Upadłość dewelopera: wierzytelności niepieniężne i ochrona nabywców
Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, znana jako ustawa deweloperska, wprowadziła istotne zmiany w polskim prawie upadłościowym. Przepisy te, choć budziły kontrowersje, miały na celu zwiększenie ochrony klientów deweloperów w przypadku ich niewypłacalności. Kluczowym aspektem jest sposób traktowania wierzytelności niepieniężnych, w tym roszczenia o wydanie lokalu.
Przed wprowadzeniem nowelizacji, w przypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej dewelopera, wierzytelność niepieniężna nabywcy o wydanie lokalu lub domu, na mocy art. 91 ust. 2 Prawa upadłościowego i naprawczego (p.u.n.), przekształcała się w wierzytelność pieniężną. Podlegała ona zaspokojeniu z masy upadłości w czwartej, przedostatniej kategorii. W praktyce oznaczało to dla nabywcy utratę możliwości uzyskania lokalu i zazwyczaj niewielką część odzyskanych środków, co w połączeniu z koniecznością spłaty kredytu na zakup, stawiało go w bardzo trudnej sytuacji.
Nowe przepisy, wprowadzone do ustawy Prawo upadłościowe, mają na celu zmianę tego stanu rzeczy. Rozwiązania te zmierzają zasadniczo do doprowadzenia do sytuacji, w której pomimo ogłoszenia upadłości dewelopera, jego klienci będą mogli uzyskać lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Mechanizmem mającym doprowadzić do tego celu jest w szczególności zapewnienie możliwości kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka lub zarządcę.
Odrębne masy upadłości dla nabywców
Zasadniczy przełom wprowadza art. 425² ust. 1 p.u., zgodnie z którym, z chwilą ogłoszenia upadłości dewelopera powstaje osobna masa upadłości służąca zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców objętych danym przedsięwzięciem. Na mocy tej regulacji, powstaje zatem tyle mas upadłości, ile dany deweloper realizował inwestycji, przy czym każda z nich służyć będzie zaspokojeniu odrębnej grupy nabywców. Niezależnie od tych mas, powstanie także "normalna" masa upadłości służąca zaspokojeniu pozostałych wierzycieli dewelopera, nie będących nabywcami.
Przyjęta w art. 425² ust. 1 p.u. regulacja skutkuje powstaniem grupy wierzycieli - nabywców uprzywilejowanych w wyższym stopniu niż pozostali. Grupa ta korzysta bowiem, jak stanowi przywołany przepis, z pierwszeństwa zaspokojenia przed wierzycielami nie mającymi takiego statusu. Wraz z rewolucją polegającą na odstąpieniu od fundamentalnej dla prawa upadłościowego zasady jednolitości masy upadłości, wprowadzono niejako automatycznie kolejny zasadniczy wyłom, dotyczący faktycznej zmiany kolejności zaspokojenia wierzycieli.
Kolejność tę regulował zasadniczo przepis art. 342 p.u., zgodnie z którym należności podlegające zaspokojeniu z masy upadłości podzielone zostały na pięć podstawowych kategorii. Stosownie do art. 344 p.u., zaspokojenie kategorii dalszej następuje dopiero po całkowitym zaspokojeniu kategorii wcześniejszej, o ile majątek upadłego nie wystarcza na zaspokojenie należności objętej tą samą kategorią, należności te zaspokajane są stosunkowo. Istotnym jest, iż hierarchia zaspokojenia wierzycieli przewidziana w przepisach prawa upadłościowego, odpowiada pewnej hierarchii wartości prawnie chronionych.
Skoro zatem, jak stanowi nowo wprowadzony art. 425² ust. 1 p.u., nabywcy zaspokajani mają być w pierwszej kolejności, rodzi się pytanie o uzasadnienie tak daleko idącego uprzywilejowania tej grupy wierzycieli. W praktyce, w większości przypadków po ogłoszeniu upadłości dewelopera, cały jego majątek wejdzie do osobnej masy upadłości, służącej zaspokojeniu wyłącznie nabywców. Po ich zaspokojeniu, prawdopodobnie nie wystarczy już majątku na "normalnych" wierzycieli.
