Licytacja komornicza nieruchomości: szczegółowy przewodnik dla dłużnika i wierzyciela
Licytacja mieszkania przez komornika w ramach prowadzonego przez niego postępowania egzekucyjnego jest ściśle regulowana przez przepisy powszechnie obowiązującego prawa. W tym oczywiście przez ustawę z dnia 17 listopada 1964 roku - Kodeks postępowania cywilnego. Chodzi tu zwłaszcza o przepisy odnoszące się do egzekucji z nieruchomości, którą w sensie prawa jest każde mieszkanie.
Licytacja komornicza to jeden z etapów postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika pod nadzorem sądu. Jest to szczególna forma czynności komornika sądowego, w której dochodzi do ustalenia nabywcy rzeczy, wobec której prowadzona jest egzekucja. Innymi słowy, licytacja komornicza polega na znalezieniu nowego właściciela dla rzeczy ruchomych i nieruchomości. Powyższe oznacza, że licytacja komornicza jest jednym z etapów takich procesów jak: egzekucja z nieruchomości i egzekucja z ruchomości. Jest pewną składową szerszego procesu, którego finalnym końcem jest zmiana właściciela rzeczy.
Złożenie wniosku przez wierzyciela o egzekucję z nieruchomości mieszkalnej dłużnika jest pierwszym krokiem w tym procesie. Następnie komornik sądowy wzywa dłużnika do spłaty długu w ciągu dwóch tygodni. Po tym następuje publiczna licytacja mieszkania.
Co poprzedza licytację komorniczą?
Sama licytacja z nieruchomości nie następuje od razu po wszczęciu egzekucji przez komornika. Należy pamiętać, że egzekucja z nieruchomości, czy ruchomości jest zazwyczaj ostatecznością. Następuje wówczas, gdy inne, pozostałe metody egzekucji zawodzą. Jakie? Przede wszystkim egzekucja z konta bankowego, wynagrodzenia za pracę, z renty i emerytury. Dopiero wtedy komornik może dostać zielone światło na bardziej dotkliwe formy egzekucji.
Zgodnie z art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego, wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku, komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Przed przystąpieniem przez komornika do właściwych czynności egzekucyjnych, zawsze dłużnikowi należy wyznaczyć odpowiedni czas na dobrowolne uregulowanie zadłużenia.
Licytacja z nieruchomości poprzedzona jest bezpośrednio obwieszczeniem o licytacji. Polega ono na tym, że komornik sądowy ogłasza publicznie o miejscu, czasie i przedmiocie licytacji. Wskazuje więc, jaka nieruchomość, gdzie położona, o jakiej powierzchni będzie przedmiotem licytacji. Wskazuje się również sumę oszacowania i kilka innych informacji, które mają znaczenie w rozumieniu przepisów.
Obwieszczenie o licytacji ogłasza się na co najmniej 2 tygodnie przed planowanym terminem jej odbycia. Ogłoszenie opublikowane musi zostać na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu rejonowego sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości.
Przebieg licytacji komorniczej nieruchomości
Licytacja komornicza nieruchomości ze względu na swoją doniosłość odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Jak wynika z treści przepisów, przebieg licytacji (przetargu) odbywa się ustnie.
Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie rękojmi przez potencjalnego licytanta. Stanowi ona wysokość jednej dziesiątej sumy oszacowania. Opłatę należy uiścić najpóniej w dniu poprzedzającym przetarg komorniczy.
W pierwszym terminie licytacji nieruchomości, jej cena wywoławcza wynosi nie mniej niż ¾ ceny oszacowania. Jeżeli nie uda się sprzedać nieruchomości, na wniosek wierzyciela wyznacza się drugi termin licytacji. W drugim terminie cena wywoławcza spada i wynosi 2/3 oszacowanej wartości licytowanej nieruchomości. Jest to najniższa cena, za jaką komornik może sprzedać nieruchomość należącą do dłużnika.
Do odbycia przetargu wystarczy stawiennictwo jednego licytanta. Zaofiarowana przez licytanta cena przestaje wiązać w momencie, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. W licytacji wygrywa osoba, która zaoferowała najwyższą cenę. Komornik udziela przybicia osobie, która zaoferowała najwyższą cenę za nieruchomość wystawioną w drodze licytacji. Takiego przybicia udziela się po uprzednim trzykrotnym wezwaniu pozostałych licytantów do dalszych postąpień.
Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz osoby, która wylicytowała nieruchomość. Jest to element niezbędny na drodze do przysądzenia jej własności wylicytowanej nieruchomości. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu dokonanego przez sąd, nabywca nieruchomości ma obowiązek w ciągu 14 dni od otrzymania wezwania, uregulować wylicytowaną kwotę, dokonując wpłaty na rachunek depozytowy sądu pomniejszoną o rękojmię wpłaconą w gotówce. Następnie sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności, co jest tożsame z przeniesieniem własności na nowego właściciela i dokonaniem wpisu w księdze wieczystej.
Kto nie może brać udziału w licytacji komorniczej?
Zgodnie z art. 976 Kodeksu postępowania cywilnego, w licytacji komorniczej nie mogą brać udziału: dłużnik, komornik, małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo komornika oraz dłużnika, licytant, który nie wykonał poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zgodą organu państwowego, a które nie przedstawiły takiego zezwolenia.
