Czy wierzyciel może wystąpić o usunięcie ostrzeżenia z księgi wieczystej?
Księga wieczysta jest publicznym rejestrem prowadzonym dla nieruchomości, przedstawiającym stan faktyczny i prawny nieruchomości. Domniemywa się, że informacje w niej zawarte są zgodne ze stanem rzeczywistym. Stąd, przed wystawieniem mieszkania lub domu na sprzedaż, warto dokładnie przejrzeć treść księgi wieczystej. Niewykluczone bowiem, że stan faktyczny bądź prawny mieszkania lub domu nie będzie odpowiadał stanowi ujawnionemu w księdze wieczystej.
Aby przejrzeć treść księgi wieczystej nie trzeba udawać się osobiście do sądu - można to zrobić online za pomocą elektronicznego systemu ksiąg wieczystych na stronie ekw.ms.gov.pl. Co w przypadku, gdy treść księgi wieczystej okaże się niezgodna z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym? W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że sposób usuwania błędnych wpisów w księdze wieczystej jest zależny od tego, z jakim rodzajem błędu mamy do czynienia, tj. czy jest to zwykła omyłka pisarska lub błąd rachunkowy, czy też jest to błąd istotny, merytoryczny. W pierwszym wypadku wystarczające będzie dokonanie sprostowania. W drugim przypadku najczęściej wystarczające będzie wniesienie wniosku o zmianę treści księgi wieczystej w powołaniu o odpowiednie dokumenty.
Rodzaje błędów w księdze wieczystej
Błędy niemerytoryczne to niedokładności, błędy pisarskie albo rachunkowe lub inne oczywiste omyłki, czyli usterki wpisu, które nie mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Usuwane one są przez sąd wieczystoksięgowy w drodze sprostowania z urzędu - zgodnie z art. 62613 KPC. Możliwe jest również złożenie stosownego wniosku / zawiadomienia w tym przedmiocie przez osobę zainteresowaną. Sprostowania usterek wpisu, o których mowa w art. 62613 KPC, można dokonać na wniosek osoby zainteresowanej. Dodatkowo, zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 6 lipca o księgach wieczystych i hipotece (ukw) w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje - na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika - sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości. Do zawiadomienia, o którym powyżej, dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne - także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości. W przypadku współwłasności (lub współużytkowania wieczystego) nieruchomości ze stosownym wnioskiem w trybie art. 27 ukw może wystąpić każdy ze współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych. Sprostowanie, o którym mowa w art. 27 ukw, wymaga dochowania właściwej procedury. Rozpoznanie wniosku o sprostowanie oznaczenia nieruchomości w trybie art. 27 ukw wymaga dochowania właściwej procedury. Rozpoznając wniosek o zmianę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej, sąd wieczystoksięgowy dokonuje z urzędu sprawdzenia danych zawartych we wniosku i ujawnionego w księdze wieczystej oznaczenia nieruchomości z danymi katastru nieruchomości.
Błędy merytoryczne to istotne błędy sprawiające, że informacje w księdze wieczystej nie są zgodne ze stanem prawnym. Przykłady takich błędów to: brak wpisu o istniejącym prawie (np. błędnie wpisane prawo), wpis obciążenia, które nie istnieje, czy też błędne oznaczenie nieruchomości. Jeśli właściciel dysponuje odpowiednim dokumentem pozwalającym na dokonanie wpisu lub jego wykreślenie (np. orzeczeniem sądu lub aktem notarialnym) powinien złożyć wniosek KW-WPIS celem dokonania odpowiedniej zmiany bądź wykreślenia w treści księgi wieczystej. Wniosek o wpis bądź jego wykreślenie jest płatny zgodnie z obowiązującymi stawkami określonymi w przepisach. Dodać należy, że osobą uprawnioną do złożenia wniosku o wpis (wykreślenie) w księdze wieczystej niekoniecznie jest tylko właściciel nieruchomości.
Jeśli właściciel nieruchomości nie dysponuje dokumentem pozwalającym na dokonanie wpisu lub jego wykreślenie (np. orzeczeniem sądu czy aktem notarialnym), do usunięcia błędów merytorycznych może okazać się powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 10 ukw. Powództwo takie może wnieść osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej. Legitymacja do wytoczenia powództwa z art. 10 ukw przysługuje osobie, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia.
Wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Dlaczego sąd odrzuca wpis ostrzeżenia o niezgodność treści księgi wieczystej? Badając akta ksiąg wieczystych, kilka razy spotkałem się z postanowieniem sądu wieczystoksięgowego oddalającym wniosek o wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie prawa własności. Powodem oddalenia wniosków było dołączanie przez profesjonalnych pełnomocników niewłaściwych dokumentów do wniosku o wpis ostrzeżenia. Wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wymaga odpowiednich dokumentów, a nie tylko odpisu pozwu. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o zabezpieczeniu.
Dlaczego warto starać się o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej? Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Co nam daje takie ostrzeżenie? Bardzo dużo. Załóżmy, że zamierzamy procesować się z osobą błędnie wpisaną w księdze wieczystej. Aby zabezpieczyć się przed nieuczciwym zbyciem nieruchomości przez przeciwnika procesowego, które mogłoby utrudnić odzyskanie naszej własności, możemy wystąpić o wpis ostrzeżenia. Art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych to szczególna konstrukcja prawna, zakładająca, że osoba wpisana w księdze wieczystej może skutecznie przenieść prawo własności (przy spełnieniu określonych warunków: nabycie odpłatne, brak złej wiary nabywcy), nawet nie będąc faktycznym właścicielem nieruchomości. Wpisanie ostrzeżenia o niezgodności wyłącza rękojmię i zabezpiecza przed sprzedażą nieruchomości do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sporu o własność.
Podstawa wpisu ostrzeżenia
Jaka jest podstawa wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej? Art. 10 ust. 2 stanowi, że podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o zabezpieczeniu. Art. 10 [Niezgodność ze stanem prawnym] 1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. 2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Często pełnomocnicy zawodowi pomijają wymogi tego przepisu, przedkładając jedynie odpis (kserokopię) pozwu o uzgodnienie stanu wieczystoksięgowego z rzeczywistym stanem prawnym. Samo oświadczenie wnioskodawcy nie wystarcza - sąd wieczystoksięgowy wymaga właściwych dokumentów, czyli postanowienia sądu o zabezpieczeniu.
Nieprawomocne orzeczenie sądu
Pierwszym z nich jest odpis nieprawomocnego orzeczenia. Przykładowo, może to być wyrok sądu stwierdzający, że w księdze wieczystej jako właściciel powinien być wpisany Kowalski zamiast Nowaka. Wyrok jest nieprawomocny, gdy Nowak może jeszcze złożyć apelację.
Postanowienie o zabezpieczeniu
Drugą podstawą wpisu ostrzeżenia jest postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Zgodnie z art. 10 ust 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
Kiedy złożyć wniosek o wpis ostrzeżenia?
Wniosek o wydanie postanowienia o zabezpieczeniu najlepiej złożyć już w pierwszym piśmie procesowym - wtedy, zgodnie z art. 95 ust 1 pkt 1) ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, nie podlega on opłacie sądowej. Art. 95 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Nie pobiera się opłat od wniosku: 1) o udzielenie zabezpieczenia, zgłoszonego w piśmie rozpoczynającym postępowanie; Złożenie wniosku w późniejszych pismach wiąże się z opłatą 100 zł. Art. 68 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Opłatę stałą w kwocie 100 złotych pobiera się od wniosku o: udzielenie, zmianę lub uchylenie zabezpieczenia roszczenia;
Czy potrzebne jest wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia? Art. 10 ust. 2 wprowadza istotne ułatwienie - nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. To wyjątek od ogólnej zasady z art. 730¹ § 1 k.p.c., według której sąd udziela zabezpieczenia po uprawdopodobnieniu interesu prawnego. Ta korzystna regulacja tym bardziej zachęca do korzystania z zabezpieczenia powództwa poprzez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej.
Gdzie szukać wpisu ostrzeżenia w księgach wieczystych?
Na koniec kluczowa informacja dotycząca bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami: informacje o ostrzeżeniach dotyczących toczącego się postępowania o uzgodnienie stanu wieczystoksięgowego z rzeczywistym stanem prawnym znajdują się w dziale III księgi wieczystej.
Jak złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej?
