Wykonalność zabezpieczenia hipotecznego: Kluczowe informacje
W sytuacji zawarcia umowy kredytu jednym z istotnych elementów umowy, poza terminem spłaty tego zobowiązania, czy jego ostateczną wysokością jest zabezpieczenie należności wierzyciela, poprzez umożliwienie mu zaspokojenie roszczenia, w sytuacji niewywiązywania się przez dłużnika z umowy. Jednym z najczęściej stosowanych zabezpieczeń, zwłaszcza wobec zaciągania wieloletnich zobowiązań bankowych jest hipoteka. Co oznacza zabezpieczenie hipoteczne nieruchomości? Ten powszechnie stosowany rodzaj zabezpieczenia pozwala wierzycielom dochodzić zaspokojenia wierzytelności, poprzez egzekucję prowadzoną z nieruchomości obciążonej hipoteką.
Dokonywanie transakcji handlowych zawsze obarczone jest pewnym ryzykiem. Istnieje bowiem możliwość, że dłużnik nie spełni świadczenia, do którego się zobowiązał. Ryzyko jest tym większe, im wyższa jest kwota zobowiązania. Dlatego też jednym z najczęściej stosowanych zabezpieczeń transakcji jest hipoteka. Z historycznego punktu widzenia, korzenie hipoteki sięgają prawa rzymskiego. W myśl przepisów Kodeksu cywilnego, jest to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane przeważnie na nieruchomości, niekiedy również na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie. Służy ona zabezpieczeniu wierzytelności, której źródłem jest stosunek prawny, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia od każdoczesnego właściciela nieruchomości. Zabezpieczenie roszczeń hipoteką jest szczególnie popularne w przypadku udzielania kredytów na zakup nieruchomości.
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Co to oznacza? Oznacza to, że zapewnia ona uprawnionemu ściśle określony zakres uprawnień w stosunku do rzeczy, którą obciąża. W przypadku hipoteki uprawnionym jest wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono hipotekę. Przysługuje mu prawo do zaspokojenia z nieruchomości swoich roszczeń w przypadku niespłacenia przez dłużnika wierzytelności, którą hipoteka zabezpiecza. Kluczowe jest to, że wierzyciel hipoteczny jest uprawniony do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej bez względu na to, kto jest jej właścicielem po ustanowieniu hipoteki. Czyli zmiana właściciela nieruchomości np. na skutek jej sprzedaży nie ma wpływu na istnienie i skuteczność hipoteki. Nowy właściciel z mocy prawa staje się tzw. dłużnikiem rzeczowym. Kolejną ważną rzeczą wymagającą podkreślenia jest to, że wierzycielowi hipotecznemu (w przypadku kredytu będzie nim bank) przysługuje pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, czyli takimi, na rzecz których nie została ustanowiona hipoteka. Zaspokojenie wierzyciela z nieruchomości następuje zgodnie z procedurą egzekucyjną określoną w kodeksie postępowania cywilnego (z wyjątkiem sytuacji, gdy egzekucję z nieruchomości prowadzi już administracyjny organ egzekucyjny). Ograniczenia odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego również nie mają wpływu na możliwość dochodzenia przez wierzyciela zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką.
Art. 244 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (dalej - k.c.), obok użytkowania, służebności, zastawu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Art. 244 §2 k.c., przewiduje, że hipoteka regulowana jest przez odrębne przepisy. W konsekwencji, podstawowym aktem prawnym odnoszącym się do kwestii hipoteki, jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece (dalej - u.k.w.h.).
Art. 65 ust. 1 u.k.w.h. określa jako hipotekę zabezpieczenie wierzytelności wynikające z określonego stosunku prawnego umożliwiające obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją własnością jest nieruchomość, jak również z pierwszeństwem przez wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Treść tego przepisu wskazuje zatem na pewne cechy charakterystyczne hipoteki:
- możliwość zabezpieczenia wierzytelności,
- powstanie hipoteki w wyniku stosunku prawnego (np. zawarcia umowy),
- konieczność przeniesienia własności nieruchomości wraz z hipoteką,
- pierwszeństwo zaspokojenia wierzyciela hipotecznego z przedmiotu hipoteki (nieruchomości) przed pozostałymi wierzycielami osobistymi.
