Dłużnik hipoteczny: dostęp do informacji o kredycie hipotecznym
Ustanowienie hipoteki na nieruchomości to jeden z najskuteczniejszych sposobów zabezpieczenia wierzytelności. Wierzyciel hipoteczny w przypadku braku spłaty należności jest pod wieloma względami uprzywilejowany w stosunku do innych wierzycieli dłużnika. Hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem.
Hipoteka to powszechna forma zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych na nieruchomości. Jest ona odpowiednikiem powszechnie znanego zastawu. Wyróżniamy dwie formy hipoteki: hipotekę umowną i przymusową. Źródłem hipoteki umownej jest czynność prawna, czyli umowa pomiędzy właścicielem obciążonej nieruchomości a wierzycielem hipotecznym. Natomiast hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela nieruchomości obciążonej, a nawet wbrew jego woli.
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej, sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność. Hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.
Zgodnie z art. 245 kodeksu cywilnego, hipoteka ustanawiana jest w formie aktu notarialnego. Wpisu w księdze wieczystej można dokonać samemu poprzez złożenie stosownego wniosku do sądu wieczystoksięgowego, załączeniu wymaganych dokumentów oraz dokonaniu opłaty sądowej, jednak nie mając doświadczenia łatwo zrobić to nieprawidłowo i narazić się na bardzo przykre konsekwencje.
Ujmując sprawę krótko: hipoteka ma chronić interesy wierzyciela. Jeśli dłużnik nie będzie spłacać pożyczki hipotecznej i nie uda się załatwić sprawy polubownie, wierzyciel może rozpocząć działania, których celem będzie odzyskanie środków z pieniędzy uzyskanych ze zlicytowania nieruchomości. W efekcie przynajmniej w teorii zabezpieczenie tego typu jest korzystne i dla wierzyciela, i dla dłużnika (który - dopóki spłaca pożyczkę - nie ma powodów do obaw).
Poza obciążeniem nieruchomości hipoteka może także obciążać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego (wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego) lub wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.
Dłużnik hipoteczny - kim jest i jakie ma prawa?
Dłużnik hipoteczny jest tak zwanym dłużnikiem rzeczowym. Oznacza to, że wobec wierzyciela hipotecznego za zaciągnięte zobowiązanie dłużnik rzeczowy odpowiada tylko z określonego składnika majątku, np. nieruchomości, a nie z całego swojego majątku jak w przypadku dłużnika osobistego.
Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego i innych (chyba że z nieruchomości prowadzona jest już egzekucja w trybie administracyjnym). W celu uzyskania zaspokojenia wierzyciel hipoteczny musi zatem uprzednio uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi. Tytułem wykonawczym jest orzeczenie sądu, np. prawomocny wyrok lub nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Zatem, wierzyciel wnosi pozew o zapłatę do właściwego sądu.
Zaletą zabezpieczenia hipotecznego jest to, że wierzyciel hipoteczny w razie zwłoki dłużnika z zapłatą wierzytelności ma prawo do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Nie ma także znaczenia, jeśli nieruchomość przejdzie na własność kogoś innego - hipoteka niejako „podąża za nieruchomością”. Główną cechą hipoteki jest więc jej trwałość. To korzyść z perspektywy wierzyciela - jego interesy nie zostaną naruszone, nawet jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana albo przekazana w darowiźnie komuś innemu.
Zatem gdyby okazało się, że właściciel nieruchomości ma więcej długów wobec innych osób i wierzyciele ci żądają egzekucji z jego majątku, to ten wierzyciel, na rzecz którego została wpisana hipoteka, będzie w uprzywilejowanej pozycji. Dodatkowo, hipoteka jest większa niż kwota udzielonego finansowania. Zgodnie z kolejnością zaspokajania roszczeń wpisaną w art. 1025 kpc, pieniądze ze „sprzedaży” nieruchomości w trybie egzekucji komorniczej z nieruchomości trafią najpierw do wierzyciela hipotecznego, a dopiero jeśli jakieś kwoty zostaną - do innych wierzycieli.
W przypadku gdy Komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości na wniosek innego wierzyciela, to wierzyciel hipoteczny i tak staje się uczestnikiem takiego postępowania egzekucyjnego i korzysta z wyżej wskazanego pierwszeństwa zaspokojenia.
Pierwszeństwo i kolejne hipoteki
Ta sama nieruchomość może zostać obciążona większą liczbą hipotek. Hipoteka wpisana do księgi wieczystej wcześniej ma jednak pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną później. Ponadto, w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść hipotekę wpisaną na dalszym miejscu. Oznacza to, że po wykreśleniu hipoteki z pierwszego miejsca, ta wpisana na drugim nie zyskuje automatycznie pierwszeństwa - właściciel może wpisać na pierwsze miejsce nowe zobowiązanie lub np. przesunąć na nie wpis z miejsca trzeciego lub czwartego.