Cel i znaczenie wpisu ostrzeżenia
Wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej zabezpiecza przed nieuczciwym zbyciem nieruchomości przez przeciwnika procesowego. Ostrzeżenie wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, uniemożliwiając skuteczną sprzedaż nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia sporu. Podstawy prawne wpisu: Podstawą wpisu ostrzeżenia może być nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o zabezpieczeniu. Samo oświadczenie wnioskodawcy nie jest wystarczające - wymagane są właściwe dokumenty sądowe. Aspekty praktyczne: Wniosek o zabezpieczenie najlepiej złożyć w pierwszym piśmie procesowym - wtedy nie podlega opłacie sądowej. Nie jest wymagane wykazywanie interesu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia. Informacje o ostrzeżeniach znajdują się w dziale III księgi wieczystej.
Zgodnie z art. 6268 § 2 K.p.c. określa granice, w jakich może się działać sąd wieczystoksięgowy, wskazując, iż rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do niego dokumentów oraz treść księgi wieczystej i nie bada żadnych innych” (postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17.11.2005 r., sygn. akt IV CSK 5/05 oraz z dnia 22.05.2003 r., sygn. akt II CKN 109/01). Rola ksiąg wieczystych, w tym w szczególności prawne gwarancje prawidłowości dokonywanych wpisów i ich skutki, nie pozostają bez wpływu na zakres kognicji sądów wieczystoksięgowych, a badająca i orzekająca rola sądu w takim postępowaniu służy realizacji rządzących nim zasad (tak postanowienia SN: z dnia 02.07.2004 r., sygn. akt II CK 265/04, i z dnia 11.08.2004 r., sygn. akt II CK 11/04). Zasadą jest więc dokonywanie wpisu lub wykreślenia na podstawie dokumentu urzędowego.
Aktualizacja wpisów egzekucyjnych w księgach wieczystych
Obecnie obowiązują już przepisy obligujące komornika do złożenia wniosków o wykreślenie z księgi wieczystej ostrzeżeń o wszczętych przed 3 maja 2012 r., ale już zakończonych postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości. W zależności od daty ich zakończenia wniosek o wykreślenie komornik złoży z urzędu bądź na wniosek dłużnika lub wierzyciela. Brak podstawy prawnej, która zobowiązywałaby komorników do złożenia wniosków o wykreślenie ostrzeżeń z księgi wieczystej o zakończonym postępowaniu egzekucyjnym, które wszczęto przed 3 maja 2012 r., tj. przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta zmieniła art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego i nałożyła na komorników obowiązek doprowadzenia do wykreślenia ostrzeżeń jedynie w odniesieniu do postępowań egzekucyjnych wszczętych po tym dniu. Opisany brak skutkował istnieniem nieaktualnych wpisów w dziale trzecim ksiąg wieczystych szeregu nieruchomości. W zależności od sytuacji nieaktualne wpisy dezinformowały i niosły negatywne konsekwencje dla właściciela nieruchomości (brak możliwości obciążenia nieruchomości) lub wierzycieli (brak możliwości dokonania ponownego wpisu o wszczęciu kolejnej egzekucji z nieruchomości). Patowa sytuacja została rozwiązana z dniem 1 stycznia 2019 r. wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych. W przepisach przejściowych i dostosowujących tej ustawy w art. 304 ustawodawca przewidział, że w terminie 18 miesięcy od dnia jej wejścia w życie, a więc do 30 czerwca 2020 r., komornicy złożą we właściwych sądach rejonowych wnioski o wykreślenie w księdze wieczystej wpisów o wszczęciu egzekucji lub usunięcie wniosków o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów również w zakończonych postępowaniach egzekucyjnych, w których ze względu na datę wszczęcia postępowania nie stosuje się przepisu art. 924 § 2 k.p.c. Komorniczy obowiązek został zatem rozciągnięty na postępowania egzekucyjne wszczęte przed 3 maja 2012 r.