Możliwość zabezpieczenia wierzytelności wskazuje przede wszystkim na gwarancyjny charakter hipoteki, która jest wykorzystywana przez wierzycieli jako zabezpieczenie spłaty zaciągniętych przez dłużnika zobowiązań. Dalej, powstanie hipoteki zawsze wiąże się z wykonaniem przepisami prawa czynności. W wyniku tych czynności możemy wyróżnić takie rodzaje hipoteki jak:
- hipoteka umowna - powstaje w wyniku zawartej umowy pomiędzy dłużnikiem a wierzycielem, a następnie odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej nieruchomości,
- hipoteka przymusowa - powstaje w wyniku jednostronnej czynności bez zgody dłużnika poprzez dokonanie wpisu do księgi wieczystej, na podstawie np. prawomocnego orzeczenia sądu wraz z klauzulą prawomocności (art. 109-110 u.k.w.h.),
- hipoteka łączna - powstaje w wyniku podziału nieruchomości obejmując hipoteką wszystkie powstałe nieruchomości (art. 76 ust. 1 u.k.w.h.).
Warto wspomnieć również o instytucji tzw. odwróconej hipoteki.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej
Art. 67 u.k.w.h. przewiduje, że do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Wpis ten ma konstytutywny charakter, a zatem samo zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki nie przesądza o powstaniu hipoteki, zaś koniecznym jest również wniosek. Procedurę wpisu hipoteki do księgi wieczystej określa ustawa z dnia 17 listopada 1964 r., Kodeks postępowania cywilnego (dalej - k.p.c.). Wnioskodawca na urzędowym formularzu składa wniosek o dokonanie wpisu hipoteki do właściwej księgi wieczystej (art. 6262 §1 k.p.c.), dołączając odpowiednie dokumenty stanowiące podstawę wpisu (art. 6262 §3 k.p.c.). W przypadku, gdy wnioskodawcą jest notariusz, komornik, bądź organ podatkowy (naczelnik urzędu skarbowego) wniosek składany jest elektronicznie, jak również dołącza się do wniosku dokumenty stanowiące podstawę hipoteki, sporządzone w postaci elektronicznej, zaś gdy dokumenty będące załącznikami do wniosku nie są sporządzone w formie elektronicznej, taki wnioskodawca, w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku, przesyła te dokumenty sądowi wieczystoksięgowemu (art. 6264 §1-3 k.p.c.).
Wpis hipoteki do księgi wieczystej co do zasady dokonywany jest na wniosek, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu (art. 6268 §1 k.p.c.). Rozpoznawanie spraw o wpis w księdze wieczystej, jako spraw z zakresu prowadzenia ksiąg wieczystych, należy do sądów rejonowych jako właściwych rzeczowo (art. 23 u.k.w.h.), zaś sądem właściwym miejscowo do rozpoznania wniosku jest sąd położenia rzeczy (art. 606 k.p.c.). Sąd wieczystoksięgowy rozpoznając wniosek bada wyłącznie treść i formę wniosku, dołączone do wniosku dokumenty oraz treść przedmiotowej księgi wieczystej. Dodatkowo, sąd bada zgodność danych wpisanych we wniosku z danymi z systemów prowadzących ewidencję powszechnych numerów indentyfikacyjnych, chyba że istnieją przeszkody uniemożliwiające dokonanie takiego sprawdzenia (art. 6268 §2-3 k.p.c.). Poza dokonaniem wpisu, sąd wieczystoksięgowy może także oddalić wniosek, jeśli brak jest podstaw wpisu, bądź istnieją przeszkody dokonania wpisu. Od powyższego orzeczenia sądu, w przedmiocie uwzględnienia wniosku o wpis, bądź jego oddalenia, przysługuje apelacja, wnoszona w terminie 14 dni, licząc od dnia doręczenia zawiadomienia, zaś w przypadku zrzeczenia się zawiadomienia - od dnia dokonania wpisu (art. 6269-10 k.p.c.).