Dochodzenie roszczeń przez wierzyciela hipotecznego
Co w sytuacji, w której dłużnik nie chce lub nie może zwrócić środków wierzycielowi? W takim wypadku konieczne będzie wejście na drogę sądową. W celu dochodzenia zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości obciążonej hipoteką konieczny jest tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym jest orzeczenie sądu zasądzające roszczenie wobec dłużnika zaopatrzone w klauzulę wykonalności.
Wobec dłużnika, który jest wyłącznie dłużnikiem rzeczowym, sąd powinien wskazać, że ponosi on odpowiedzialność tylko z jednego składnika majątku - nieruchomości (ewentualnie kilku nieruchomości w przypadku hipoteki łącznej). Jeżeli sąd nie dokona takiej wzmianki w orzeczeniu, powinno to nastąpić najpóźniej na etapie nadawania klauzuli wykonalności, w której wskazuje się ograniczenie możliwości prowadzenia egzekucji tylko do obciążonej nieruchomości.
W przypadku gdy pozwany jest jednocześnie dłużnikiem osobistym wierzyciela, nie ma konieczności wskazywania ograniczenia odpowiedzialności dłużnika. W takim wypadku dłużnik odpowiada całym swoim majątkiem. Tytuł wykonawczy stanowi podstawę wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Komornik na tej podstawie wszczyna postępowanie egzekucyjne. Dokonuje zajęcia wskazanej nieruchomości z pouczeniem dłużnika o 14 dniowym terminie na spłatę należności wierzyciela pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości i podjęcia dalszych czynności egzekucyjnych mających na celu sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji.
Oznacza to, że po zajęciu nieruchomości dłużnik ma 14 dni na uregulowanie długu. Często zdarza się, że po zajęciu nieruchomości przez komornika dłużnik sprzeda lub daruje nieruchomość innej osobie. Nie ma to jednak znaczenia dla skuteczności prowadzenia postępowania egzekucyjnego, ponieważ zgodnie z art. 930 § 1 kpc rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne.
Postępowanie egzekucyjne i prawa dłużnika
W postępowaniu egzekucyjnym głównym narzędziem obrony dłużnika jest skarga na czynność komornika. To znaczy, że każda czynność dokonana przez komornika może zostać zaskarżona przez dłużnika. Skargę rozpatruje sąd i niestety wiąże się to bardzo często z dosyć długim oczekiwaniem na orzeczenie sądu. Wniesienie skargi na czynność komornika co do zasady nie wstrzymuje postępowania, jednak w przypadku egzekucji z nieruchomości czynność opisu i oszacowania nieruchomości musi być prawomocna, aby przejść do dalszego etapu - czyli licytacji. Prawomocność czynności oznacza, że czynność nie została zaskarżona lub skarga została rozpatrzona i oddalona lub odrzucona przez sąd, a dłużnik nie wniósł zażalenia na postanowienie sądu.
Postępowanie egzekucyjne z założenia powinno zmierzać do jak najszybszego zaspokojenia zobowiązań wobec wierzyciela. W związku z tym, że to sąd rozpatruje skargi dłużnika, może ono jednak trwać nawet kilka lat.
Dłużnikowi w tym wszystkim przysługują oczywiście określone prawa, m.in. poufności, uzyskania informacji o aktualnej wysokości zadłużenia, zaskarżenia wierzyciela, jeśli nie przestrzega on ustaleń umowy, oraz polubownego porozumienia się z wierzycielem.
Jak działa kredyt hipoteczny? #kredyt #hipoteczny #2022
Wierzyciel hipoteczny: prawa i obowiązki
Wierzycielem hipotecznym jest firma albo osoba fizyczna, która udzieliła pożyczki lub kredytu, a zobowiązanie zostało zabezpieczone hipoteką. Dzięki temu ma on specjalne prawa w razie braku spłaty długu.
Podstawowym prawem wierzyciela hipotecznego jest żądanie spełnienia określonych w umowie świadczeń. Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, oczekuje on terminowej spłaty rat. Ma odzyskać przekazane środki powiększone o odsetki, prowizje i ewentualne inne koszty. Jeśli dłużnik nie spłaca zobowiązania, wierzyciel ma prawo doprowadzić do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Dzieje się to jednak dopiero po sądowym postępowaniu egzekucyjnym i uzyskaniu tytułu wykonawczego, który trafia do komornika.
