Renta planistyczna – wszystko, co musisz wiedzieć
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa), w art. 36 reguluje sytuację rozliczeń między gminą, a właścicielem nieruchomości w razie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, mającego wpływ na wartość nieruchomości. W takich właśnie okolicznościach może pojawić się obowiązek zapłaty tzw. renty planistycznej. Czym jest renta planistyczna i kogo dotyczy tego rodzaju opłata? Dowiesz się w poniższym artykule!
Opłata planistyczna (zwana również „rentą planistyczną”) potrafi zaskoczyć wysokością. Co gorsza, wiele osób dowiaduje się o niej dopiero, gdy z gminy przychodzi decyzja z konkretną kwotą do zapłaty. Opłata planistyczna to jednorazowa danina, którą gmina może nałożyć wtedy, gdy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) spowodowało wzrost wartości nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty odpłatnie ją zbył w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu.
Renta planistyczna jest instrumentem rozliczenia się z gminą w przypadku, gdy wartość twojej nieruchomości objętej planem miejscowym wzrośnie.
Sposoby zaspokojenia roszczeń związanych ze zmianą wartości nieruchomości
Uchwalenie, bądź zmiana planu miejscowego, może powodować różne skutki w zakresie możliwości zagospodarowania nieruchomości i wzrostu lub spadku jej wartości. Skutki te mają z kolei swoje reperkusje w różnych formach rozliczeń między właścicielem, a gminą.
W przypadku, gdy korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, lub też zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe, bądź istotnie ograniczone właściciel zyskuje roszczenie odszkodowawcze w stosunku do gminy i może żądać wykupu nieruchomości. Ewentualnie gmina może zaoferować właścicielowi nieruchomość zamienną.
Jeżeli natomiast z nieruchomości nadal można korzystać w dotychczasowy sposób, ale plan miejscowy wpłynął na jej wartość, ustawa przewiduje konieczność rozliczeń między właścicielem, a gminą. Spadek wartości nieruchomości uprawnia właściciela do dochodzenia stosownego odszkodowania. Szczególną sytuacją jest jednak zwiększenie się wartości nieruchomości, gdyż wiąże się to z koniecznością uiszczenia przez właściciela opłaty, czyli tzw. renty planistycznej.
Renta planistyczna - jakie są przesłanki jej ustalenia?
Definicja opłaty planistycznej przedstawiona powyżej, daje nam wskazówki co do przesłanek jakimi kieruje się organ administracji przy jej ustaleniu. Takimi przesłankami są między innymi: wejście w życie planu miejscowego, wzrost wartości nieruchomości objętej planem miejscowym, związek wzrostu wartości nieruchomości z faktem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, zbycie ww. Renta planistyczna w istotny sposób wpływa na prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości, dlatego też istnieje szerokie orzecznictwo sądowe w tym przedmiocie, w sposób szczegółowy wyjaśniające poszczególne przesłanki ustalenia renty.
By renta planistyczna była należna, uchwalenie lub zmiana planu musi spowodować zmianę przeznaczenia nieruchomości. To właśnie zmiana przeznaczenia ma być przyczyną wzrostu wartości. Działka zatem ma być atrakcyjniejsza ze względu na nowe możliwości jej zagospodarowania.
Warto między innymi przytoczyć fragment uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 14 listopada 2018 roku, zgodnie z którym: „Kluczową kwestią, od istnienia której uzależnione jest prawidłowe - legalne ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest uchwalenie, rozumiane jako wejście w życie planu zagospodarowania przestrzennego i związany z tym faktem wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego, wynikającego czy to z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego poprzednio, czy też przeznaczenia faktycznego - wynikającego ze sposobu użytkowania z nieruchomości, jeżeli nie był on zapisami planu miejscowego objęty”.
Na niezwykle istotną kwestię zwrócił uwagę także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 listopada 2017 roku, odnosząc się do momentu na jaki należy ustalać wzrost wartości nieruchomości. Zgodnie ze stanowiskiem NSA: „Wzrost wartości musi dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu. W świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia”.
Ocena czy doszło do zmiany wartości nieruchomości i jaka była skala tej zmiany, musi być dokonywana na moment wejścia w życie planu miejscowego. Późniejsze zmiany wartości nie mają znaczenia dla oszacowania wysokości opłaty planistycznej.