Właściciel nieruchomości może mieć więcej długów, a jego majątek nie wystarczać na spłatę wszystkich. W takim przypadku zabezpieczenie w postaci hipoteki mającej pierwszeństwo przed innymi wierzycielami pozwala na odzyskanie pieniędzy. Pierwszeństwo przed wierzytelnościami hipotecznymi mają tylko koszty egzekucyjne, należności alimentacyjne, należności za pracę za okres trzech miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci (art. W razie sprzedaży nieruchomości hipoteka "podąża za nieruchomością" - obciąża ona nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Dlatego przed kupnem nieruchomości dokładnie sprawdza się jej księgę wieczystą, czy nie są w niej ujawnione obciążenia nieruchomości (w tym hipoteki). Kupując nieruchomość obciążoną hipoteką trzeba się liczyć z tym, że osoba, na rzecz której hipotekę ustanowiono, zażąda spłaty zabezpieczonej nią wierzytelności. Realne zabezpieczenie daje hipoteka wpisana w księdze wieczystej na pierwszej pozycji. Wynika to przede wszystkim z tego, że ma ona pierwszeństwo przed pozostałymi. Jeśli właściciel nieruchomości proponuje zabezpieczenie w postaci hipoteki wpisanej na dalszej pozycji twierdząc, że np. kredyt zabezpieczony hipoteką z pozycji pierwszej jest już prawie spłacony, należy zachować ostrożność.
Koszty związane z ustanowieniem hipoteki
Wspomnieć należy również o kosztach, które trzeba uwzględnić przy ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego. Pierwszym z nich jest opłata sądowa od wniosku o wpis ograniczonego prawa rzeczowego w księdze wieczystej. W ustawie z dnia 28 lipca 2005 r., o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (dalej - u.k.s.c.), określono, że od wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 złotych (art. 42 ust. 1 u.k.s.c.), zaś w przypadku wykreślenia - pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku od wpis, tj. kwotę 100 złotych (art. 46 u.k.s.c.). Kolejnym kosztem jest taksa notarialna, która jest obliczana przez notariusza, w przypadku zawarcia umowy o ustanowienie hipoteki, jednak największym obciążeniem finansowym jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Ustawa z dnia września 2000 r., o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej - u.p.c.c.)., w art. 1 pkt 1 lit. h przewiduje obowiązek podatkowy od ustanowienia hipoteki. Obowiązek podatkowy powstaje zatem z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki, zaś ciężar podatkowy spoczywa na podmiocie składającym oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki (art. 3 ust. 1 pkt 2a w zw. z art. 4 pkt 8 u.p.c.c.). Wyliczając kwotę podatku należy jako podstawę opodatkowania wskazać kwotę zabezpieczonej wierzytelności przy stawce na zabezpieczenie wierzytelności istniejących, od kwoty zabezpieczonej wierzytelności, wynoszącej 0,1%, a na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej - 19 zł (art. 6 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 7 lit.).
Na koszty związane z ustanowieniem hipoteki składa się kilka elementów. Jeśli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki ma formę aktu notarialnego, należy uiścić taksę notarialną zależną od wartości hipoteki. Do tego dochodzą opłata od wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej - 200 zł. Trzeba również zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Podstawę opodatkowania stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności. Stawka podatku od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wynosi 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Przy hipotece zabezpieczającej wierzytelności o wysokości nieustalonej wynosi ona 19 zł. Obowiązek podatkowy ciąży na składającym oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki. Deklarację PCC-3 należy złożyć w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od daty złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki.
Opłaty notarialne przy przeniesieniu własności nieruchomości są regulowane przez Ministra Sprawiedliwości i stanowią określony procent wartości transakcji. Maksymalna taksa notarialna jest degresywna i maleje wraz ze wzrostem wartości nieruchomości. Do taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT. Dla zakupu mieszkania od dewelopera można mocno zredukować koszty notarialne poprzez podział transakcji na dwa etapy. Najpierw podpisuje się umowę deweloperską (rezerwacyjną), a następnie umowę przeniesienia własności. Za pomocą tego całkowita taksa notarialna może być niższa nawet o 50%.
