Darowizna Nieruchomości Obciążonej Hipoteką: Co Musisz Wiedzieć?
Darowizna nieruchomości to piękny gest, często spotykany w gronie najbliższych. Jednak co w sytuacji, gdy obdarowywany dom czy mieszkanie jest obciążone hipoteką? Czy taka transakcja jest możliwa i jakie niesie ze sobą konsekwencje? W niniejszym artykule szczegółowo przyjrzymy się zagadnieniu darowizny nieruchomości z hipoteką, analizując prawa i obowiązki zarówno darczyńcy, jak i obdarowanego.
Podstawowe Informacje o Darowiźnie i Kredycie Hipotecznym
Darowizna nieruchomości to nieodpłatne przekazanie własności domu, mieszkania lub działki innej osobie. Cały proces potwierdza akt notarialny, na mocy którego osoba obdarowana staje się nowym właścicielem. Najczęściej tego typu transakcje mają miejsce w rodzinie, między rodzicami a dziećmi czy dziadkami a wnukami, jednak nie jest to regułą.
Kredyt hipoteczny to specyficzny rodzaj zobowiązania bankowego, którego zabezpieczeniem jest hipoteka wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis ten stanowi formę zabezpieczenia dla banku - w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy, bank ma prawo dochodzić swoich należności, w ostateczności poprzez sprzedaż nieruchomości. Oznacza to, że hipoteka jest przypisana do nieruchomości, a nie do jej właściciela.
Czy Darowizna Nieruchomości Obciążonej Hipoteką Jest Możliwa?
Zgodnie z prawem, darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej możliwa. Co więcej, banki nie mają prawa zabraniać takich transakcji poprzez zapisy w umowie kredytowej. Właściciel nieruchomości, mimo posiadania kredytu hipotecznego, pozostaje jej wyłącznym dysponentem i może nią swobodnie rozporządzać, w tym ją podarować. Należy jednak pamiętać, że obowiązek spłaty kredytu nadal spoczywa na darczyńcy.
Kluczowe jest zrozumienie, że hipoteka jest prawem obciążającym nieruchomość, a nie osobę. Oznacza to, że bank może dochodzić swoich należności z nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. W sytuacji darowizny obciążonej nieruchomości, osoba obdarowana staje się dłużnikiem rzeczowym (hipotecznym). Jej odpowiedzialność ogranicza się jednak wyłącznie do wartości nieruchomości i wysokości hipoteki. Bank nie może dochodzić swoich praw do majątku osobistego obdarowanego.
Czy Przedmiot Darowizny Pozostaje Zagrożony Windykacją?
Tak, nieruchomość obciążona hipoteką pozostaje zagrożona windykacją, nawet po dokonaniu darowizny. Jak wspomniano, hipoteka jest przypisana do samej nieruchomości. W przypadku niespłacenia kredytu przez darczyńcę, bank może wszcząć postępowanie windykacyjne, które może doprowadzić do sprzedaży nieruchomości. Osoba obdarowana staje się wówczas dłużnikiem rzeczowym, odpowiadającym do wysokości hipoteki. Bank nie może jednak dochodzić swoich praw do majątku osobistego obdarowanego.
Warto podkreślić, że obowiązek spłaty kredytu nadal leży po stronie darczyńcy. Bank zazwyczaj najpierw próbuje wyegzekwować należność od pierwotnego dłużnika innymi sposobami, a windykacja z nieruchomości jest ostatecznością. Umowa darowizny nie zobowiązuje osoby obdarowanej do pokrywania długów darczyńcy. Darczyńca, jako dłużnik osobisty banku, odpowiada całym swoim majątkiem.
Czy Darowizna Nieruchomości z Hipoteką Wymaga Zgody Banku?
Co do zasady, darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką nie wymaga zgody banku. Właściciel nieruchomości nie musi informować kredytodawcy o zamiarze jej zbycia lub podarowania. Po sporządzeniu aktu notarialnego darowizny, należy jedynie poinformować bank o zmianie właściciela, co nie wpływa na warunki istniejącej umowy kredytowej.