Pojęcie zbycia nieruchomości, jako przesłanka ustalenia opłaty planistycznej, również budzi duże wątpliwości interpretacyjne. Sądownictwo administracyjne rozważało np. czy umowa zamiany nieruchomości, będzie mieścić się w jego zakresie. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października 2017 roku: „Umowa zamiany nieruchomości, jako umowa służąca ekwiwalentnemu przeniesieniu własności nieruchomości bez użycia pieniądza w sposób oczywisty mieści się w pojęciu „zbycia nieruchomości”.
Renta planistyczna będzie należna w razie zbycia nieruchomości - bez względu na formę w jakiej taka czynność zostanie dokonana.
Ile wynosi opłata planistyczna?
Ustawa wskazuje, że opłatę planistyczną określa gmina w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jedyną wytyczną co do jej wysokości opisaną w ustawie jest okoliczność, że nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Wysokość renty planistycznej to maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Postępowanie o ustalenie renty planistycznej - operat szacunkowy
Postępowanie o ustalenie renty planistycznej, nierozerwalnie wiąże się z koniecznością przeprowadzenia oceny wartości nieruchomości i jej ewentualnego wzrostu. Ocena ta obowiązkowo musi być dokonana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza na tę okoliczność tzw. operat szacunkowy.
Orzecznictwo wskazuje, że: „Opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy jest jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej, bez znaczenia w tym zakresie jest cena sprzedaży nieruchomości.” Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 9 sierpnia 2018 roku, II SA/Sz 237/18, Legalis.
Kiedy jednak nie zgadzamy się z wynikiem operatu, możemy wnieść co do niego zarzuty, a organ powinien je rozważyć. Dowód z operatu podlega bowiem takim samym zasadom jak inne dowody w postępowaniu - organ ocenia ich moc dowodową i wiarygodność. Jeśli podważymy wartość dowodową sporządzonego operatu, organ powinien zasięgnąć opinii innego biegłego.
O wysokości opłaty planistycznej będzie decydował organ administracji w oparciu o operat szacunkowy.
Jaki jest termin na dochodzenie zapłaty renty planistycznej?
Gmina ma prawo obciążyć rentą planistyczną właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z wejściem w życie planu miejscowego. Co jednak w przypadku, gdy gmina nie podejmuje żadnej aktywności w tym zakresie, pomimo zaistnienia przesłanek? Jak długo możemy obawiać się wszczęcia przez gminę postępowania w sprawie?
Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 maja 2018 roku: „(…)wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć (z urzędu) postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), (…)należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie”.
Gmina ma 5 lat na wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty planistycznej. Po tym czasie uprawnienia gminy do podjęcia takich działań przedawniają się.
Przebieg postępowania w sprawie opłaty planistycznej
Postępowanie ma charakter wieloetapowy. Przyjrzyjmy się po kolei każdemu z nich.
I instancja: wójt, burmistrz, prezydent
Postępowanie wszczynane jest po przekazaniu przez notariusza wypisu z aktu zbycia nieruchomości. Organ zawiadamia strony o wszczęciu postępowania, gromadzi dowody (uchwała planu, umowa zbycia, opinia rzeczoznawcy). Wydaje decyzję, w której określa wysokość opłaty jako procent wzrostu wartości nieruchomości (nie więcej niż 30%), zgodnie z uchwałą rady gminy. Strona nie ponosi opłat skarbowych za samo wszczęcie postępowania.
II instancja: Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO)
Masz 14 dni na złożenie odwołania od decyzji organu I instancji. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Postępowanie jest bezpłatne i nie obowiązuje przymus adwokacko-radcowski.
I instancja kontroli sądowej: Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA)
Masz 30 dni od doręczenia decyzji SKO na wniesienie skargi. Nie ma obowiązku korzystania z adwokata, ale ze względu na zawiłość postępowania sądowoadministracyjnego warto rozważyć profesjonalne wsparcie. Wniesienie skargi wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej.
II instancja kontroli sądowej: Naczelny Sąd Administracyjny (NSA)
Od wyroku WSA przysługuje skarga kasacyjna do NSA w terminie 30 dni. Tutaj już obowiązuje przymus adwokacko-radcowski - skarga musi zostać sporządzona przez profesjonalnego pełnomocnika. Wymóg ten wynika z art. 175 i art. 182 § 2a i 3 p.p.s.a.
Koszty postępowania - co musisz wiedzieć?