Koszt budowy domu 2025
Ustanie zabezpieczenia hipotecznego
W wyniku wygaśnięcia wierzytelności (np. poprzez jej spłatę), którą zabezpieczono hipoteką, wygasa także ustanowiona hipoteka, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu (art. 94 u.k.w.h.). W przypadku wygaśnięcia hipoteki dotychczasowy wierzyciel ma obowiązek dokonać wszelkich czynności, w celu jej wykreślenia z księgi wieczystej (art. 100 u.k.w.h.). Najczęstszym przykładem jest złożeniem przez wierzyciela oświadczenia, że wierzytelność nie istnieje. Jakie kroki ma jednak podjąć dłużnik jeśli wierzyciel mimo ustawowego obowiązku odmawia wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej? Odpowiedzi na to pytanie udzielił Sąd Najwyższy, w wyroku z dnia 16 listopada 1998 r., sygn. akt I CKN 885/97, w którym stwierdził, że dłużnik powinien wystąpić z powództwem, z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mające na celu usunięcie rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym, a wpisem w księdze wieczystej, bowiem: „jeżeli wierzyciel hipoteczny nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki, dłużnik może wytoczyć powództwo na podstawie art. 10 tej ustawy.”
Kiedy można odpowiednio wykreślić hipotekę? Jest to możliwe po całkowitej spłacie zabezpieczonej wierzytelności i uzyskaniu dobrego zaświadczenia od wierzyciela hipotecznego (zgody na wykreślenie hipoteki). Wierzyciel hipoteczny powinien złożyć wniosek o wpis roszczenia o wykreślenie hipoteki przymusowej do sądu wieczystoksięgowego właściwego dla nieruchomości. Wniosek musi mać precyzyjne określenie hipoteki, której dotyczy roszczenie, oraz wskazanie podstawy prawnej żądania jej wykreślenia. Opłata sądowa za wpis roszczenia wynosi 150 złotych. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające zasadność roszczenia, takie jak dowody spłaty zabezpieczonej wierzytelności lub dokumenty wskazujące na wygaśnięcie wierzytelności z innych przyczyn. W kwestii pozytywnego rozpatrzenia wniosku sąd dokonuje wpisu roszczenia o wykreślenie hipoteki do księgi wieczystej. Wpis roszczenia o wykreślenie hipoteki przymusowej stanowi zabezpieczenie interesów wierzyciela i jest pierwszym krokiem do całkowitego usunięcia obciążenia z nieruchomości. Po dokonaniu wpisu roszczenia, właściciel nieruchomości może wystąpić z wnioskiem o wykreślenie hipoteki.
W przypadku wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Oznacza to, że jeśli np. kredyt zabezpieczony hipoteką wpisaną na pierwszym miejscu zostanie spłacony, to właściciel nieruchomości może ustanowić na tym miejscu nową hipotekę. Może więc wziąć kolejny kredyt i zabezpieczyć go znowu hipoteką wpisaną na pierwszym miejscu - korzystając z tego, że "zwolniło się" miejsce hipoteczne z pierwszej pozycji.
Klauzula wykonalności jako element zabezpieczenia
Jak dobrze zabezpieczyć swój kredyt hipoteczny? Klauzula wykonalności w księdze wieczystej stanowi ważny element zabezpieczenia hipotecznego, który umożliwia wierzycielowi wydajne dochodzenie swoich roszczeń w przypadku problemów ze spłatą kredytu. Po uzyskaniu klauzuli bank może rozpocząć postępowanie egzekucyjne wobec dłużnika, jeśli zajdzie taka potrzeba. Dokument ten potwierdza, że wierzyciel ma prawo do przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości. Proces uzyskiwania klauzuli wykonalności rozpoczyna się od zawarcia umowy kredytowej, w której dłużnik poddaje się egzekucji. To oświadczenie musi być złożone w formie aktu notarialnego. Bank może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności w ciągu trzech lat od dnia wymagalności roszczenia. Miejcie na uwadze, że klauzula wykonalności nie jest tożsama z wszczęciem postępowania egzekucyjnego. To jedynie narzędzie, które umożliwia bankowi szybsze działanie w razie problemów ze spłatą. Dłużnik ma prawo do obrony swoich interesów i może składać zarzuty przeciwko nadaniu klauzuli wykonalności. Sąd rozpatruje takie sprawy w trybie nieprocesowym, a jego decyzja może być zaskarżona przez obie strony.
Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego jest ważnym elementem w procesie uzyskiwania kredytów hipotecznych, czy obrotu nieruchomościami. Zabezpieczenie to pozwala zminimalizować ryzyko wierzyciela, ale również daje dłużnikowi możliwość uzyskania korzystniejszych warunków finansowych. Brak jednak wywiązywania się z zawartej umowy zazwyczaj może skutkować rozpoczęciem procedury dochodzenia roszczenia z przedmiotu zabezpieczenia. Należy uznać, że to ograniczone prawo rzeczowe jest jednym z najskuteczniejszych sposobów zabezpieczenia wierzytelności, z uwagi na swoje zalety m.in. pierwszeństwo zaspokojenia wierzyciela zabezpieczonego rzeczowo, jak również przeniesienie praw do nieruchomości z jednoczesnym przeniesieniem zabezpieczenia hipotecznego. Jako podstawowe narzędzie zabezpieczenia wypłaconych dłużnikowi środków pieniężnych, hipoteka jest narzędziem mającym szerokie zastosowanie w wielu branżach jako dobra gwarancja spłaty zobowiązań pieniężnych.
Koszt budowy domu 2025
Hipoteka może zostać ustanowiona jako zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności. Oznaczona wierzytelność to taka, która wynika z określonego stosunku prawnego (np. konkretnej umowy kredytowej). Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą, to jest taką która jeszcze nie istnieje w momencie ustanawiania hipoteki, ale może powstać w przyszłości, np. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej, czyli do określonego kwotowo pułapu, który z reguły w przypadku kredytu będzie wyższy niż jego kwota (może być też niższy np. w sytuacji, gdy hipoteka nie jest jedynym zabezpieczeniem albo kredytobiorca tylko w pewnej części finansuje nabycie nieruchomości pieniędzmi pochodzącymi z kredytu bankowego). Hipoteka oprócz kwoty kapitału kredytu, zabezpiecza także roszczenia o odsetki, koszty postępowania i inne określone roszczenia o świadczenia uboczne, ale tylko wtedy jeżeli zostały one wyraźnie wymienione w dokumencie, który stanowił podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W związku z tym pierwszorzędne znaczenie ma należyte ustalenie wysokości sumy hipotecznej. Powinna ona uwzględniać kwotę danego kredytu, jego specyfikę, ustalony termin spłaty, wysokość odsetek, prowizję banku i inne potencjalne świadczenia uboczne. Z drugiej strony nie może ona być oderwana od wartości nieruchomości i nieproporcjonalnie wysoka w porównianiu do kredytu wraz ze wszystkimi jego kosztami.
Nowa hipoteka (odmiennie niż przed nowelizacją) może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych (np. kilku umów) przysługujących temu samemu wierzycielowi. W takim przypadku w umowie ustanawiającej hipotekę należy dokładnie określić te stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności, które hipoteka ma zabezpieczać. Takie rozwiązanie jest z pewnością korzystne i daje możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką spłaty np. Co więcej, obecnie istnieje możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym bankom, z tytułu finansowania tego samego przedsięwzięcia. Ma to kapitalne znaczenie w przypadku kredytów konsorcjalnych udzielanych przez grupę banków dłużnikowi na sfinansowanie jego inwestycji.
Przed nowelizacją hipoteka musiała być wyrażona w tej samej walucie w jakiej była wyrażona wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Czyli jeśli kredyt był udzielony w złotych hipoteka również musiała być wpisana w złotych. Obecnie strony umowy o ustanowienie hipoteki mogą ustalić, że waluta hipoteki będzie inna niż waluta zabezpieczonej wierzytelności. Jeżeli nie ustalą innej waluty, hipoteka będzie wyrażona w walucie wierzytelności. Takie rozwiązanie ma swoje dodatnie ale również ujemne strony. „Plusem dodatnim” - pozwolę sobie zacytować klasyka - jest z pewnością sytuacja dotycząca przewalutowania kredytu. Obecnie przy zmianie waluty kredytu nie ma konieczności zmiany waluty hipoteki w księdze wieczystej. Może to mieć także praktyczne znaczenie w przypadku, gdy hipoteka będzie ustanowiona jako zabezpieczenie kredytu wielowalutowego np. gdy umowa kredytu dopuszcza, aby poszczególne transze czy sposoby wykorzystania kredytu były dostępne w różnych walutach. „Plusem ujemnym” takiego rozwiązania jest ryzyko związane ze zmiennością kursów walut.
tags: #wykonalnosc #zabezpieczenia #hipoteka