Windykacja w spółdzielniach mieszkaniowych: Analiza problemu i przykłady
Problematyka zadłużenia lokatorów wobec spółdzielni mieszkaniowych jest zjawiskiem powszechnym, które ma realny wpływ na funkcjonowanie tych organizacji oraz jakość życia ich członków. Analiza danych i doświadczeń różnych spółdzielni pozwala zrozumieć skalę problemu, stosowane metody windykacji oraz ich skuteczność.
Tysiące lokatorów ze spółdzielczych blokowisk witało 2022 rok z długami wobec Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej (SMLW) w Legionowie. Łączne ich zadłużenie na koniec 2021 roku wyniosło nieco ponad 4 mln zł, co po uśrednieniu daje kwotę około 470 zł długu na jedno z łącznie nieco ponad 8,5 tysiąca mieszkań znajdujących się w spółdzielczych zasobach. W porównaniu z 2020 rokiem, łączna kwota długu spadła o nieco ponad 160 tys. zł. Niewykluczone, że stało się to za sprawą skuteczniejszej spółdzielczej windykacji.
Zadłużenie lokatorów w SMLW Legionowo
Wygenerowany przez lokatorów mieszkań w 2021 roku dług przekroczył 4 mln zł. Obejmuje on zarówno 1,64 mln zł zobowiązań lokatorskich w ramach nakazów zapłaty, jak i ponad 2,3 mln zł tytułem tzw. bieżącego zadłużenia mieszkańców. Po uśrednieniu, zaległości te przekładają się na kwotę około 470 zł długu na jedno z ponad 8,5 tysiąca mieszkań w zasobach legionowskiej SMLW. Zaległości lokatorów spółdzielczych blokowisk już od kilku lat utrzymują się na podobnym poziomie, choć względem dwóch poprzednich lat odnotowano lekki ich spadek. W porównaniu z 2020 rokiem, na koniec 2021 roku łączna kwota długu zmniejszyła się o ponad 160 tys. zł. W poprzednim okresie rozliczeniowym odnotowano natomiast ich spadek o prawie 52 tys. zł.
Zadłużenie w powyższej kwocie powstało na skutek niepłacenia przez lokatorów w terminie między innymi czynszów mieszkaniowych, w tym ujętych w nich opłat eksploatacyjnych, takich jak woda i ścieki oraz wywóz śmieci. Wśród tych ponad 4 mln zł zobowiązań wobec SMLW są zaległości nieprzekraczające 3 miesięcy oraz te sięgające nawet kilku lat.
Metody windykacji stosowane przez SMLW Legionowo
Jak zaznacza SMLW, lokatorzy mający zaległości powyżej 4-5 miesięczne, przez cały rok są windykowani poprzez wysyłanie do nich wezwań do zapłaty. Ze spółdzielczych statystyk wynika, iż w 2021 roku łącznie wysłano 715 wezwań do zapłaty, a w stosunku do 113 osób, które w żaden sposób na nie zareagowały, skierowano pozwy do sądu o zapłatę zaległych kwot. Liczby tych „upomnień” są sporo większe od tych, które zarejestrowano w roku poprzednim. W 2020 roku SMLW wysłała bowiem do swoich dłużników 511 wezwań do zapłaty i 105 sądowych pozwów o zapłatę.
Aby wyegzekwować swoje należności, spółdzielnia w 2021 roku zawierała również ugody ze swoimi dłużnikami, w których rozkładała im spłatę na dogodne miesięczne raty. Z wieloletnich obserwacji zarządu SMLW wynika, że na wszystkich spółdzielczych osiedlach z roku na rok wzrasta liczba osób, od których nawet komornik nie jest w stanie wyegzekwować należnego SMLW długu. „Mimo kierowania dużej liczby nakazów zapłaty do egzekucji komorniczej, to wiele z tych nakazów komornik zwraca z klauzulą o nieściągalności” - podsumowuje spółdzielczy zarząd w sprawozdaniu ze swojej działalności w 2021 roku.
Przez długi lokatorów jest mniej pieniędzy na remonty na spółdzielczych osiedlach. Jak zapewnia zarząd SMLW w raporcie ze swojej zeszłorocznej działalności, te dość potężne długi wygenerowane przez mieszkaniówkę nie zagrażają płynności finansowej spółdzielni.
