla skuteczności całego postępowania egzekucyjnego i ochrony interesów zarówno wierzyciela, jak i dłużnika.

Egzekucja z nieruchomości stanowi najdalej idący środek przymusu, jakim dysponuje komornik. Ustawodawca wyraz temu daje m.in. poprzez to, że do jej zastosowania wymagany jest oddzielny i konkretny wniosek wierzyciela. Oznacza to, że komornik nie może sam zdecydować o przeprowadzeniu egzekucji z tego składnika majątku dłużnika. Ten sposób egzekucji ulega ponadto istotnemu ograniczeniu, odnoszącemu się do wyboru organu egzekucyjnego - można wybrać jedynie komornika, w którego rewirze położona jest nieruchomość.

Postępowanie egzekucyjne rozpoczyna się na wniosek wierzyciela, który musi dysponować tytułem wykonawczym, na przykład prawomocnym wyrokiem sądu z klauzulą wykonalności. W przypadku, gdy dłużnik jest właścicielem nieruchomości, z której możliwe jest prowadzenie egzekucji długu, wówczas wierzyciel powinien złożyć wniosek o prowadzenie egzekucji z nieruchomości oraz o dokonanie przez komornika opisu i oszacowania tej nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć wyciąg z księgi wieczystej, a w razie potrzeby odpis albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonych dla nieruchomości - zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, jeżeli zaś nieruchomość jest objęta katastrem nieruchomości również i jego wyciąg.

Zajęcie nieruchomości polega na formalnym objęciu jej postępowaniem egzekucyjnym. Od momentu zajęcia dłużnik nie może skutecznie rozporządzać nieruchomością, na przykład sprzedać jej czy obciążyć hipoteką. Wraz ze wszczęciem egzekucji dłużnika wzywa się do spłaty zadłużenia w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia wezwania.

Schemat postępowania egzekucyjnego z nieruchomości

Opis i oszacowanie nieruchomości

Opis i oszacowanie to czynność faktyczna polegająca na sporządzeniu protokołu zawierającego niezbędne informacje na temat nieruchomości, do której skierowano wniosek o przeprowadzenie egzekucji. Opis nieruchomości służy dokładnemu ustaleniu jej cech fizycznych, prawnych i użytkowych. Komornik może przeprowadzić oględziny nieruchomości, do których dłużnik ma obowiązek dopuścić.

W protokole z czynności opisu i oszacowania nieruchomości powinny znaleźć się następujące pozycje:

oznaczenie nieruchomości;
wskazanie budowli i innych urządzeń ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasów objętych zajęciem;
opis praw i obciążeń;
wskazanie umów ubezpieczenia;
wskazanie osób, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
opis sposobu korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
oszacowanie nieruchomości;
wskazanie zgłoszonych praw do nieruchomości;
inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

W opisie nieruchomości należy wskazać także sposób dostępu nieruchomości gruntowej do drogi publicznej oraz dostępność urządzeń infrastruktury technicznej. Gdy na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, w opisie nieruchomości podaje się w miarę możliwości: rok ich budowy, stan, rodzaj konstrukcji i materiału budowlanego, liczbę kondygnacji, wyposażenie w instalacje i urządzenia, sposób i jakość ich wykonania i sposób użytkowania. Ponadto w opisie nieruchomości podaje się źródło informacji o stwierdzonych prawach i obciążeniach.

Opis nieruchomości rolnych powinien wskazywać w szczególności obszar, jakość i klasę gruntów ornych, łąk, pastwisk, lasów, ogrodów z wyodrębnieniem obszaru sadów, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, jeżeli istnienie tych pokładów zostało udokumentowane, oraz wód, a ponadto rodzaj i obszar zasiewów i upraw. Gdy zajęte w toku prowadzonej egzekucji nieruchomości stanowią całość gospodarczą, w opisie podaje się informacje o okolicznościach uzasadniających takie zakwalifikowanie nieruchomości. W razie stwierdzenia niezgodności danych zawartych w księdze wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków dotyczących obszaru lub sposobu użytkowania nieruchomości, w opisie nieruchomości podaje się stan rzeczywisty z zaznaczeniem, na czym polega jego niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków. O stwierdzonej niezgodności komornik niezwłocznie zawiadamia organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków.