Zgromadzenie nabywców - nowy organ postępowania
Wraz z ogłoszeniem upadłości dewelopera, z mocy prawa powstaje zgromadzenie nabywców, będące de facto nowym organem postępowania upadłościowego, które podejmuje obligatoryjną uchwałę rzutującą na dalszy tryb procedowania. Zwołanie takiego zgromadzenia jest obowiązkowe w odniesieniu do każdej z osobnych mas upadłości. Stosownie do treści art. 4254 ust. 1 p.u., uchwały zgromadzenia podejmowane są w przedmiocie:
- zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych,
- kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę albo syndyka i wysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia,
- zawarcia układu likwidacyjnego.
Podejmując jedną z powyższych uchwał, zgromadzenie wpływa na dalszy tok postępowania, a tym samym na los pozostałych wierzycieli, niebędących nabywcami. Wierzyciele ci pozbawieni zostają prawa decydowania o kluczowym majątku upadłego, tj. tym wchodzącym w skład osobnej masy upadłości. Rodzi to wątpliwość co do zgodności przyjętego rozwiązania z podstawowymi zasadami prawa upadłościowego, zgodnie z którymi dążyć należy do zaspokojenia wszystkich wierzycieli w maksymalnym możliwym stopniu.
Upadłość dewelopera a wierzytelności niepieniężne
Przekształcenie wierzytelności niepieniężnej w pieniężną jest kluczowym elementem postępowania upadłościowego dewelopera. Zgodnie z art. 90 Prawa upadłościowego, wszystkie wierzytelności o charakterze niepieniężnym przekształcają się w wierzytelności o charakterze pieniężnym. Muszą więc zostać zgłoszone sędziemu-komisarzowi po przeliczeniu ich na wierzytelności pieniężne. Z zasady nie można się więc domagać od upadłego dewelopera, aby wybudował mieszkanie wówczas, gdy ogłoszono upadłość likwidacyjną, chyba że ma dojść do wykonania umowy wzajemnej, niewykonanej w całości przez strony.
Naturalnym odruchem jest szukanie innego adresata roszczeń z rękojmi: producenta okien, drzwi, kotła czy wentylacji. Co do zasady jednak rękojmia wiąże kupującego wyłącznie ze sprzedawcą, którym najczęściej jest deweloper, a nie z producentem poszczególnych elementów budynku. Odpowiedzialność producenta na zasadach deliktowych, na przykład za produkt niebezpieczny, ma charakter wyjątkowy i rzadko znajduje zastosowanie w przypadku typowych wad budowlanych.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zapewnia nabywcom ochronę przede wszystkim na etapie dokonywania wpłat, gdy zasadniczym ryzykiem jest niedokończenie inwestycji i utrata zgromadzonych środków. Pewnym krokiem w dobrym kierunku było wprowadzenie do ustawy deweloperskiej art. 41a, który jednoznacznie przesądza, że po przeniesieniu na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży. W tej perspektywie zasadne jest rozważenie wprowadzenia rozwiązań systemowych, takich jak stworzenie specjalnego funduszu przeznaczonego na pokrycie kosztów realizacji uprawnień z rękojmi oraz zabezpieczenie przyszłych roszczeń nabywców na wypadek upadłości dewelopera.
Jak się chronić przed UPADŁOŚCIĄ DEWELOPERA? Musisz to wiedzieć kupując MIESZKANIE!
Rachunki powiernicze i wpis do księgi wieczystej
Nowe przepisy wprowadziły obowiązek stosowania rachunków powierniczych. Są to specjalne konta bankowe, na które nabywcy mieszkań wpłacają pieniądze. W przypadku upadłości dewelopera, środki z rachunku powierniczego zostają wyodrębnione z masy upadłościowej i nie podlegają rozdysponowaniu pomiędzy pozostałych wierzycieli. W zależności od rodzaju rachunku (zamknięty lub otwarty z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową), środki te mogą być przeznaczone na dokończenie budowy lub zwrócone nabywcy.
Umowa deweloperska, zawierana w formie aktu notarialnego, staje się podstawą do wpisania roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej przed ogłoszeniem upadłości zapewnia nabywcy pierwszeństwo w dochodzeniu jego praw przed pozostałymi wierzycielami. Dotyczy to również sytuacji, gdy deweloper zawiera zwykłą umowę przedwstępną, pod warunkiem jej zawarcia u notariusza i ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej.
W przypadku zaciągniętego kredytu hipotecznego, upadłość dewelopera może stanowić problem. Bank nadal będzie miał prawo domagać się spłaty zobowiązania. Warto zadbać o jak najszybsze rozwiązanie kłopotliwej sprawy kredytu. Jeśli nastąpi likwidacja dewelopera, a mieszkanie nie zostanie wybudowane, zaciągniętą kwotę zobowiązania i tak trzeba będzie spłacić, wykorzystując środki odzyskane z rachunku powierniczego.