Kontrowersje związane z opłatami w Spółdzielni Mieszkaniowej "Bródno"
Nie wszystkie spółdzielnie stosują tak ustrukturyzowane metody windykacji. W Spółdzielni Mieszkaniowej "Bródno" pojawiła się kontrowersyjna sytuacja dotycząca opłat nakładanych na nowych członków. Nawet kilkanaście tysięcy nowych członków Spółdzielni Mieszkaniowej "Bródno" musi zapłacić 300 zł z racji tego, że zostali przyjęci w poczet spółdzielców. Jednak nie jest to "wpisowe", a opłata za działalność kulturalno-oświatową.
Z obowiązującej od września 2017 roku znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że członkostwo w spółdzielni powinno powstawać z mocy prawa i przysługiwać wyłącznie osobie związanej węzłem prawnym ze spółdzielnią (najczęściej osobom mającym lokal w zasobach spółdzielni lub małżonkom spółdzielcy). Członkostwo z mocy prawa wiązać się ma z brakiem obowiązku składania deklaracji członkowskiej i niewnoszeniem wpisowego. Na Bródnie nowi mieszkańcy otrzymali jednak niepokojące wezwania do zapłaty.
Spółdzielnia "Bródno" rozesłała listy do swoich nowych członków z informacją o uzyskaniu przez nich członkostwa z mocy ustawy. Zarząd ma powiadomić pocztą 16 tys. osób, które objęła ustawa, co zajmie trochę czasu. Administracje poszczególnych osiedli mają naliczyć zmianę czynszu i również rozesłać do mieszkańców. Zgodnie ze statutem wszyscy nowi członkowie mają zapłacić 300 zł na cele kulturalno-oświatowe.
Mieszkańcy wyrażają swoje niezadowolenie, nazywając to "uszczczęśliwianiem na siłę" i "rozbojem w biały dzień", zwłaszcza gdy opłata jest wymagana od obu współwłaścicieli mieszkania. Spółdzielnia "Bródno" broni się, wyjaśniając, że prowadzi działalność społeczną i oświatowo-kulturalną w oparciu o przepisy ustaw i statut, a uchwała nakazująca naliczanie opłaty obowiązuje od 1983 roku. Zarząd podkreśla, że wniesienie tej opłaty nie ma związku z wniesieniem udziału lub wpisowego.
Warto zauważyć, że istnieją spółdzielnie, które rezygnują z opłat na działalność społeczno-kulturalną. Przykładem jest legionowska SMLW, która w ubiegłym roku zrezygnowała z pobierania w czynszu opłaty w wysokości 6 gr/m² powierzchni mieszkania, argumentując, że społeczeństwo ubożeje, a zainteresowani kulturą korzystają z oferty miasta, a dodatkowe obciążenia finansowe są szczególnie dotkliwe dla osób starszych z niskimi emeryturami.
Nieruchomości- czym jest spółdzielnia mieszkaniowa? Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej.
Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa "Wielkoblokowa" w Białymstoku - Historia i struktura
Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa „Wielkoblokowa” w Białymstoku, działająca przy ulicy Wasilkowskiej 1, jest jedną z najstarszych i najbardziej charakterystycznych organizacji spółdzielczych w stolicy województwa podlaskiego. Jej działalność rozpoczęła się 19 marca 1956 roku podczas pierwszego założycielskiego zebrania z udziałem 14 osób, stając się pionierem wielkoskalowego budownictwa mieszkaniowego w północno-wschodniej Polsce.
Ta historyczna spółdzielnia, oficjalnie zarejestrowana pod numerem KRS 0000052232, zarządza trzema wielkimi osiedlami: „Wygoda", „Kraszewskiego" oraz „Nowe Miasto". Oferuje mieszkańcom kompleksową obsługę przez wyspecjalizowane administracje oraz całodobowe pogotowia awaryjne. Dzięki profesjonalnemu zarządowi, doświadczonej kadrze administracyjnej i nowoczesnej infrastrukturze technicznej, w tym świetlicom osiedlowym KOLOR na osiedlu „Wygoda" i METEORYT na osiedlu „Kraszewskiego", spółdzielnia ta stała się wzorem wielkoblokowego zarządzania mieszkaniowego.
Historia powstania i pierwsza Rada Nadzorcza z 1956 roku
Historia białostockiej spółdzielczości mieszkaniowej sięga 19 marca 1956 roku, kiedy to odbyło się pierwsze założycielskie zebranie z udziałem 14 osób, pionierów spółdzielczego ruchu mieszkaniowego w regionie. Podczas tego spotkania wybrano pierwszy Zarząd oraz Radę Nadzorczą Spółdzielni Mieszkaniowej, w skład której weszli Zygmunt Niebrzydowski jako przewodniczący oraz Aleksander Nikitorowicz. Data ta przypada na okres intensywnego rozwoju gospodarczego i społecznego Polski powojennej, kiedy zapewnienie mieszkań dla rosnącej populacji miejskiej było priorytetem państwowym.
