Czy dłużnik rzeczowy może sprzedać nieruchomość obciążoną egzekucją komorniczą?
Jednym ze sposobów egzekucji jest egzekucja z nieruchomości dłużnika (np. z domu, lokalu mieszkalnego bądź użytkowego). W wielu przypadkach jedynym składnikiem majątku dłużnika, z którego wierzyciel może realnie się zaspokoić, jest nieruchomość. Egzekucja ze środków dłużnika na rachunkach bankowych, wynagrodzenia o pracę lub świadczeń z ZUS-u, z perspektywy wierzyciela jest korzystniejsza, gdyż jest szybsza oraz tańsza. Komornik dokonuje zajęcia w celu zaspokojenia roszczeń wierzyciela, może to dotyczyć mieszkań, domów, działek, lokali użytkowych i innych nieruchomości. Podstawą prawną jest Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.), art. 767 i nast. Zajęcie nieruchomości przez komornika oraz jej ewentualna sprzedaż to elementy postępowania egzekucyjnego, które regulowane są przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce kwestie te budzą wiele pytań, zarówno po stronie dłużników, jak i osób zainteresowanych nabyciem takiej nieruchomości.
Zadłużenie nie jest niczym przyjemnym i czasem jedynym sposobem, aby się go pozbyć, jest sprzedaż majątku. Środki ze zbycia nieruchomości służą wtedy do spłaty wierzycieli, a nowy właściciel może cieszyć się nowym mieszkaniem. Przynajmniej w teorii, jeśli bowiem wobec poprzedniego prowadzone było postępowanie komornicze, nieruchomość i tak może zostać zlicytowana.
Zajęcie nieruchomości przez komornika
Istotnym momentem w procedurze egzekucji z nieruchomości jest tzw. zajęcie nieruchomości. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania komornika do zapłacenia długu w ciągu dwóch tygodni (pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania). Jeżeli jednak nie doręczono dłużnikowi wezwania, wówczas nieruchomość jest zajęta w stosunku do dłużnika z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej (ewentualnie z chwilą złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów).
Prowadzenie egzekucji z nieruchomości dłużnika wymaga dodatkowego wniosku wierzyciela, który zazwyczaj jest składany po wstępnym ustaleniu przez komornika w rejestrze ksiąg wieczystych, że dłużnik jest właścicielem jakiejś nieruchomości. Następnie, komornik wzywa dłużnika, aby ten zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Nadto, komornik składa do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis do księgi wieczystej ujawniający fakt zajęcia prawa własności nieruchomości i prowadzenia z niej egzekucji.
Czy dłużnik może sprzedać zajętą nieruchomość?
Tak, ale z dużymi ograniczeniami. Samo zajęcie nieruchomości przez komornika nie wyklucza możliwości rozporządzenia nieruchomością (np. poprzez sprzedaż). Do momentu przysądzenia własności przez sąd właściciel, czyli dłużnik, formalnie zachowuje prawo do rozporządzania nieruchomością, również poprzez jej sprzedaż. Jeżeli po dokonaniu zajęcia nieruchomości przez komornika, dłużnik rozporządzi tą nieruchomością - czyli ją np. sprzeda czy daruje - to taka czynność jest ważna i własność tej nieruchomości przejdzie na nabywcę. Wszelkie czynności egzekucyjne pozostają w mocy zarówno co do dłużnika, jak i nabywcy nieruchomości (art. 930 KPC). Wierzyciel w dalszym ciągu może zaspokoić się z zajętej nieruchomości.
Jednakże, zbycie takiej nieruchomości nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że egzekucja skierowana do nieruchomości dłużnika toczy się dalej tak, jakby nie doszło do zbycia nieruchomości. Co więcej - ewentualni kolejni wierzyciele dłużnika, który zbył nieruchomość, mogą się przyłączyć do prowadzonej egzekucji (i następnie uczestniczyć w podziale sumy uzyskanej w egzekucji z nieruchomości). Rozporządzenie (m.in. sprzedanie, darowanie) przez dłużnika zajętą nieruchomością nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Przyjmuje się, że mimo rozporządzenia nieruchomością w dalszym ciągu jest ona własnością dłużnika. Oznacza to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości, tak jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika.