Przepis ten wskazuje również, że stawienie się tylko jednego licytanta nie wyklucza możliwości rozpoczęcia przetargu. Przywołany przepis wyczerpująco stwierdza, kto nie może brać udziału w licytacji komorniczej. Oznacza to, że nie wymaga on dalszych interpretacji, nie można również wyłączyć innych osób z licytacji.
Co jeśli licytacja nie dojdzie do skutku?
Jeśli pierwsza licytacja nie przyniosła sprzedaży, to wówczas komornik wyznacza drugą licytację. Wówczas cena wywoławcza wynosi zaledwie 2/3 ceny oszacowania przez biegłego. Jest to najniższa cena, za jaką komornik może sprzedać nieruchomość należącą do dłużnika.
UWAGA! Jeśli podczas drugiego terminu licytacji nieruchomość nie zostanie zbyta, to wierzyciel może przejąć ją na własność. W takiej sytuacji, jeśli dług nie przekracza wartości nieruchomości, wierzyciel dopłaca różnicę. A jeśli dług równy jest wartości nieruchomości albo jest od tej sumy wyższy?
Jeżeli na tym etapie nie nastąpi przejęcie nieruchomości, postępowanie umarza się. Nowa licytacja z tego mienia może być przeprowadzona dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.
Jak wstrzymać licytację komorniczą?
Pytanie, jak wstrzymać licytację komorniczą nieruchomości, powinno brzmieć: jak wstrzymać egzekucję komorniczą, której elementem jest licytacja? Istnieje wiele przesłanek umorzenia postępowania, a jedną z nich jest spłata zadłużenia. Zastanawiając się, jak nie dopuścić do licytacji komorniczej, warto rozważyć polubowne rozwiązanie, jakim jest ugoda z wierzycielem. Najczęściej przewiduje ona rozłożenie płatności na raty, tym samym dając więcej czasu na zebranie środków pieniężnych. Niemniej jednak wypracowanie porozumienia przy większej liczbie wierzycieli okazuje się bardzo trudne.
Egzekucję komorniczą można wstrzymać, jeśli roszczenie, z jakim występuje wierzyciel, uległo przedawnieniu. W takim przypadku wniosek składa dłużnik, który musi jednocześnie wykazać, że wierzyciel nie podjął żadnych działań mających na celu przerwanie biegu przedawnienia. Postępowanie zostaje natomiast zawieszone w przypadku, gdy dłużnik wniesie skargę na czynności komornika lub zażalenie na postępowanie sądu. Zawieszenie ma jednak charakter czasowy, w przeciwieństwie do umorzenia.
Rozwiązaniem, które powinien wziąć pod uwagę każdy przedsiębiorca, jest postępowanie restrukturyzacyjne. Postępowanie restrukturyzacyjne powoduje bowiem zawieszenie trwających postępowań egzekucyjnych i zakaz wszczynania nowych postępowań egzekucyjnych. Oznacza to, że zaplanowana licytacja komornicza nie może dojść do skutku, nawet jeśli dłużnik rozpocznie restrukturyzację na krótko przed jej terminem. Jest to rozwiązanie, które należy wziąć pod uwagę, jeśli dłużnik ma zdolność restrukturyzacyjną i planuje trwałą restrukturyzację swoich długów wraz z zachowaniem swojego majątku.
Najmniejszy błąd = STRATA PIENIĘDZY! Mieszkanie z licytacji komorniczej.
Licytacja komornicza online
Od niedawna w licytacjach komorniczych można uczestniczyć także przez Internet. Warto zainteresować się tą możliwością, ponieważ to stosunkowa nowość... i na razie mało kto o niej wie. Licytować online można w serwisie Internetowym Krajowej Rady Komorniczej pod adresem licytacje.komornik.pl.
Ogłoszenia o licytacjach w serwisie KRK dostępne są dla wszystkich odwiedzających portal. Aby jednak wziąć udział w którejś z licytacji i poznać jej szczegóły, należy założyć konto w serwisie i zalogować się. Procedura licytacji online przebiega zasadniczo podobnie do „stacjonarnej” licytacji. Niezbędne jest zgłoszenie przystąpienia do przetargu, wpłata wadium, a kolejno oczywiście - licytowanie przedmiotu.
Licytacja komornicza - dobra okazja czy ryzyko?
Mieszkanie z licytacji komorniczej może okazać się dobrą okazją dla każdego, kto jest zainteresowany kupnem tego rodzaju nieruchomości. Wynika to z faktu, że niekiedy mieszkania sprzedawane w omawianym tu trybie osiągają niższe ceny niż podobne lokale na wolnym rynku. Zakup mieszkania na licytacji komorniczej wiąże się z szeregiem korzyści. Przede wszystkim w tym trybie można nabyć nieruchomość w naprawdę okazyjnej cenie. Jednak potencjalne korzyści zawsze należy zbilansować z ryzykami wiążącymi się z licytacją komorniczą. Przystępując do niej, należy przede wszystkim zapoznać się ze stanem mieszkania, zbadać, czy egzekucja komornicza została przeprowadzona poprawnie oraz przygotować się do samej licytacji, wyznaczając sobie maksymalną cenę zakupu.
Licytacja komornicza to przejrzysty i legalny sposób nabycia mienia dłużnika po atrakcyjnych cenach.
tags: #czy #dluznik #jest #powiadomiony #o #licytacji