Operat szacunkowy zlecony przez gminę finansuje gmina. Własny operat to koszt strony (1000-3000 zł). Wynagrodzenie kancelarii, jeśli zdecydowałeś się na ustanowienie pełnomocnika.
W sprawach o ustalenie opłaty planistycznej wpis od skargi do WSA jest ustalany jako procent od wartości przedmiotu zaskarżenia - czyli wysokości samej opłaty planistycznej.
- do 10 000 zł - 4% wartości przedmiotu zaskarżenia, minimum 100 zł,
- powyżej 10 000 do 50 000 zł - 3% wartości przedmiotu zaskarżenia, nie mniej jednak niż 400 zł,
- powyżej 50 000 zł do 100 000 zł - 2% wartości przedmiotu zaskarżenia, nie mniej jednak niż 1500 zł,
- ponad 100 000 zł - 1% wartości przedmiotu zaskarżenia, nie mniej jednak niż 2000 zł i nie więcej niż 100 000 zł.
Wpis od skargi kasacyjnej do NSA wynosi połowę wpisu, jaki obowiązywał przy składaniu skargi do WSA - to znaczy połowę opłaty głównej, nie mniej jednak niż 100 zł.
Projektowane zmiany w zakresie opłaty planistycznej
W wykazie prac legislacyjnych rządu pojawił się projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe (numer z wykazu: UA10). Zawiera on szereg rozwiązań, mających służyć zwiększeniu podaży nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe. W art. 1 projekt ustawy zakłada wprowadzenie czasowego moratorium na pobieranie opłaty planistycznej. Projektowany przepis stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości, które nastąpiło w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, nie pobiera się opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz.
W przywołanych wynikach kontroli NIK (P/12/147) w odniesieniu do opłat planistycznych wskazano, że zła organizacja pracy w skontrolowanych urzędach i brak (lub brak należytego) nadzoru nad ustalaniem i realizacją dochodów z tytułu opłat planistycznych ze strony osób zajmujących kierownicze stanowiska w urzędach gmin doprowadziła do niepełnej realizacji pozyskiwania dochodów gmin. W sytuacji dużego lub wzrastającego zadłużenia gmin, ich organy wykonawcze nie powinny dopuszczać do wygaśnięcia praw do dochodzenia opłat planistycznych stanowiących dochód własny gminy. Należy również dążyć do wszczynania postępowań i wydawania decyzji ustalających opłaty planistyczne bez zbędnej zwłoki, ponieważ opóźnienia mogą niekorzystnie wpływać na skuteczność windykacji ustalonych opłat.
NIK wskazał także, że obowiązujące przepisy nie ułatwiają sprawnej realizacji dochodów z tytułu opłat planistycznych. Zmiany uregulowań prawnych, niespójne i niejednoznaczne przepisy oraz niejednolita ich interpretacja przez organy rozpoznające odwołania od decyzji w sprawach o ustalenie opłaty planistycznej również przyczyniają się do powstawania nieprawidłowości. Skutki wadliwych uregulowań prawnych i rozbieżnościach interpretacyjnych sprowadzają się do: trudności przy wyłanianiu rzeczoznawców majątkowych szacujących wysokość opłaty planistycznej w postępowaniu w sprawie ustalenia tej opłaty (mniejsze zainteresowanie rzeczoznawców majątkowych wykonywaniem tego rodzaju operatów szacunkowych); przewlekłości prowadzonych postępowań; dużej liczby i skuteczności odwołań od decyzji ustalających opłaty planistyczne, a w efekcie do generowania dodatkowych kosztów działalności gmin i opóźnień w realizacji dochodów z opłat planistycznych.
Dla rezygnacji z obowiązku pobierania opłat planistycznych potrzebne są regulacje w randze ustawy. Rada gminy nie może bowiem samodzielnie zrezygnować z nieokreślenia wysokości opłaty planistycznej w uchwale. Tak samo gmina nie może zrezygnować z prowadzenia postępowań o ustalenie wysokości tej opłaty i dalej - co do zasady - z wyegzekwowania tej opłaty. Działanie takie mogłoby zostać ocenione jako niegospodarne i skutkować dla wójta zarzutem z zakresu dyscypliny finansów publicznych.
Plany ogólne - uzyskaj warunki zabudowy bez ograniczeń w 2026!
W aktualnym porządku prawnym art. 36 ust. 4 PlanZagospU stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Gminy mają 5 lat na pobranie tej opłaty, liczonych od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust.
tags: #windykacja #renty #planistycznej