Sytuacja prawna nabywcy nieruchomości
Kupno mieszkania obciążonego zajęciem komorniczym nie powoduje automatycznego zakończenia czynności komornika i wierzyciel może kontynuować egzekucję z nieruchomości. Nabywca nieruchomości - jeżeli taka jest jego wola - może uczestniczyć w postępowaniu egzekucyjnym (nie ma jednak takiego obowiązku), natomiast czynności egzekucyjne podejmowane w sprawie są ważne zarówno w stosunku do dłużnika (zbywcy), jak i w stosunku do wskazanego nabywcy. W razie, gdy wydane zostanie postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości wydane w postępowaniu prowadzonym przeciwko dłużnikowi będącemu zbywcą nieruchomości, nabywca - z momentem uprawomocnienia się tego postanowienia - utraci własność nieruchomości. Nabywanie nieruchomości, która jest zajęta w toku postępowania egzekucyjnego, jest więc wysoce ryzykowne dla nabywcy.
Każdy potencjalny nabywca nieruchomości, po zweryfikowaniu księgi wieczystej ma świadomość, że wobec danej nieruchomości toczy się egzekucja. Wpis o wszczętej egzekucji z nieruchomości znajduje się w dziale III księgi wieczystej - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA. Dodatkowo trzeba pamiętać, że umowa zbycia nieruchomości musi być, dla swej ważności, zawarta u notariusza, który powinien - przed dokonaniem czynności notarialnej - sprawdzić (i następnie dać temu wyraz w treści aktu notarialnego) wpisy widniejące w księdze wieczystej danej nieruchomości. Dzięki temu nabywca zajętej nieruchomości z pewnością uzyska wiedzę na temat faktu zajęcia nieruchomości przez komornika.
Zakup nieruchomości od osoby, wobec której prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, jest obarczony dużym ryzykiem. Nawet jeśli nowy właściciel wie o problemach poprzedniego, to nie może być pewny, czy jego dom albo mieszkanie wciąż nie podlega zajęciu. W praktyce często zawiera się warunkowe umowy sprzedaży, uzależnione od wcześniejszego umorzenia egzekucji.
Ryzyko skargi pauliańskiej
Przy zakupie nieruchomości objętej postępowaniem komorniczym pojawia się także ryzyko tzw. skargi pauliańskiej, czyli pozwu ze strony wierzycieli zmierzającego do uznania czynności prawnej za bezskuteczną. Dzieje się to wtedy, gdy dłużnik świadomie pozbył się majątku, a nabywca wiedział lub mógł się dowiedzieć, że szkodzi to wierzycielowi, dzięki czemu ten ostatni wciąż może prowadzić egzekucję np. z nieruchomości, która została sprzedana. Nawet działając w dobrej wierze, nabywca nieruchomości ryzykuje pozew ze strony pozostałych wierzycieli, jeśli bowiem wiedział o długach poprzedniego właściciela, powinien liczyć się z tym, że mogą pojawić się inne. W sytuacji zakupu nieruchomości, na której ciąży zajęcie komornicze, nabywca nie może liczyć na ochronę. Sam fakt, że sprzedający posiada długi, sprawia, że kupujący powinien dołożyć większej niż zazwyczaj staranności i upewnić się, czy wobec dłużnika nie toczą się czynne postępowania komornicze.
Sprzedaż nieruchomości przed licytacją komorniczą
Sprzedaż nieruchomości przed licytacją komorniczą jest możliwa, ale wymaga szybkiego działania. Najczęściej sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika odbywa się w drodze licytacji publicznej, która przebiega w kilku etapach. Pierwszym z nich jest opis i oszacowanie nieruchomości. Biegły sądowy sporządza operat szacunkowy, który określa wartość rynkową lokalu, a komornik ogłasza termin licytacji. Cena wywoławcza nieruchomości w pierwszej licytacji stanowi 3/4 ceny określonej w opisie i oszacowaniu. W przypadku bezskuteczności pierwszej licytacji, cena wywoławcza w drugiej licytacji stanowi 2/3 ceny z opisu i oszacowania. Jak widać, sposób ustalania ceny może nie odpowiadać wartościom rynkowym (w szczególności, że od czasu sporządzenia opisu i oszacowania do czasu licytacji nierzadko mija kilka miesięcy), co powoduje, że ostateczne określenie ceny licytowanej nieruchomości jest często niekorzystne z perspektywy dłużnika.