Sytuacja zmienia się diametralnie, gdy obie strony - darczyńca i obdarowany - chcą, aby wraz z nieruchomością został przeniesiony również obowiązek spłaty kredytu hipotecznego. W takim przypadku zgoda banku jest absolutnie niezbędna. Bank przeprowadzi analizę zdolności kredytowej osoby, która ma przejąć dług.
Jakie Kroki Podjąć w Celu Dokonania Darowizny Zadłużonej Nieruchomości?
Proces darowizny nieruchomości, nawet obciążonej hipoteką, wymaga kilku kroków:
- Zawarcie umowy darowizny: Umowa ta jest sporządzana i podpisywana w kancelarii notarialnej. Zazwyczaj nie wymaga skomplikowanych przygotowań.
- Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego: W ciągu sześciu miesięcy od podpisania umowy należy zgłosić darowiznę do Urzędu Skarbowego. Jest to konieczne nawet w przypadku, gdy podatek nie będzie należny. Często tym formalnościom zajmuje się notariusz.
- Poinformowanie banku: Po dokonaniu darowizny, należy poinformować bank o zmianie właściciela nieruchomości.
- Wykreślenie hipoteki: Po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego, należy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
Jeśli obie strony chcą przenieść również obowiązek spłaty kredytu, kluczowe jest sprawdzenie zdolności kredytowej przyszłego obdarowanego. Warto w tym celu udać się do banku lub skonsultować się z ekspertem finansowym.
Kiedy Trzeba Zapłacić Podatek od Spadków i Darowizn?
Nabycie nieruchomości w drodze darowizny podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości pomniejszona o ewentualne długi i ciężary, w tym wartość hipoteki. Jeśli wartość hipoteki przewyższa wartość nieruchomości, podstawa opodatkowania może wynieść zero.
Wysokość podatku oraz to, czy w ogóle będzie on należny, zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym. Osoby z tzw. grupy zerowej (najbliższa rodzina) są zwolnione z tego podatku. W innych przypadkach podatek wynosi od 3% do 20% wartości przekazanej nieruchomości.
Darowizna a Egzekucja Komornicza
Należy pamiętać, że darowizna nieruchomości nie chroni przed wierzycielami, jeśli została dokonana z pokrzywdzeniem wierzyciela. Dłużnik, który chce uniknąć egzekucji komorniczej, może próbować przekazać swój majątek rodzinie w drodze darowizny. W takich sytuacjach wierzyciel może skorzystać ze tzw. skargi pauliańskiej, która pozwala na uznanie takiej darowizny za bezskuteczną wobec wierzyciela.
Skarga pauliańska może być wniesiona, jeśli wskutek darowizny dłużnik stał się niewypłacalny lub jego niewypłacalność się pogłębiła. Szczególnie w przypadku darowizn na rzecz osób bliskich (małżonka, dzieci, rodziców), sąd domniemywa, że obdarowany wiedział o zadłużeniu darczyńcy. Skarga pauliańska może być wniesiona w ciągu pięciu lat od daty dokonania darowizny.
Odwołanie Darowizny
W określonych sytuacjach darczyńca może odwołać darowiznę. Dotyczy to sytuacji, gdy darczyńca popadnie w niedostatek, a jego sytuacja materialna uniemożliwia mu własne utrzymanie lub wypełnienie obowiązków alimentacyjnych. Darczyńca może również odwołać darowiznę, jeżeli obdarowany dopuści się względem niego rażącej niewdzięczności. Rażąca niewdzięczność to zachowanie obdarowanego, które musi być uznane za wysoce niewłaściwe i krzywdzące dla darczyńcy, wykraczające poza zwykłe konflikty rodzinne.
Odwołanie darowizny wykonanej powinno nastąpić w formie pisemnej, a w przypadku nieruchomości - w formie aktu notarialnego. Termin na odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności wynosi rok od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o tym fakcie.
Jak odwołać darowiznę nieruchomości z powodu rażącej niewdzięczności?
tags: #windykacja #z #nieruchomosci #przekazanej #darowizna