Kwestia praw rzeczowych i hipoteki
Istotną kontrowersją związaną z upadłością deweloperską jest nieprecyzyjnie uregulowany problem pierwszeństwa praw rzeczowych. Zazwyczaj inwestycje deweloperskie finansowane są z kredytu bankowego, zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości. Zgodnie z art. 345 p.u., zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje z likwidacji przedmiotu obciążonego hipoteką. Jednakże, zgodnie z art. 425² ust. 1 p.u., prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości wchodzi w skład osobnej masy upadłości nabywców. Powstaje pytanie, czy wierzyciele zabezpieczeni hipotecznie będą zaspokajani dopiero po nabywcach.
Przy takiej interpretacji, zasada pierwszeństwa praw rzeczowych mogłaby przestać obowiązywać, co podważałoby sens udzielania przez banki kredytów na realizację przedsięwzięć deweloperskich. W celu zachowania zasady pierwszeństwa praw rzeczowych, konieczna może być odmienna wykładnia przepisów i odwołanie się do art. 4 p.u., który stanowi, że przepisy części pierwszej ustawy stosuje się odpowiednio do innych rodzajów postępowań unormowanych w ustawie.
Procedura zgłoszenia wierzytelności
W przypadku ogłoszenia upadłości, kluczowe jest zgłoszenie swojej wierzytelności syndykowi. Termin na dokonanie zgłoszenia wynosi zazwyczaj 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości. Informacja o rozpoczęciu tego terminu jest publikowana w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz w Krajowym Rejestrze Zadłużonych. Zgłoszenia dokonuje się elektronicznie, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe (Krajowy Rejestr Zadłużonych).
Wierzyciele, których roszczenia zabezpieczone są rzeczowo (np. hipoteką), nie mają obowiązku ich zgłaszania, gdyż są one ujmowane na liście automatycznie. Jednak złożenie zgłoszenia w tych przypadkach jest zalecane. Pracownicy upadłego dewelopera nie muszą samodzielnie zgłaszać roszczeń pracowniczych - syndyk ma obowiązek wpisać je na listę wierzytelności.
W zgłoszeniu wierzytelności należy podać m.in. dane wierzyciela, określenie wierzytelności wraz z należnościami ubocznymi, wartość wierzytelności niepieniężnej, dowody stwierdzające istnienie wierzytelności, kategorię, do której wierzytelność ma być zaliczona, informacje o zabezpieczeniach, a także numer rachunku bankowego wierzyciela.
| Kategoria | Opis |
|---|---|
| Pierwsza | Uprzywilejowana - należności pracownicze powstałe przed ogłoszeniem upadłości. |
| Druga | Należności wobec Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego (podatki, składki ZUS). |
| Trzecia | Odsetkowa - odsetki od należności z wyższych kategorii, kary grzywny, należności z tytułu darowizn i zapisów testamentowych. |
| Czwarta | Należności wspólników/akcjonariuszy wynikające m.in. z umów pożyczek czy sprzedaży praw. |
| Piąta | Pozostałe należności, nieujęte w poprzednich kategoriach. |
Po złożeniu zgłoszenia syndyk dokonuje jego weryfikacji. W przypadku braków formalnych, wierzyciel otrzymuje wezwanie do ich uzupełnienia. Po pozytywnej weryfikacji wierzytelność zostaje wpisana na listę wierzytelności, która następnie jest ogłaszana. Daje to innym uczestnikom postępowania możliwość zgłaszania sprzeciwów lub zastrzeżeń.
Nawet po upływie terminu na zgłoszenie wierzytelności, można je zgłosić przed zatwierdzeniem ostatecznego planu podziału masy upadłościowej, jednak wiąże się to z poniesieniem zryczałtowanych kosztów postępowania. Błędy formalne w zgłoszeniu mogą skutkować jego zwrotem i utratą możliwości zaspokojenia.
Podsumowując, nowe przepisy dotyczące upadłości deweloperskiej wprowadzają szereg rozwiązań mających na celu ochronę nabywców. Kluczowe znaczenie ma powstanie odrębnych mas upadłości, obowiązek stosowania rachunków powierniczych oraz możliwość wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Niemniej jednak, pewne kwestie, jak np. pierwszeństwo praw rzeczowych, nadal budzą wątpliwości interpretacyjne.
tags: #upadlosc #deweloperska #wierzytelnosc #niepieniezna