Z urzędu lub na wniosek
Komornicy zobligowani zostali do złożenia takich wniosków z urzędu jedynie w stosunku do postępowań egzekucyjnych, które zakończyły się nie wcześniej niż 6 lat przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych, a więc które zakończyły się nie wcześniej niż przed 1 stycznia 2013 r. W stosunku do postępowań egzekucyjnych, które zostały wszczęte przed 3 maja 2012 r., ale zakończyły się przed 1 stycznia 2013 r., komornicy będą zobligowani do złożenia wniosku o wykreślenie ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji jedynie na wniosek dłużnika albo wierzyciela wszczynającego egzekucję z tej samej nieruchomości. Z wnioskiem do komornika nie będzie mógł jednak wystąpić dotychczasowy wierzyciel, na którego wniosek wszczęte zostało postępowanie egzekucyjne, którego dotyczy ostrzeżenie zawarte w księdze wieczystej, chyba że będzie chciał egzekwować z tej samej nieruchomości nową wierzytelność.
Wprowadzenie w art. 924 § 2 k.p.c. oraz obecnie w art. 304 ustawy o komornikach sądowych mechanizmu umożliwiającego wykreślenie nieaktualnych wpisów o wszczęciu postępowań egzekucyjnych jest rozwiązaniem prawidłowym, gdyż umożliwia uporządkowanie wieloletnich zaległości oraz wyprostowanie nieprawidłowych wpisów w księgach wieczystych. Na ostateczną ocenę, czy komornicy wywiązali się z nałożonego przez ustawodawcę obowiązku doprowadzenia do wykreślenia zaległych wpisów, będziemy musieli poczekać do 30 czerwca 2020 r. Na bieżąco oceny takiej będą dokonywać prezesi właściwych sądów rejonowych, którzy będą otrzymywać od komorników sprawozdania półroczne z wykonania tego obowiązku.
Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Rzeczywisty stan prawny nieruchomości to stan zgodny z prawem materialnym, czyli stan „rzeczywisty”. Realizacja zasady zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawny w praktyce jest bardzo trudna. Istnieje bowiem wiele praw dotyczących nieruchomości, które nie muszą być wpisane do księgi wieczystej, bądź powstają niezależnie od działań ludzkich. Do takich praw należą m.in. służebności gruntowe, prawa wynikające z przepisów prawa budowlanego czy prawa wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sądy oraz organa administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia mają obowiązek zawiadomić sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Oczywiście, chodzi tutaj o niezgodność dotyczącą prawa własności (Art. 36 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. Opieszałemu właścicielowi nieruchomości, który nie dopełnił obowiązku ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej, sąd może wymierzyć grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności (Art. 62612 KPC). Sąd dokonuje również wpisu ostrzeżenia o niezgodności w razie zwrotu wniosku o wpis, jeżeli z dokumentów dołączonych do wniosku wynika, że nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości (Art. 6268, § 4-5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Zwrot wniosku może również nastąpić w przypadku nieopłacenia wniosku lub jeżeli wskutek niezachowania warunków formalnych wnioskowi nie można nadać prawidłowego biegu (Art. 130 w związku z Art. 62610 KPC).
Wpis ostrzeżenia z urzędu następuje również wówczas, gdy sąd dostrzeże niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sytuacja taka może zaistnieć np. gdy dla tej samej nieruchomości lub dla tego samego ograniczonego prawa rzeczowego prowadzone są dwie lub więcej ksiąg wieczystych. Roszczenie wpisane przez ostrzeżenie musi być jasne, niebudzące wątpliwości, jeżeli np. osoba składająca wniosek do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości o wprowadzenie do księgi wieczystej ostrzeżenia, zgodnie z Art. 10 ust. 2 ustawy, jest zobowiązana do dołączenia do wniosku odpisu nieprawomocnego orzeczenia sądu lub postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia. Wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych w zakresie określonym we wpisie. Wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych następuje z chwilą złożenia wniosku o wpis, po jego wciągnięciu do dziennika ksiąg wieczystych. Nie obala domniemania prawdziwości ujętego w Art. 3 u.k.w.h. Ujawnienie w księdze wieczystej ostrzeżenia nie ogranicza ani też nie wyłącza rozporządzenia prawem, przeciwko któremu jest wpisane, bowiem w dalszym ciągu istnieje domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jednakże, na skutek ostrzeżenia ujawnionego w księdze wieczystej nabycie prawa np. nieruchomości od osoby wpisanej jako właściciel, nie chroni już nabywcy przed skutkami niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Nie ogranicza rozporządzania prawem zabezpieczonym ostrzeżeniem. W świetle obowiązujących przepisów, notariusz nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia nieruchomości tylko dlatego, że w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości ujawniono wpis ostrzeżenia. Nie ma wpływu na bieg egzekucji - ostrzeżenie ujawnione w księdze wieczystej po wszczęciu egzekucji z nieruchomości nie ma wpływu na bieg egzekucji.
Wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej
Aby ostrzeżenie mogło zostać wykreślone z księgi wieczystej, niezbędny jest wniosek o jego wykreślenie, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie tego wykreślenia z urzędu (Art. 62612 KPC). Wniosek o wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej może złożyć osoba, której prawa ostrzeżenie dotyczy (uprawniony). Wniosek składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS (zob. wykreślenie prawa wymienionego w księdze wieczystej i wpisanie nowego prawa, np. sprostowanie treści wpisanego prawa, np. przywrócenie wykreślonego wpisu, np. Sąd wykreśla wpis wówczas, gdy uwzględni kolejny wniosek strony, którego podstawę stanowi odpis prawomocnego wyroku uwzględniającego powództwo właściwe lub też odpis postanowienia stwierdzającego upadek zabezpieczenia, które ma miejsce w przypadku prawomocnego oddalenia powództwa, odrzucenia pozwu albo umorzenia postępowania w sprawie.
Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznaje w pierwszej instancji - niezależnie od wartości przedmiotu sporu, Sąd Rejonowy, właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, w postępowaniu procesowym.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, które wymaga zabezpieczenia na nieruchomości. Dzięki temu bank jest w stanie zaproponować długi okres spłaty i stosunkowo niskie raty w porównaniu do kredytu gotówkowego. Aby nieruchomość stanowiła zabezpieczenie, potrzebne jest ustanowienie hipoteki umownej na rzecz banku. Kiedy jednak spłacisz zobowiązanie, przychodzi czas na jej wykreślenie z księgi wieczystej. Jak to zrobić?
Ustanowienie hipoteki na nieruchomości - dlaczego jest konieczne? Chociaż bank może oczekiwać różnych zabezpieczeń spłaty zobowiązania hipotecznego, to tym podstawowym jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości. To gwarancja dla banku na wypadek, gdyby kredytobiorca zaprzestał spłacania rat. Wpisu do księgi wieczystej nieruchomości dokonuje sąd wieczystoksięgowy na podstawie złożonego, najczęściej przez kredytobiorcę wniosku o wpis hipoteki (KW-WPIS). Aby ustanowić hipotekę, musisz złożyć do sądu oświadczenia: właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, banku, który potwierdza ustanowienie hipoteki na nieruchomości, banku o udzieleniu kredytu hipotecznego. Potrzebny jest również wniosek o wpis hipoteki (KW-WPIS) w sądzie rejonowym właściwym ze względu na lokalizację nieruchomości, który kosztuje 200 zł. Kolejnym wydatkiem jest podatek od czynności cywilnoprawnych (deklaracja PCC-3) wynosi on 19 zł. Kiedy otrzymasz potwierdzenie tego wpisu, przekaż do banku odpis księgi wieczystej. Hipoteka będzie wpisana w księgu wieczystą do momentu, aż spłacisz całe zobowiązanie. Nie jest jednak tak, że wpis w księdze wieczystej zniknie automatycznie.
Kiedy można wykreślić hipotekę z księgi wieczystej nieruchomości?
Bank nie podejmie na własną rękę żadnych kroków, aby wykreślić hipotekę z księgi wieczystej. Musisz to zrobić samodzielnie, ale dopiero wtedy, kiedy spłacisz całe zobowiązanie wynikające z umowy kredytowej. W przypadku gdy hipoteka jest zabezpieczeniem więcej niż jednej wierzytelności, jej wykreślenie jest możliwe dopiero po spłacie wszystkich kredytów. Musisz wówczas uzyskać od kredytodawcy lub kredytodawców zaświadczenie o wygaśnięciu zobowiązań.