Oszacowanie wartości nieruchomości przeprowadza biegły rzeczoznawca majątkowy, powołany przez komornika. Podstawą oszacowania nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest dokonanie oszacowania nieruchomości. W oszacowaniu, poza wartością całej nieruchomości, należy podać osobno wartość przynależności i pożytków, a także części nieruchomości, która zgodnie z art. 946 K.p.c. może zostać wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację.

Operat szacunkowy przygotowywany na potrzeby obrotu rynkowego sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie właściciela nieruchomości. Rzeczoznawca przy zastosowaniu wybranych metod, technik oraz podejść określa wartość nieruchomości. Operat może zostać sporządzony w formie pisemnej lub elektronicznej, a swoją ważność zachowuje przez 12 miesięcy. Zgodnie z art. 938 par. 1 Kodeksu postępowania cywilnego, oszacowania nieruchomości można również dokonać na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby obrotu rynkowego w okresie roku przed terminem opisu i oszacowania nieruchomości, jeżeli jego treść odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości.

Biegły sporządza operat szacunkowy w terminie wyznaczonym przez komornika. Komornik może z ważnej przyczyny przedłużyć termin wyznaczony biegłemu. Ponadto, gdy na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów, komornik w protokole oszacowania podaje wartość nieruchomości bez kwoty podatku od towarów i usług oraz wartość nieruchomości zawierającą kwotę tego podatku.

Po sporządzeniu przez biegłego operatu szacunkowego komornik przystępuje do podpisania protokołu opisu i oszacowania, co kończy czynność opisu i oszacowania, otwierając drogę do zaskarżenia tej czynności. Opis i oszacowanie należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów.

Wydzielenie części nieruchomości do licytacji

Na wniosek wierzyciela lub dłużnika, zgłoszony nie później niż podczas opisu i oszacowania, jak również z urzędu może być wystawiona na licytację wydzielona część zajętej nieruchomości, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. O wydzieleniu rozstrzyga komornik po oszacowaniu nieruchomości.

Zaskarżenie opisu i oszacowania nieruchomości

Dłużnikowi przysługuje prawo złożenia skargi na czynność opisu i oszacowania nieruchomości w ciągu 14 dni od daty jej przeprowadzenia przez komornika. Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie, licząc od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia o jego ukończeniu.

W przypadku uchybienia terminu możliwe jest jego przywrócenie, o ile strona chcąca zaskarżyć czynność opisu i oszacowania nieruchomości uchybiła terminowi nie ze swojej winy. W tym wypadku przywrócenie terminu odbywa się na ogólnych zasadach obowiązujących przy przywróceniu terminu w sprawach cywilnych.

Czynność opisu i oszacowania podlega zaskarżeniu na zasadach ogólnych. Skarga może zostać złożona na formularzu albo przybrać formę pisma procesowego. Kieruje się ją do komornika prowadzącego postępowanie egzekucyjne wraz z odpowiednią liczbą odpisów. W skardze należy oznaczyć zaskarżoną czynność, tj. czynność opisu i oszacowania nieruchomości oraz czynność podpisania protokołu opisu i oszacowania nieruchomości.

Prawidłowo sporządzony opis i oszacowanie umożliwiają przeprowadzenie licytacji, wpływają na zainteresowanie potencjalnych nabywców i zwiększają szanse na uzyskanie ceny zbliżonej do rynkowej. Następnym etapem po uprawomocnieniu się protokołu opisu i oszacowania jest licytacja komornicza, otwierająca drogę do sprzedaży nieruchomości i zaspokojenia wierzyciela.

Najmniejszy błąd = STRATA PIENIĘDZY! Mieszkanie z licytacji komorniczej.

Koszty postępowania egzekucyjnego z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości, poza standardowymi kosztami wynikającymi z toku postępowania (m.in. koszty doręczenia korespondencji czy przejazdów poza miejscowość będącą siedzibą kancelarii komornika), niesie ze sobą następujące, dalsze, koszty:

opłata za dokonanie wpisu w treści księgi wieczystej (100,00 zł);
opłata za sporządzenie opinii przez biegłego - tj. koszt operatu szacunkowego.

Do kosztów doliczane są również wydatki biegłego. Nadto Ustawa przewiduje możliwość emisji ogłoszenia o licytacji w prasie. Zgodnie z uchwałą Krajowej Rady Komorniczej od 2020 r. zamieszczenie obwieszczenia na portalu będzie podlegało opłacie.