Jeżeli właściciel znajdzie kupca, który sfinansuje spłatę całego zadłużenia wraz z kosztami egzekucyjnymi, komornik może umorzyć postępowanie na wniosek wierzyciela lub z urzędu (art. 826 KPC). Ogromne znaczenie ma czas. Im wcześniej nastąpi spłata długu, tym większa szansa na uniknięcie licytacji. Po ogłoszeniu jej terminu i rozpoczęciu opisu i oszacowania sprzedaż staje się znacznie trudniejsza i ryzykowna, zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Co istotne, sama sprzedaż nie przerywa egzekucji, o ile nie nastąpi jednoczesna spłata zobowiązania.
Najmniejszy błąd = STRATA PIENIĘDZY! Mieszkanie z licytacji komorniczej.
Jak sprzedać zadłużone mieszkanie? Praktyczne porady
Sprzedaż zadłużonego mieszkania wymaga więcej przygotowań i formalności niż zbycie nieruchomości bez obciążeń. Cały proces będzie wymagał dużego zaangażowania z Twojej strony jeszcze zanim wystawisz lokal na sprzedaż.
- Skontaktuj się z wierzycielami: Jeżeli zależy Ci na tym, aby sprzedać zadłużoną nieruchomość bez nieprzyjemnych niespodzianek, skontaktuj się najpierw z wierzycielami. Dowiedz się, jaka jest część kredytu odpowiadająca pozostałej do spłaty oraz czy istnieje promesa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie zadłużenia. To kluczowe, by roszczenia banku kredytującego zostaną zaspokojone jeszcze przed przekazaniem reszty na konto sprzedającego.
- Ustal wartość i pomyśl o obniżeniu ceny: Zadłużonych mieszkań nie sprzedaje się w cenach rynkowych, bo nowy właściciel będzie musiał uregulować dodatkowe zobowiązania lub wziąć je pod uwagę. To normalne, że cena będzie niższa niż w przypadku lokalu wolnego od długów.
- Przygotuj niezbędne dokumenty: Oprócz dokumentów takich jak akt notarialny umowy sprzedaży (z poprzedniej transakcji), pamiętaj o zaświadczeniach wskazujących na stan zobowiązań (np. z banku, spółdzielni). Mogą to być zaświadczenia ze spółdzielni o braku zaległości lub dokumenty dotyczące spłaty zadłużenia wobec urzędu skarbowego. W razie komorniczego zajęcia przydatne będzie również pismo od komornika.
- Podpisz umowę przedwstępną: Umowa przedwstępna bywa niezbędna, zwłaszcza jeśli kupujący zobowiązuje się do spłaty długu hipotecznego lub innego zadłużenia. W umowie można zawrzeć warunki, w których hipoteka zostanie spłacona i kiedy nastąpi wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
- Finalizacja transakcji u notariusza: Ostateczne przeniesienie własności musi nastąpić w obecności notariusza. To on dopilnuje, by hipoteka i inne długi obciążające nieruchomość zostały prawidłowo rozliczone. Zwykle część ceny trafia na rzecz banku będącego wierzycielem, a pozostała kwota zasila konto sprzedającego.
Należy mieć świadomość, że przepisy postępowania egzekucyjnego często wprowadzają istotne modyfikacje dotyczące ważności lub skuteczności czynności prawnych podejmowanych w toku toczącej się egzekucji. Opisana w niniejszym tekście sytuacja prawna jest jedną z nich. Niewątpliwie rolą omawianej regulacji jest ochrona wierzyciela przed działaniem dłużnika, który - w obliczu możliwej licytacji jego nieruchomości - mógłby chcieć utrudnić czy wręcz udaremnić działania komornika.
tags: #czy #dluznik #rzeczowy #moze #pozbyc #sie