Zgoda na wykreślenie hipoteki
Zanim nastąpi wykreślenie hipoteki z KW, musisz dopełnić kilku formalności. Kiedy spłacisz kredyt w całości, potrzebna ci wspomniana zgoda wierzyciela na jej usunięcie. Bank zobowiązany jest wystawić ci tzw. kwit mazalny (nazywany także listem mazalnym). To dokument, który potwierdza spłatę kredytu. Wystawcą kwitu mazalnego może być nie tylko bank, ale również firma, która udzieliła pożyczki hipotecznej, osoba fizyczna, gmina czy Skarb Państwa. Wierzyciel ma obowiązek jego wystawienia na Twoje żądanie. Czy po spłaceniu kredytu hipotecznego automatycznie otrzymasz kwit mazalny? To zależy od banku. Część instytucji finansowych wysyła go automatycznie po uregulowaniu całego zobowiązania. Inne jedynie przekazują informację o możliwości odebrania listu. Jeszcze inne prześlą dokument, dopiero kiedy o niego zawnioskujesz. Dlatego najlepiej przed spłatą ostatniej raty sprawdź w umowie, na jakiej zasadzie uzyskasz list mazalny. Zazwyczaj na dokument poczekasz do kilkunastu dni od spłaty zobowiązania. Może się zdarzyć, że bank naliczy opłatę za wydanie listu mazalnego, np. za pokrycie kosztów korespondencji.
Wniosek o list mazalny
Jeśli nie otrzymasz dokumentów umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, musisz złożyć do banku wniosek o ich wystawienie. Napisz, że prosisz o wydanie listu mazalnego. Wniosek o wykreślenie hipoteki musi zawierać następujące informacje: dane kredytobiorcy; numer umowy kredytowej; numer księgi wieczystej. Określ również, jak chcesz odebrać kwit mazalny. Bank musi go wydać na piśmie - w oddziale albo korespondencyjnie.
Wypełnienie wniosku o wykreślenie hipoteki
Kiedy masz już kwit mazalny, możesz przejść do kolejnego kroku. Musisz wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki. Chodzi tutaj o formularz KW-WPIS, który znajdziesz m.in. na na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Najlepiej uzupełnij go drukowanymi literami i przygotuj dwie kopie - jedna trafi do sądu, a druga będzie potwierdzeniem złożenia wniosku. Musisz w nim wprowadzić takie dane jak: Pola numer 1 i 2 - oznaczenie sądu rejonowego i wydziału ksiąg wieczystych, do których kierujesz wniosek. Pole numer 3 - numer księgi wieczystej. Strona 2 - zaznacz krzyżykiem punkt „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki” i w polu „Treść żądania” napisz, np. „Wnioskuję o wykreślenie z Działu IV księgi wieczystej o numerze xxx hipoteki umownej na xxx zł ustanowionej na rzecz xxx z siedzibą w xxx”. Strona 3 - w miejscu „dane wnioskodawcy/uczestnika postępowania” przekreśl „uczestnika postępowania”. W polach 9 - 17 podaj dane wnioskującego. Jeśli wniosek o wykreślenie hipoteki składa osoba fizyczna, należy przekreślić pola 10 i 11 - pytania o REGON i KRS, a w 12 - wyrazy „nazwa lub firma”. Pola 26 - 32 wymagają uzupełnienia wyłącznie, jeśli adres do doręczeń jest inny niż wcześniej podane. W pytaniu o pełnomocnika/przedstawiciela ustawowego przekreśl tekst „uczestnik postępowania” i zaznacz krzyżykiem kwadrat „NIE”. Nad polem 33, z „dane wnioskodawcy/uczestnika postępowania” wykreśl „wnioskodawcy” i podaj wymagane dane banku. W „wykaz dokumentów dołączonych do wniosku” wymień dokumenty, które dołączasz, czyli kwit mazalny i dowód uiszczenia opłaty za wykreślenie hipoteki. Na końcu w rubryce „wnioskodawca/pełnomocnik/przedstawiciel ustawowy” przekreśl „pełnomocnik/przedstawiciel ustawowy”, podaj dane wnioskującego, datę sporządzenia wniosku i podpisz dokument. Przekreśl pozostałe niewypełnione pola.
Ile wynosi opłata sądowa za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
Opłata za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jest stała i wynosi 100 zł. Możesz dokonać płatności na rachunek bankowy sądu lub uregulować ją gotówką w kasie sądu. W grę wchodzi również zapłata kartą. Uwaga: jeśli nie stać cię na tę opłatę, możesz wnioskować o zwolnienie z jej uiszczenia. Mając kwit mazalny, wypełniony wniosek i uregulowaną opłatę, możesz skutecznie dokonać wykreślenia hipoteki z KW.