Wielkoblokowa koncepcja budownictwa i architektura
Nazwa „Wielkoblokowa" odzwierciedla pionierską rolę organizacji w rozwoju technologii budownictwa wielkoblokowego w Polsce. Koncepcja ta opierała się na wykorzystaniu prefabrykowanych elementów betonowych do szybkiej i efektywnej budowy wielorodzinnych budynków mieszkalnych. Rewolucyjna koncepcja architektoniczna, popularna w latach 60-80. XX wieku, pozwalała na realizację ambitnych planów mieszkaniowych w krótkim czasie i przy względnie niskich kosztach. Wielkoblokowe budownictwo charakteryzowało się modernistyczną estetyką, funkcjonalnością rozwiązań przestrzennych oraz dbałością o infrastrukturę społeczną towarzyszącą zabudowie mieszkaniowej.
Struktura trzech osiedli i wyspecjalizowane administracje
Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa „Wielkoblokowa" zarządza trzema osiedlami: „Wygoda", „Kraszewskiego" oraz „Nowe Miasto". Każde osiedle posiada dedykowaną administrację kierowaną przez doświadczonych specjalistów. Osiedle „Wygoda" przy ulicy Wasilkowskiej 1 kieruje Jolanta Niewińska (p.o. Kierownika Administracji), osiedle „Kraszewskiego" przy ulicy Dobrej 12 zarządza mgr inż. Jan Kuc, a osiedle „Nowe Miasto" przy ulicy Wiejskiej 68 prowadzi Wiesław Górka. Ta struktura zapewnia mieszkańcom bezpośredni kontakt z osobami odpowiedzialnymi za codzienne funkcjonowanie ich środowiska mieszkaniowego.
Świetlice osiedlowe KOLOR i METEORYT
Spółdzielnia prowadzi aktywną działalność społeczno-kulturalną poprzez dwie świetlice osiedlowe: KOLOR na osiedlu „Wygoda" i METEORYT na osiedlu „Kraszewskiego". Oferują one mieszkańcom różnorodne formy spędzania czasu wolnego, integracji społecznej oraz rozwoju osobistego, stanowiąc serce życia społecznego na osiedlach.
System całodobowej obsługi awaryjnej
Spółdzielnia zapewnia mieszkańcom kompleksowy system obsługi awaryjnej dostępny przez całą dobę. Po godzinach pracy dostępne są numery do pogotowia awaryjnego (664 143 375), pogotowia dźwigowego (19282) oraz pogotowia ciepłowniczego (993). System uzupełniają specjalistyczne usługi serwisowe domofonów (602 643 139) oraz dedykowany numer dla domofonów przy ulicy Wiejskiej 68A (505 123 318).
Profesjonalna kadra administracyjna i specjalizacje
Spółdzielnia zatrudnia wyspecjalizowaną kadrę administracyjną. Wśród nich znajdują się:
- Jolanta Niewińska - Specjalista ds. samorządowych, p.o. Kierownika
- Piotr Gendzwilł - P.O. Głównego Księgowego
- Małgorzata Porycka - odpowiedzialna za czynsze i rozliczenie wody
- Mirosława Giedzicz - zajmująca się lokalami w najmie i dzierżawami terenu
- Katarzyna Szklanko - księgowa ds. rozliczenia centralnego ogrzewania
- Marek Rembowski - specjalista ds. spraw członkowskich i przekształceń w odrębną własność
- Karol Nowakowski - architekt, Inspektor ds. technicznych
Ta struktura organizacyjna zapewnia mieszkańcom dostęp do profesjonalnego doradztwa i obsługi w różnych obszarach zarządzania mieszkaniowego.
Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa „Wielkoblokowa" w Białymstoku reprezentuje wyjątkową ciągłość polskiej spółdzielczości mieszkaniowej. Przez prawie siedem dekad od pierwszego zebrania, z udziałem pionierów z Zygmuntem Niebrzydowskim na czele, zbudowała imponujący kompleks trzech wielkich osiedli zarządzanych przez wyspecjalizowane administracje, zapewniając mieszkańcom profesjonalny zespół i kompleksową obsługę.
tags: #smlw #legionowo #windykacja