Zaspokojenie roszczeń z nieruchomości następuje zgodnie z kolejnością wpisów w dziale IV KW. Jeśli wierzycielem jest bank, to ma on pierwszeństwo i zostanie spłacony w pierwszej kolejności. Pozostali wierzyciele mogą uzyskać środki, jeśli tych wystarczy na spłatę wobec banku. Roszczenia wierzyciela hipotecznego są zaspokajane przed roszczeniami wierzyciela rzeczowego i osobistego.
Wierzyciel hipoteczny może stosunkowo łatwo dochodzić zaspokojenia roszczenia, ma wiele praw, ale jednocześnie także obowiązki:
- Nie może nakłaniać dłużnika do spłaty zobowiązania przed terminem określonym w umowie - chociaż wcześniejsza spłata jest bardzo korzystna, to wierzyciel nie powinien naciskać. Dłużnika obowiązują określone terminy.
- Oczekiwanie spłaty zobowiązania w wysokości wyłącznie takiej, jaka wynika z umowy.
- Zwrot części prowizji i innych opłat, jeśli dłużnik spłaci zobowiązanie przed terminem.
- Zwrócenie środków, które zostały wyegzekwowane bez podstaw.
- Wystawienie listu mazalnego, kiedy dłużnik spłaci całe zobowiązanie - jest on bowiem niezbędny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
- Przeprowadzanie ewentualnej egzekucji zgodnie z przepisami.
W praktyce wierzyciel hipoteczny może po prostu cierpliwie czekać, aż wierzytelność hipoteczna zostanie spłacona. Jeśli tak to przebiega, nie musi się szczególnie angażować w cały proces. Dopiero w razie problemów ze spłatą doprowadza on do zajęcia nieruchomości obciążonej hipoteką i kieruje sprawę do komornika, który ma doprowadzić do jej spieniężenia.
Co się dzieje z wierzytelnością hipoteczną w przypadku śmierci dłużnika?
Zabezpieczenie na hipotece działa również w takim przypadku. W dalszym ciągu wierzycielowi przysługuje prawo do nieruchomości - hipoteka nie znika. Dług jest dziedziczony zgodnie z prawem spadkowym, dlatego spadkobierca, któremu przypadnie nieruchomość, będzie musiał uregulować zobowiązanie. To jednak nie oznacza, że przejęcie spadku jest dla spadkobiercy nieopłacalne. Wartość mieszkania czy domu może wynosić dużo więcej niż kwota, która pozostała do spłaty.
W przypadku problemów ze spłatą rat kredytu hipotecznego trzeba wyjść z inicjatywą i zasygnalizować bankowi wcześniej, że taka sytuacja może mieć miejsce. To może pomóc wypracować rozwiązanie, które może być ratunkiem dla osoby mającej trudności ze spłatą.
Wierzyciel hipoteczny to zazwyczaj bank, który udzielił kredytu dłużnikowi hipotecznemu i zabezpieczył swoje wierzytelności prawem zwanym hipoteką. Na mocy tego prawa instytucja/bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Zatem gdyby okazało się, że właściciel nieruchomości ma więcej długów wobec innych osób i wierzyciele ci żądają egzekucji z jego majątku, to ten wierzyciel, na rzecz którego została wpisana hipoteka, będzie w uprzywilejowanej pozycji.
Co to wszystko oznacza w praktyce? Zabezpieczenie na nieruchomości jest jedną z najlepszych metod zagwarantowania, że pożyczkodawca nie straci pieniędzy. Jednocześnie jednak zarówno jego prawidłowe przeprowadzenie, jak i w razie potrzeby późniejsze ubieganie się o ściągnięcie z niepłacącego dłużnika należności, wymagają wiedzy, odrobiny czasu oraz cierpliwości. Tym samym niekoniecznie jest najlepszym wyborem dla osoby prywatnej, chcącej udzielić komuś pożyczki. Wyspecjalizowane przedsiębiorstwa z kolei - jak Fundusz Hipoteczny Yanok - posiadają doświadczenie oraz narzędzia, dzięki którym wpis do księgi wieczystej nieruchomości stanowi najlepszy sposób zabezpieczenia pożyczek.
Kwota pożyczki udzielana przez Fundusz stanowi maksymalnie 50% kwoty oszacowanej wartości nieruchomości mającej stanowić przedmiot zabezpieczenia, a kwota wpisywanej hipoteki wynosi dwukrotność kwoty pożyczki. To znacznie zmniejsza ryzyko, że nie uda się wyegzekwować całej należności.
tags: #dluznik #hipoteczny #dostep #do #informacji #o