Ile trwa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
Nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby tę kwestię. W praktyce na wykreślenie wpisu możesz poczekać kilka miesięcy, a nawet rok. Średnio oczekuje się około kwartału, ale w twoim przypadku może to wyglądać inaczej. W praktyce wszystko zależy od tego, jak pracuje dany sąd i jak wiele rozpatruje spraw. W małej miejscowości może to potrwać kilka tygodni, a w dużej - znacznie dłużej. Uwaga: możesz złożyć wniosek o przyspieszenie dokonania wpisu. Jest on bezpłatny i możesz dołączyć go do wniosku o wykreślenie hipoteki. Lepiej jednak jest odczekać i przekazać go po tym czasie kilka tygodni i przekaż go dopiero wtedy. Jeśli wniosek będzie zawierać braki formalne, sąd wezwie cię do ich uzupełnienia w terminie 7 dni. Po usunięciu hipoteki z księgi wieczystej otrzymasz wyciąg z niej, który jest potwierdzeniem dokonania wnioskowanych czynności.
Złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki - zrób to od razu po spłacie zobowiązania
Wielu kredytobiorców odkłada dopełnienie tej formalności na później. W końcu o niej zapominają i przypomina im się o tym, kiedy chcą sprzedać nieruchomość. Wtedy może pojawić się problem, np. jeżeli okaże się, że twój bank się połączył z innym albo upadł. Wówczas będziesz musiał przez sądem udowodnić, że zobowiązanie jest spłacone. Uzyskanie zgody wierzyciela może się okazać kłopotliwe. Nie jest niemożliwe, ale może zająć sporo czasu. Osoba zainteresowana zakupem twojej nieruchomości niekoniecznie musi chcieć lub móc na to czekać. Zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki i jej faktyczne wykreślenie zwiększają komfort psychiczny. Masz już wtedy pewność, że bank nie zgłosi żadnych roszczeń.
Brak zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki
Wierzyciel hipoteczny, czyli w praktyce najczęściej bank, musi wykonać wszystkie czynności, dzięki którym zyskasz możliwość wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Teoretycznie może się zdarzyć, że instytucja będzie się uchylać od tego obowiązku. W takim przypadku musisz złożyć pozew do sądu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wtedy spłatę zobowiązania musisz udowodnić podczas procesu. Jeśli proces się powiedzie, otrzymasz orzeczenie sądowe, które zastąpi list mazalny. Co, jeśli dany bank upadł? W takim przypadku zgłoś się do Banku Gospodarstwa Krajowego. Wówczas to on odpowiada za wydanie dokumentu potwierdzającego spłatę zobowiązania. Na ogół banki odmawiają wystawiania kwitu mazalnego, kiedy kredyt nie został w całości spłacony albo występują pewne nieścisłości. Możliwe, że instytucja nie zaksięgowała jeszcze na swoim rachunku wpłaty ostatniej raty. Zdarza się, że pozostała niewielka zaległość z tytułu odsetek za nieterminową spłatę. Możliwe, że wniosek o wydanie kwitu mazalnego nie zawiera wymaganych danych albo brakuje na nim podpisu.
Czy można kupić nieruchomość obciążoną hipoteką?
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby takie mieszkanie czy dom było przedmiotem transakcji. Nie obowiązują żadne przepisy, które by tego zabraniały. Natomiast w takim przypadku pojawiają się dodatkowe formalności, które trzeba spełnić przed zakupem. Możesz po prostu kupić nieruchomość wraz z kredytem, przejąć zobowiązanie i je spłacać. W każdym przypadku sprawdź wpisy w księdze wieczystej nieruchomości. Najlepiej, jeśli przeanalizuje je Ekspert Finansowy. Gdy masz jakiekolwiek wątpliwości, nie decyduj się na zakup. W razie nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, zasady jej wykreślenia są takie same. Dojdzie do tego dopiero po całkowitej spłacie zobowiązania, uzyskaniu listu mazalnego i złożeniu wniosku do sądu.
tags: #czy #wierzyciel #moze #wystapic #o #usuniecie